以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
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學歷：高級經濟師，工商管理碩士。
現任：青島中聯盈地置業有限公司董事長
開發項目：盈園國際廣場、100福國際山莊、大潤發購物廣場、海韻東方大廈、江珊花園等工程。
中國幅員遼闊，人口眾多，地區差異大，加上城鄉二元結構的政策缺陷，因此，城鄉一體化是符合中國國情的城市化模式。這是中聯盈地置業有限公司董事長對中國城市化發展模式的高度概括。
他對中國的城市化進程信心滿滿，因為他不僅對中國的城市化有所研究，對歐洲及拉美的城市化發展模式也有比較深入的探討，紀尚榮表示：“中國絕不能重蹈歐美城市化的覆轍。因為我們的人口、資源與環境經不起折騰?！?br />
他認為，盡管各國在城市化的發展過程中走出了不同的城市化道路，但中國的城市化在沿著城鄉一體化方向發展的過程中，弄清城市化和城市的關系、城市和農村的關系、城市人和農民的關系，特別是對農民進行教育和職業培訓，給予同城市人一樣的福利待遇，讓他們成為真正的城市人，讓城市與農村成為一個經濟體，十分重要。
紀尚榮雖然是土生土長的山東人，但卻沒有山東大漢的大塊頭，他中等身材，在他身上體現更多的是才思敏捷、思維嚴謹、堅韌不撥與注重細節的人格魅力。
作為一個房地產企業家，他敏銳地意識到并把握住了城市化與房地產之間的關系與機遇，他對自己的家鄉“青島城陽”情有獨鐘——是第一位投資城陽房地產開發的民營企業家，他深情地向記者表達：中聯盈地將“品質地產”進行到底，為城陽、青島、山東乃至中國的城市化進程貢獻自己微薄的力量。
城市化是一個系統工程
紀尚榮認為，城市化的考核通常和一些衡量指標掛鉤，由于國情的不同和經濟發展水平的差異，各國走出了不同的城市化道路，選擇的衡量指標也不盡相同。大部分國家是以工業化的水平衡量城市化，還有一些從教育指標來衡量城市化。一般來說，城市化就是指工業、物質發展到一定程度的必然結果。
他說，“雖然我沒查過現代辭典對城市化的理解，但從事建筑行業這么多年，我是這樣理解的，并不是完全高樓大廈就是城市化，那只代表一個城市的建筑，城市的形象，不能完全代表城市化的進程。我認為，我們國家提出的城鄉一體化，是城市化的一個模式，并且是符合中國國情的模式?！?br />
在他看來，城鄉一體化就是農民逐漸地由農村轉移到城鎮，由城鎮轉移到小城市，再到中小城市、大城市這樣一個過程。因為大城市往往不是政治中心，就是經濟中心，商業活動比較多，這會吸引人們不斷向商業活動和政治活動的中心轉移，從而逐漸形成城市化的發展歷程。
鑒于城鄉一體化就是要把工業與農業、城市與鄉村、城鎮居民與農村居民作為一個整體，統籌謀劃、綜合研究，紀尚榮認為中國的城市化在沿著城鄉一體化方向發展的過程中，弄清城市化和城市的關系、城市和農村的關系、城市人和農民的關系，十分重要。并且只有通過逐漸地把農民集中起來，通過教育培訓、職業培訓、技能培訓，使農民有文化、有技能，成為農村工作者、或者農村員工，就是農村合作組織的員工，賦予他們同城市人一樣的社會福利待遇，讓他們成為真正的城市人，人口質量才能提高，城市和農村才能夠成為一個經濟體，城市化的進程才可以加快。他坦承，城鄉一體化推進的過程與教育的發展、與鄉鎮的經濟發展有很重要的關系。
