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2024年11月21日
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一邊是綜合整治，一邊是拆除重建，曾經是深圳發展基石的城中村有著各自不同的命運。拆除重建與綜合整治兩種模式的轉變，這個時間窗口對房企來說又是一個新的考驗。
一場關于綜合整治還是城市更新的討論，讓深圳城中村再次成為輿論焦點。
近日，一份《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》的征求意見稿出爐，針對深圳市城中村居住用地劃定了綜合整治分區范圍，控制城中村改造節奏。只是，不管是對村民還是房企來說，“綜合整治”和“拆除重建”的想象和投入產出模型完全不同。曾經是深圳發展基石的城中村，注定將發生巨變。
迥然不同的態度
綜合整治還是拆除重建的城市更新，迥然不同的態度背后，到底有哪些原因？
11月，深圳依舊暖和。在深圳市羅湖區筍崗村中心的大榕樹下，許多居民正在下棋，這份午后時光顯得悠游自在。
“綜合整治在一個多月前就開始了，村里面的主路都在挖，寶崗路大馬路邊上的房子都在裝飾外墻，但現在都停工了?！本幼≡诠S崗村多年的何先生告訴記者。
從筍崗村牌坊徑直往前走，這條入村的主路，如今被一圈紅色的隔離墩、密密麻麻的施工綠網包圍著，許多標注“前方施工，禁止通行”的指示牌攔截了去路。不過，證券時報記者在20日再次前往筍崗村發現，圍擋在居民樓外部的腳手架正在拆除，記者對此詢問施工人員是否終止綜合整治，對方回答只是先將圍擋在居民樓外部的腳手架拆除，其他還要等公司的通知。
早在2017年11月，當時出臺的《深圳市城中村綜合治理2018-2020年行動計劃》指出，要進一步破解城市管理治理難題，全面提升城市環境品質。而在今年8月，深圳市羅湖區建筑工務局發布了《羅湖區建筑工務局關于羅湖區筍崗、蓮塘城中村綜合治理工程項目的公示》，對今年羅湖區12個城中村的綜合治理任務作出規劃和部署，率先進行綜合治理的是筍崗街道的筍崗村和蓮塘街道西嶺下村，治理的主要內容包括：社區治安、消防安全、用電安全、弱電管線管理、環境衛生、市容秩序、交通秩序、生活污水、噪音管理等工程。于是，就有了上述的綜合整治施工。
11月5日，深圳市規劃和國土資源委員會發布《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》的征求意見稿，強調為了保留城市發展彈性，將在特定時間內保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳城中村更新工作?！犊傮w規劃》顯示，城中村綜合整治分區劃定對象為全市城中村的居住用地，深圳全市綜合整治分區劃定對象總規模約為99平方公里，規劃期內綜合整治分區用地規模為55平方公里，占比56%。其中福田區、羅湖區和南山區綜合整治分區劃定比例不低于75%。此外，《總體規劃》要求，除公共利益用地外，綜合整治分區內的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃；鼓勵綜合整治分區內的用地開展城中村綜合整治更新。在一些筍崗村村民眼里，綜合整治意味著在多年內都不能進行拆除重建式的城市更新，所以希望能夠進行城市更新。
記者在筍崗村調查時發現，當地住戶對綜合整治持有不同的意見。“整個筍崗都在大改造，附近寶能、招商蛇口(19.190, 0.25, 1.32%)、深業的項目都即將建成，如果趕不上這個風口，恐怕以后要城市更新就更難了?！焙蜗壬嬖V記者?！爱斎?，我們也不是不同意整治，只是希望在充分了解過后再進行整治?！庇挟數刈魟t表示，與其不知道什么時候才能拆除重建，還不如先通過綜合整治，打造一個安全干凈的環境。“今年深圳的租金漲了不少，筍崗村自然也是如此，但相較于筍崗村的位置和便捷性，目前價格還在可以接受的范圍?！弊絷愋〗阏f。不過，像陳小姐這樣的住戶和一些商戶也擔心，綜合整治過后環境變好了，租金又要上漲。
綜合整治還是拆除重建的城市更新？迥然不同的態度背后，或許是利益分配與資源占有不平衡產生的落差。記者調查發現，目前筍崗村一套50平方米左右的房子月租多在2500元至3000元之間，但周邊高層住宅小區類似面積的單位已經接近4500元。與租金相比，房價或許才算是“大頭”。目前，筍崗村周邊的住宅小區二手房價格普遍在每平方米4.5萬至5.5萬元左右，筍崗片區的一些商務公寓新項目如招商中環、深業泰富廣場的價格則已經達到每平方米6.5萬元至7.5萬元左右。
城中村的不同命運
許多城中村都有著各自不同的命運，新規下政府、市場和業主都應冷靜看待城中村的城市更新。
就在筍崗村周邊，許多城中村都有著各自不同的命運。
僅靠著筍崗村的田心村，早已被列入2010年深圳市城市更新單元年度實施計劃，但至今仍無新的改造和綜合整治跡象。而在2010年之前，田心村的部分區域早已進行城市更新，變成了如今的慶云花園、虹橋星座等小區。與筍崗村同屬筍崗街道的田貝花園，是深圳城中村改造政策出臺后，首個由村民自籌資金自建改造的城中村項目，早已回遷入住。
離筍崗村不遠的京基水貝村城市更新項目正在建設中，以水貝一路為線分為兩大部分?，F場工程概況牌顯示，水貝一路以南的京基水貝洪湖苑工程竣工日期為2019年12月31日。而在水貝村北邊的獨樹村也在進行城市更新，舊建筑物也被拆除。在湖貝片區，由華潤置地主導的城市更新也正在進行。而在筍崗村北邊的清水河街道玉龍新村，早已和木棉嶺、布心片區一起納入“二線插花地”棚改項目。
