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2024年11月21日
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專家建議適時引入以“套內(nèi)面積”為單位的國際通行房屋計價體系
在當(dāng)前全國房價企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者采訪了解到，公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。
部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計價體系。
新華每日電訊記者梳理發(fā)現(xiàn)，住房公攤面積主要有以下幾個方面的“貓膩”引發(fā)群眾不滿：
公攤計入精裝修成售房“潛規(guī)則”。“均價6萬至6.2萬元/平方米，含精裝修費(fèi)用。”8月底，面對記者關(guān)于北京豐臺區(qū)某新樓盤的咨詢，銷售人員十分肯定地表示，“公攤部分也計入精裝收費(fèi)，現(xiàn)在北京市面上基本都這樣操作。”
風(fēng)井、管道井、設(shè)備間……這些公共設(shè)施也要收取精裝費(fèi)？近兩年來，四川成都、湖北武漢、湖南長沙、陜西西安、江蘇南京等多地業(yè)主由于不滿公攤面積計入精裝修費(fèi)用的“潛規(guī)則”而進(jìn)行維權(quán)，相關(guān)視頻、照片通過微博、微信廣泛傳播。
相關(guān)維權(quán)行為引起地方房管部門關(guān)注。成都市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會開發(fā)處副處長何學(xué)軍認(rèn)為，“公攤納入精裝修計價”的說法存在誤讀，實際是開發(fā)商確定裝修總價后倒推出的單價，但因購房合同多按建筑面積計價，因而看起來公攤部分也均擔(dān)了價格。
東原地產(chǎn)董事長羅韶穎則認(rèn)為，維權(quán)的背后是購房者對高房價的抱怨，“里面復(fù)雜的買賣、成本計價方式，老百姓(54.560, -0.14, -0.26%)一般弄不明白”。
公攤面積計算“水太深”。據(jù)媒體報道，山東省高密市曾出現(xiàn)一處名為“貴賓首府”的“神盤”，多部門聯(lián)合驗收文件顯示公攤系數(shù)高達(dá)52.35%，被稱作“史上最牛公攤面積”。面對業(yè)主維權(quán)，工作人員十分硬氣：“法律對公攤上限沒有規(guī)定，你們100年都退不了房！”
廣東省惠州市房屋測繪所吳永輝說，實際操作中，公攤面積成為買房中最不透明的一項，一些房地產(chǎn)商借機(jī)欺詐，面積計算問題成為業(yè)主與開發(fā)商的矛盾焦點。
新華每日電訊記者調(diào)研了解到，國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一規(guī)定，實際操作中卻普遍采用建筑面積計價。但時至今日，都無法律法規(guī)對“公攤面積”做出明確約束。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任樓建波表示，《房產(chǎn)測量規(guī)范》提到的公攤面積計算方式在《住宅設(shè)計規(guī)范》中無相應(yīng)體現(xiàn)，致使國內(nèi)報批、設(shè)計、施工每個環(huán)節(jié)都不是特別清楚公攤?cè)绾斡嬎悖荒艿戎孔由w出來，測繪部門最終來測公攤大小，導(dǎo)致出現(xiàn)不少亂象。
至于公攤測繪里的“貓膩”，吳永輝表示，測繪單位一般按照“誰使用，誰分?jǐn)偂痹瓌t計算公攤面積，基本交由開發(fā)商指認(rèn)，而業(yè)主不具備專業(yè)知識，雙方信息嚴(yán)重不對等。
樓建波說，2017年以來，各地房地產(chǎn)測繪市場逐步放開，測繪企業(yè)迫于競爭壓力與開發(fā)商相互勾結(jié)的“貓膩”可能增多。
公攤系數(shù)竟是“偽命題”。明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)說，事實上，作為國內(nèi)房地產(chǎn)交易和收費(fèi)重要依據(jù)的“公攤系數(shù)”這個術(shù)語，至今都沒在現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)中出現(xiàn)過。
艾振強(qiáng)說，沒有關(guān)于公攤系數(shù)上下限的明確規(guī)定，開發(fā)商可將公攤面積“任性”做大，導(dǎo)致實際案例中出現(xiàn)的一些公攤系數(shù)“喪心病狂”。部分開發(fā)商甚至將獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入公攤面積。
盡管如此“公攤”并不合規(guī)，但現(xiàn)實中的購房者往往在不知情中被迫埋單。上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長嚴(yán)榮認(rèn)為，國內(nèi)對于公攤系數(shù)的規(guī)定并不規(guī)范，基本靠經(jīng)驗，亟須予以規(guī)范。