他還談到：“目前擁有8億到9億農民的中國還是一個農業國家，我感覺特別是國家實行農業稅的改革，全國免除了600多億元的農業稅，是個非常明智的舉措?！彼忉屨f，因為全國600億元的農業稅不及住宅契稅，這就說明改革的步伐還是太緩慢了。另外，農業稅的取消意味著農民不再是單純地種糧繳稅，農民可以通過土地流轉有了收入來源。他認為現在國家提倡把農村的耕地集中經營、委托耕種，而且也可以通過收租金的方式，并且租金方式有好多種，可以用糧食代幣，可以貨幣結算，也可以用其他的方式，這會對城市化有帶動性的發展。
衛星城市：中國城市發展的一個方向
由于工作需要，紀尚榮經常出國考察，這讓他感到中國的城市化在城市發展方向上，可以借鑒美國、韓國以大城市為依托，通過合理的城市規劃，科學的城間交通模式配置，建設衛星城市的做法。對于前幾年中國提倡的衛星城市在今天的銷聲匿跡，紀尚榮惋惜的同時，認為應該再次被提出來，“這至少可以緩解交通壓力、基礎設施壓力，加快城市化進程”。
他建議一些大城市做城市規劃的時候，要有大規劃、宏觀規劃，不要把衛星城市排除在外，也不要各自為政，各做各的配套，否則帶來的只有重復投資、重復建設。他尤其強調在產業的發展上，要把一個個微型的產業變成經濟合作關系，而不是同類型的無序競爭的關系?！氨热缯f，德國沒有大工廠，德國機械行業是由協會組成的，協會自己攬單，然后分給小工廠來做，小工廠主通過拼接零件生產出來，這成就了德國的機械制造業。中國義烏集合了所有現成的工藝品，這讓它成為世界著名的小商品市場。前些年江蘇鎮江以生產小電器產品而著名，廣東中山縣以生產電飯煲聞名，溫州以生產輕工產品、打火機、鞋、包等走向世界?！?br />
“只有統一的規劃才可以把現代化程度較高的一些國家或者國際化程度較高的國家的先進理念引進來，只有錯位發展才會讓一個個衛星城市對大城市產生較大的作用，讓城市發展得更加健康。我覺得這是我國在城市化發展過程中很重要的一個問題。”
在交通上，他建議最好通過原生態的道路建設，讓衛星城帶動周邊鄉村的發展，讓農民逐漸接受城市化的概念，比如生活方式、生活習慣，只有讓他們知道，沒有農活時，除了曬太陽、聊天，還可以出來修理自己的花園，美化生活環境，才能夠真正轉變他們的觀念。
在衛生、健康習慣等方面，他對韓國兩任總統曾經在全國發起衛生大運動表示贊賞，認為在中國也要發起同樣的衛生運動。他說：“中國目前很缺少。無論是農村老板也好，農村雇工也好，農民也好，雖然有錢了，但在衛生和風氣方面還是那么地落后、不健康。這對我們國家的發展會有一定的影響。要知道，城市化不單純是農民轉化為城市人口的問題，文化、教育、衛生等等都應該是城市化要推廣的方面，我想這也應該是城市化的一個研究課題?！?/p>
房地產是城市化的間接推動力
就城市化與房地產之間的關系，多年從事房地產理論研究和開發經營管理的紀尚榮顯然對于這個問題有著自己獨到的認識。他說：“我個人認為這兩者密不可分，但又有所分。所謂密不可分，是因為房地產本身是一個區域性的經濟代表，與當地城市發展形成一種城市關系。城市因為有了房地產會加快發展。但這個城市的城市化與房地產不是直接的關系，因為城市化是物質財富或者經濟發展的高度體現，而房地產僅僅是一個行業，是城市化的一部分，因為它是以建筑為主要產品，可以體現一些城市化的特點，但它代表不了城市化，不能簡單地說房地產就是城市化?！?br />
“如果我們去法國、美國或者日本的城市，就有體會了，這些國家不同的建筑形式體現了不同城市化的概念，這是房地產可以做到的，可以給人留下對這個城市的第一感覺。從這個意義上來講，城市化和房地產有直接的聯系，畢竟它改變了人民的生活方式，加強了城市化的開發力度。盡管如此，我認為，房地產對于城市化仍然只能起到間接的作用，它決不可能代替經濟成為推動城市化的直接作用，因為工業化的進程、工業化的發達程度才是城市化的根本動力?！?