此時，一些城中村卻傳來撤銷綜合整治的消息。龍崗區三個城中村在綜合整治與拆除重建的分岔路口選擇了向右，恢復拆除重建的資格。公開信息顯示，深圳市城中村綜合整治工作領導小組辦公室一紙復函下發，決定撤銷龍崗區布吉一村、何格李片區、禾沙坑松元頭塘徑村等3個城中村綜合整治二類項目，此次撤銷這批城中村綜合整治或為后期拆除重建類更新申報制造前提條件。記者在布吉一村看到，華僑城地產正在布吉街道布吉一村、龍嶺新村進行意愿征集。當地村民告訴記者，相關的城市更新意愿征集已持續很長一段時間。
有人擔心，城中村的城市更新將變得越來越困難，相關舊改的土地交易將頻現。在深圳坂田新圍仔村，中鐵·諾德公館項目在開發完一期之后，中鐵置業卻選擇放棄了這個項目的后續開發。今年年中，中鐵置業集團在上海聯合產權交易所掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司80%股權，轉讓底價6.71億元。根據當時的掛牌信息披露，諾德公館項目一期已售罄，二期已完成主體建設待售，三期、四期待開發。由于涉及舊改拆遷，中鐵目前尚未與居民達成一致，并且還有幾宗拆遷補償法律糾紛。此外，還有數額不等的債務。
就在11月14日，深圳羅湖區政府發布了全面修訂后的《深圳市羅湖區城市更新實施辦法》，嚴禁炒賣更新項目。其中，為防止城市更新項目在確認實施主體后通過股權轉讓等形式進行炒賣，擾亂城市更新秩序，確保城市更新項目品質，新實施辦法規定項目實施監管協議中應約定，自確認實施主體之日起至工程竣工驗收之日止，城市更新項目不得轉讓，否則應承擔相應的違約責任。有業內人士認為，新規下政府、市場和業主都應冷靜看待城中村的城市更新，集中精力在已經批準的項目。
房企策略生變
城中村顯然是一個非常復雜的系統課題，房企的整個戰略布局也必須作出相應的調整。
在深圳房地產行業的博弈中，誰掌握了稀缺的土地資源，誰就占得了發展先機。無論是推倒重建還是綜合整治，城中村都必將是各家爭搶之地?！犊傮w規劃》對城中村綜合整治類更新的路徑進行細化：引導各區在綜合整治分區內有序推進城中村規模化租賃改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。早在2017年10月，深圳發布了《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，引導城中村通過綜合整治開展規?；赓U。同時，深圳計劃推進100萬套城中村存量房屋開展規?；赓U業務。
不拆則繼續“租”，眾多房企和許多長租公寓品牌早已關注到城中村，只是成本、租金等引發的矛盾仍有待解決。此前，“資本推高租金”的質疑聲在深圳市場此起彼伏，房企在獲取房源時也并不順利。有曾經投資城中村長租公寓的業內人士表示，城中村業主一旦交房，企業就要開始付房租，還未算上人力成本以及后期的裝修改造成本。此外，在對房屋進行結構改造時也會遇到很多麻煩。
記者在羅湖區鴻翔花園調查時發現，一家長租公寓品牌在此拿下了多套房源，其中一套超過100平方米的三房單位，市場月租金接近10000元。長租公寓公司原本計劃在客廳多隔出一個房間，這樣總租金就能達到12000元左右，但卻遭到其他業主和管理處的阻止。按照目前出租的租金，這個賬算下來長租公寓公司其實每月都在虧損。
一邊是整體支出費用的巨大，一邊則是長租公寓行業的利潤主要來源還是租金差，房企目光或許還是在于未來的拆除重建，握住更多資源。只是，一旦深圳城中村在多年內不能城市更新，對于深圳的地產開發商而言，這或許意味著在數年內將失去99平方公里的“城市更新”機會。拆除重建與綜合整治兩種模式的轉變，這個時間窗口對房企來說又是一個新的考驗，意味著房企的整個戰略布局也必須作出相應的調整。
深圳合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，近期深圳出臺的城市更新一系列新政，房企最先被打亂的就是投資計劃。比如，此前“731新政”提出2018年7月31日前更新單元規劃未獲批準的，或者未獲深圳市規劃國土主管部門或者區政府（含新區管理機構）審議通過并且未完成公示的商務公寓，一律只租不售且不得改變用途。但以往，大量城中村項目以商住混合博高容積率，用住宅來還回遷，設立少量住宅+公寓銷售來回收整個投資才略有盈余，并持有商業辦公持續經營去收獲大的收益。如今，已經立了項但還沒批規劃的公寓不能出售，這個商業模式基本就落空。這次城中村總體規劃征求意見稿一出爐，原來房企還抱著幻想，哪怕不能進行拆除重建類城市更新，但還能走土地整備利益統籌的道路，結果現在這條路也被“堵住”。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，租賃市場運營屬于重資產運營，對于房企的資金實力要求嚴格。因此，未來有能力的房企仍將繼續拿地，但同時也會轉型做“房東”，房地產市場將進行新一輪的洗牌。何倩茹還表示，深圳一些城中村在數年內不能拆除，一些城市更新項目或將暫時擱淺，在未來7年的時間里，深圳新增住宅的供應量很有可能會大打折扣，除非政府大力度賣地，不然新增住宅的供應量將下降。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，通過對部分城中村房進行簡單改造，有助于短期內釋放更多的租賃住房，這個過程其實也是先擱置部分歷史遺留問題，優先考慮土地資源的盤活。對于企業來說，基于此類用地制度和更新機制，也需要調整項目獲取和產品開發的策略。
拆還是不拆，改還是不改，城中村改造仍是一個非常復雜的系統課題。