公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”。記者了解到，現(xiàn)實中存在大量開發(fā)商、物業(yè)公司私自將公攤設(shè)施賣出或租賃的情況，損傷了業(yè)主權(quán)益。開發(fā)商采取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公攤，由全體業(yè)主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。
“小區(qū)游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場……本該歸業(yè)主集體所有，如今被開發(fā)商長期侵占。”北京蓮花橋附近一小區(qū)業(yè)主抱怨，開發(fā)商通過侵占、轉(zhuǎn)移業(yè)主權(quán)益獲利五六百萬元，卻從未公布資金去向。
有關(guān)公攤面積收益，海南省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長林詩輝認(rèn)為，按道理應(yīng)由業(yè)主委員會管理或用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)、住宅維修基金等，但實際操作中，以樓宇廣告為代表的絕大部分公攤收益都被開發(fā)商或物業(yè)中飽私囊，“成為一筆糊涂賬”。
公攤面積動輒再收服務(wù)費(fèi)惹民怨。公攤收益被物業(yè)“代持”，但物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、停車費(fèi)等與公攤密切相關(guān)的五花八門收費(fèi)卻每每如期而至，讓業(yè)主們有種說不出來的“憋屈”。
嚴(yán)榮、萬科物業(yè)規(guī)劃發(fā)展部總監(jiān)吳劍俠等認(rèn)為，物業(yè)管理是公區(qū)管理，計費(fèi)時納入公攤面積“還算說得過去”，但是，供暖費(fèi)等費(fèi)用收取時也按公攤面積計算，則實在沒有道理，因為公攤里基本沒有供暖設(shè)備。
至于房產(chǎn)交易稅等其他支出，易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從公攤面積角度看，確實不應(yīng)重復(fù)收繳此類稅費(fèi)，建議未來房產(chǎn)交易稅費(fèi)、供暖費(fèi)等統(tǒng)一按照套內(nèi)面積收取。
房產(chǎn)稅是否應(yīng)計公攤面積存兩難。調(diào)研中，不少專家都提到，未來房產(chǎn)稅的收繳標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極大，從0%至55%不等，一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平；另一方面，如以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)收取房產(chǎn)稅，開發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，嚴(yán)格來說，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從更長遠(yuǎn)的觀點看，未來要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，會否增加公攤面積，如何緩解社會矛盾，都值得深思。
嚴(yán)榮建議，即便按照建筑面積征收房產(chǎn)稅，也應(yīng)堅決刨去包括地下車庫、物業(yè)用房、用地等不應(yīng)重復(fù)計稅的部分。
公攤計價銷售模式全國采用情況不一。艾振強(qiáng)介紹，“公攤面積”這個銷售概念源自香港，脫胎于香港20世紀(jì)50年代“賣樓花（期房）”的售樓模式，2013年起香港轉(zhuǎn)向以套內(nèi)面積計價的銷售模式。
面對公攤引發(fā)的諸多問題，一些專家認(rèn)為，多年來我國法律界就有聲音認(rèn)為“公攤爭議嚴(yán)重影響《物權(quán)法》有效實施”，廣州、甘肅、北京、重慶都曾出臺征求意見稿，嘗試推行套內(nèi)面積計價。艾振強(qiáng)認(rèn)為，采取“套內(nèi)面積”計價的主要好處在于“讓房產(chǎn)交易更加透明，最大程度減少后續(xù)糾紛，保護(hù)購房者合法權(quán)益”，同時最大程度避免公攤面積給房產(chǎn)稅征收埋下“不公平”隱患。
針對公攤問題引發(fā)的種種亂象，多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公攤問題積弊已久，建議按照國際通行的管理方式，分步驟、分階段逐步進(jìn)行調(diào)整。即便不立即取消，也需要堅決彌補(bǔ)其中不合理的漏洞，對公攤面積的設(shè)計和測量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范、細(xì)化，加強(qiáng)行業(yè)源頭監(jiān)管與審核。
■經(jīng)驗之談
告別“公攤面積”
20世紀(jì)80年代以來，香港房地產(chǎn)交易制度很大程度上影響了內(nèi)地房地產(chǎn)交易制度的發(fā)展與完善，甚至有觀點認(rèn)為“公攤面積”的概念就是源自香港。