作為資深房地產經營管理人士，紀尚榮還對目前房地產行業的發展闡述了自己的看法。他認為，房地產行業發展到今天，國家應該提倡二元化發展，就是政府應該管中低收入者的住房問題，不應該管已經具備了市場化建設、市場經濟運作的房地產問題，否則就會引起市場的波動和不穩定。他說，一些發達國家或地區也都是采取這樣的措施。比如香港政府在廉租房方面的管理辦法有很多，當然中國人的收入不透明也會給廉租房帶來一定的難度，但不這樣的話，國家的財政支出和分配就會不公平。因為經濟適用房在購買過程中產生的不良現象太嚴重了，并且經濟適用房五年后可以上市，這個時間段正好是房子升值的過程，這就造成了中低收入者得不到這個福利或者只得到一部分。而廉租房照顧受教育低、勞動能力差的人群，他們可以長期享受國家待遇，也不會造成貧富差別。
另外，他建議房地產無論在經營方面，還是在信貸、稅收方面，都要注意穩定?！拔矣X得，國家在稅收政策上，有一些可以固定下來，有一些可以調整。現在，政府的變化太快，這讓政府的權利、職能過大，政策空間過大，容易產生一些腐敗現象?！本褪袌鲂袨?，他認為政府應該鼓勵、支持品牌過硬、產品質量較高、值得社會信任的企業，而不是以企業規模來決定支持的程度，因為規模大也預示著企業風險大。
區域經濟與城市化
中國人口多且農村人口龐大，城市化率及城市化水平仍處于一個較低水平。因此，中國的城市化進程將是一個規模大、層次多、區域廣，并且持續時間長的經濟系統重組過程。央行5月27日發布的《2008年中國區域金融運行報告》指出，目前區域經濟正成為中國經濟發展的新動力，經濟增長的新亮點。央行建議，東部地區要大力開拓國際市場，穩定出口，著力發展先進制造業、現代服務業和高新技術產業。
位于山東半島東南部、青島市區北部的城陽區，是進出青島市的北大門。近年來，城陽區著力打造青島北部城市中心和經濟中心，強化“硬、外、軟、內”四大環境建設，不斷優化產業結構，加快對外開放，推進城市化建設，成為國家可持續發展實驗區、國家生態示范區、中國人居環境范例城區，和最具魅力、吸引力與競爭力的區域之一。城陽區經濟的發展已經成為島城經濟增長的一支強勁的力量。
然而，在2001年，城陽區還是一片農田，幾乎沒有什么樓房。在市場普遍不看好的情況下，紀尚榮敏銳地感覺到城陽區未來的發展不可估量，他決定進駐城陽區，為城陽區的發展貢獻一個城陽人的力量，因此他也被認為是城陽區城市化進程的見證人。談起城陽區，紀尚榮感到城陽區的發展日新月異，認為城陽區是一個非常有潛力的區域。另一方面，他認為城陽區的發展相對緩慢，要加大力度、加快發展，積極打造“中國城陽”，提升城陽的知名度，更要通過充分挖掘城陽區獨特的亮點，打造城陽區的城市名片。
他說，目前，城陽區已經形成為“大青島”格局中的一個中心地帶，而且這是一個環灣和擁灣的中心地帶。城陽區的地理位置決定了它在青島發展史上的歷史地位，已經形成的高新區，空港經濟區、出口加工區和韓國、日本企業密集區，也預示著城陽區未來發展的巨大潛力。
他直言，城陽區要取得飛躍發展，首先要轉變觀念，不要總是圍繞城鄉一體化，而要有“大城陽區”的概念。其次，要利用港口優勢和交通優勢，把世界500強的大企業引進來。他認為紅島引進深圳的華強集團就是很好的舉措。另外，城陽區與青島市區和周邊地區的道路還應該加寬加大，像308國道已經滿足不了城陽和青島、膠東、膠南、即墨的交通需要。再者，空港經濟區要高起點、高規劃，吸收和借鑒各個國家類似于像青島這樣的城市在發展上的經驗教訓，科學規劃城陽區的發展。城陽區的房地產要依托于城陽區工業經濟的發展而發展，要有重點、有序推進，不能八個街道同時開發。城陽區的產業要具有工業特色或者是其他加工業的特色?！耙ㄟ^發展環灣經濟，帶動和提升城陽的飛躍式發展。至于在經濟發展中如何做好環灣保護，我認為可以通過建立環灣法規來控制，擁灣發展才是硬道理?！?/p>