不過，2013年1月1日起，香港實行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，要求二手房銷售先行提供“實用面積”（相當(dāng)于內(nèi)地“套內(nèi)面積”）。當(dāng)年4月29日，《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式推出，新規(guī)擴(kuò)展至新房。香港房地產(chǎn)銷售由此徹底告別“公用地方”（相當(dāng)于內(nèi)地“公攤面積”）時代。
調(diào)研中，新華每日電訊記者采訪了當(dāng)年參與推動香港房地產(chǎn)市場成功轉(zhuǎn)軌的學(xué)者、香港城市大學(xué)建筑科技學(xué)部高級講師潘永祥。“過去能接受公用面積主要因為涉及面積不大，主要是樓梯、電梯。”潘永祥表示，近二三十年，香港大型地產(chǎn)項目增多，“甚至出現(xiàn)超過1萬平方英尺（約929平方米）的綠化公園”，伴隨而來的“公攤面積”費(fèi)用問題變得難以忍受。
“公攤”積弊之一在于便于開發(fā)商“暗箱操作”，不夠公開透明；之二在于建筑面積價格失去對購房者的指導(dǎo)作用，比較不同樓盤建面價格變得意義不大。
“公攤”模糊積弊重重，統(tǒng)一明確房地產(chǎn)銷售計價標(biāo)準(zhǔn)成社會共識，推行“套內(nèi)面積”成時代要求。2008年，時任香港測量師學(xué)會產(chǎn)業(yè)測量組主席的潘永祥，推動香港房地產(chǎn)行業(yè)厘清“實用面積”概念邊界，被特區(qū)政府采納。特區(qū)政府以地政總署“預(yù)售樓花同意方案”和香港地產(chǎn)建設(shè)商會為抓手，強(qiáng)制要求開發(fā)商再售新樓盤時嚴(yán)格參照標(biāo)準(zhǔn)提供房子的“實用面積”。
特區(qū)政府還就新型計價方式征求公眾意見。2011年11月底，特區(qū)政府邀請民眾為條例草案提意見。條例草案明確規(guī)定改用“實用面積”作為新房銷售的唯一計價方式，正式將“實用面積”表述納入法規(guī)。
將“公攤面積”排除在計價體系之外，需克服的最大阻力來自開發(fā)商。香港中原集團(tuán)主席施永青回憶說，當(dāng)時有開發(fā)商提出改革可能導(dǎo)致單位面積價格驟增。
潘永祥認(rèn)為，推行“套內(nèi)面積”計價模式將導(dǎo)致房價上漲，這種理論純屬“偷換概念”，計價單位轉(zhuǎn)換并不新增購房成本，關(guān)鍵在于做好社會解釋工作。
新房銷售計價方式向二手房市場自然傳導(dǎo)，帶動整體購房市場計價單位日趨統(tǒng)一、完善。特區(qū)政府一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局介紹，條例實施后，一手住宅物業(yè)賣方嚴(yán)格遵守規(guī)定，在售樓說明書、價單和廣告中，采取“套內(nèi)面積”作為唯一計價單位，逐漸破除過去“公攤面積”模糊導(dǎo)致的市場沉疴。
不僅如此，這些房屋其后轉(zhuǎn)入二手房市場買賣，亦繼續(xù)采用“套內(nèi)面積”計價，并逐步帶動二手房市場發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變。“套內(nèi)面積”最終成為香港房地產(chǎn)交易市場的主流計價基準(zhǔn)。
確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的前提下，該如何實現(xiàn)房屋銷售計價體系平穩(wěn)合理過渡？特區(qū)政府推行了多項主要措施。
合理設(shè)置過渡期。為確保平穩(wěn)接軌，特區(qū)政府設(shè)定條例正式生效前10個月為社會過渡期，向市場傳遞清晰信號，幫助各方做好適應(yīng)新計價方式的準(zhǔn)備工作。潘永祥介紹，正式實施先從新房嚴(yán)格試點，給二手房市場以適應(yīng)準(zhǔn)備期，準(zhǔn)備期內(nèi)允許二手房交易采取“套內(nèi)面積”計價和“建筑面積”計價并行的方式。
發(fā)動力量推廣普及。推廣期間，特區(qū)地產(chǎn)代理監(jiān)管局強(qiáng)制要求各房地產(chǎn)中介銷售過程中向二手房購房者提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”分別計價的雙份售價資料。特區(qū)差餉物業(yè)估價署備有全港所有經(jīng)評估的二手房“套內(nèi)面積”資料，供社會查閱。
以法律法規(guī)形式厘清關(guān)鍵概念。專家學(xué)者強(qiáng)調(diào)，通過法律法規(guī)統(tǒng)一厘清“建筑面積”“套內(nèi)面積”“公攤面積”等關(guān)鍵概念，是確保銷售計價體系成功轉(zhuǎn)軌的重要一步。施永青認(rèn)為，統(tǒng)一劃定相關(guān)概念的重要性甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于計價體系轉(zhuǎn)軌本身，包括政府、開發(fā)商、房地產(chǎn)中介及其他專業(yè)團(tuán)體在內(nèi)的市場各個環(huán)節(jié)采用的標(biāo)準(zhǔn)整齊劃一是保證市場公平透明有序的基礎(chǔ)。
（記者畢子甲、趙卓悅、王優(yōu)玲、李倩薇、鄭鈞天、王存福）