品質地產推動區域城市化進程
紀尚榮曾經擔任中房集團青島公司副總經理等職務。2001年中房集團改制時，他組織成立了青島中聯盈地置業有限公司，紀尚榮出任董事長、總經理。
中聯盈地成立至今只有9年的時間，在紀尚榮堅持創新、倡導品質的帶領下，公司開發建設的盈園廣場徹底改變了城陽區沒有高檔住宅小區的歷史，成為城陽區標志性建筑；中聯大潤發購物廣場在青島北部首創了以大型購物商場為主，集一站式購物、餐飲娛樂、文化休閑、信息軟件等商業服務為一體的綜合型商業廣場，成為魅力島城“城陽板塊”的中心商務區；100福國際山莊是集大氣自然和絕佳景觀風貌的低密度山水園林，成為嶗山西麓旅游度假區一道格外靚麗的風景線；位于青島經濟技術開發區、緊鄰保稅區的“江山花園”，系為安居、創業、投資一族量身定做的上佳住宅；毗鄰青島東部海岸線、位于島城國際交流中心的“青島海韻東方大廈”，將建成嶗山區中心城區高檔商住樓??中聯盈地用實際行動踐行了“文化地產的領跑者，品質地產的執行者”的企業理念，也帶動了區域建設開發的熱潮，更有力地推動了區域的城市化進程。
談起建筑品質，紀尚榮坦言，“在建筑行業仍然擺脫不了秦磚漢瓦施工工藝的今天，為了提高建筑品質，中聯盈地本著‘多一些完美主義，多一份社會責任感，多蓋一些百年建筑’的企業宗旨，盡量選擇優質的建筑材料，國家甲級施工企業，保證建筑工程質量。另外，中聯盈地80%以上為工程技術人員，而不是經營人員，保證了產品過得硬，客戶滿意度較高。在房屋的性價比上，萬科表示20%以上的利潤不做，我們向萬科學習這種理念，本來我們的利潤可以占到成本的15%，現在只占到12%，留出一些升值的空間給客戶。這讓我們的客戶源源不斷，有的客戶已經跟我們三個盤了，有的介紹親戚朋友來買?！?他表示，“中聯盈地要做，就要做最好的。這種理念是讓我們的產品經久不衰的主要原因?！?/p>
談到文化地產，他說，“每個地方有每個地方的文化，我們每到一個地方開發，就要把當地的文化保護下來。如果是山區文化，盡量把山區的生態保留下來，不要破壞當地的一些文化建筑。在百福山莊，我們推行每家每戶送果樹活動，已經連續送了四年了。我們相信百福山莊一期比一期好，一期比一期功能優化，一期比一期更生態化。整個百福山莊就是要打造一個生態的、綠色的、宜居的、有生活情趣的適合北方人居住的小區，我相信我們將來能夠達到。
在產品的差異性上，紀尚榮告訴記者，“中聯盈地一直堅持產品功能差異化、建筑設計立面差異化、平面布局差異化、建筑材料差異化。大膽嘗試一些新的材料，像美國的瓦屋面，澳大利亞的太陽能，還有美國的、日本的一些鋼結構體系。再就是引進世界500強的企業合作，這是我們做差異化成功的地方。我們這個企業從組建以來，就強調產品的差異性，一個區位上決不做同一類型的樓盤，自己樓盤和自己樓盤從來不打架?！?br />
他感嘆，“做差異化最難的就是每一個產品都要重新定位、重新研究，這增加了研發成本、時間成本和資金成本、設計成本，但我們就是不愿意復制產品。這是我們感到最困難的，也讓我們嘗到了產品差異化的甜頭。
對于公司承擔的新干線英倫小鎮這一舊村改造項目，紀尚榮表示，將按照城陽區政府所提倡的，不要把農村改造變成農村，不要把舊農村變成新農村，而要把舊農村變成城市化的社區。我們將以英式小鎮為藍本，結合現代技術，把舊村改造和周邊的開發統一設計，形成一體化。
