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2024年11月24日
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隨著市場降溫，房企將控風(fēng)險(xiǎn)放在更重要位置。其中，在拿地方面，“退燒”明顯。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，前8月，50家房企拿地金額高達(dá)12996億。表面上看，房企拿地依然積極，其中拿地超過200億的房企就多達(dá)24家。但對比2017年同期，房企拿地開始“退燒“。2017年同期1-8月，房企拿地金額為13460億。這相當(dāng)于2018年同期同比下調(diào)3.5%，平均拿地價(jià)格基本平穩(wěn)。另外，2017年前8月，拿地破百億的房企多達(dá)42家，而2018年只有37家。
另外，流拍地塊增多也代表房企更加謹(jǐn)慎。從58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，截至2018年7月30日，一線城市土地流標(biāo)13宗，是2012年以來的新高；二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗，2017年同期僅有77宗；三四線城市流標(biāo)達(dá)到了629宗，而2017年同期為284宗。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，土地流拍現(xiàn)象的不斷增多依然體現(xiàn)了房企更為“謹(jǐn)慎”。一方面，限價(jià)因素導(dǎo)致房企對于未來房產(chǎn)上市交易價(jià)格持有更為保守的預(yù)期；另一方面，樓市調(diào)控不斷從嚴(yán)，更是讓房企對于未來樓市走勢顯得更不樂觀。
拿地退燒
房企拿地態(tài)度代表對市場判讀，而種種跡象顯示，房企對拿地已經(jīng)非常謹(jǐn)慎。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，隨著樓市調(diào)控深入且持續(xù)加碼，土地市場逐漸出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，8月二線城市流標(biāo)土地高達(dá)71宗，再次超過7月的68宗。
土地溢價(jià)率下跌也可體現(xiàn)房企的謹(jǐn)慎性。58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，全國50個(gè)大中城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)17019億元，同比2017年上漲幅度約40%，但大部分城市溢價(jià)率均保持低位。一二線熱點(diǎn)城市溢價(jià)率保持在10%上下，相比2017年平均30%的溢價(jià)率可謂下跌明顯。例如北京2017年土地平均溢價(jià)率約25%，而2018年上半年約為14%。從全國土地平均溢價(jià)率水平來看，上半年58安居客房產(chǎn)研究院重點(diǎn)監(jiān)測的百城平均溢價(jià)率僅為19%，依然呈現(xiàn)下降趨勢，充分表現(xiàn)出土地市場降溫在持續(xù)。
拿地控速幾乎是當(dāng)前房企的一致判斷。
對于拿地態(tài)度，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉就在中期業(yè)績會上表示，“我們堅(jiān)持控制好負(fù)債率，另外還要看買地時(shí)機(jī)。比如去年長三角最熱時(shí)，我們主要買了些天街項(xiàng)目，而沒去碰高價(jià)住宅地塊。今年一季度（土地市場）有機(jī)會，我們就買了些土地。可能三四季度還會有機(jī)會。例如最近我們在南京底價(jià)拿地，在珠海也是接近底價(jià)拿地。”
邵明曉所說的機(jī)會，明顯指的是“底價(jià)拿地”。邵明曉稱，拿地是量入為出，公司全年凈負(fù)債率標(biāo)準(zhǔn)指引是在50%-60%之間，半年通常是在60%-70%。
融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德判斷，未來地價(jià)將會呈現(xiàn)持續(xù)下跌態(tài)勢。他表示，融創(chuàng)中國這些年一直堅(jiān)持以一、二線核心城市為主，未來仍然會堅(jiān)持。不過，他也坦言，未來融創(chuàng)基本以及確定的方向是降低負(fù)債率，未來融創(chuàng)會降杠桿，提升盈利，凈資產(chǎn)也會提升。
目前銷售規(guī)模最大的碧桂園也開始表態(tài)要放慢速度。碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌在中期業(yè)績會上表示，“未來會放緩發(fā)展速度，投資上有策略調(diào)整，會更加精準(zhǔn)，每一塊土地更加慎重。聚焦于現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)營，聚焦現(xiàn)有土地儲備進(jìn)行調(diào)整。”碧桂園方面對融資環(huán)境和調(diào)控的判讀是“沒有放松”。
熱衷布局三四線城市的恒大也注意到了某種風(fēng)險(xiǎn)。8月28日，在恒大2018中期業(yè)績會上，恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞表示，未來中國城市化進(jìn)程主要集中在一二線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市，恒大未來的土地儲備目標(biāo)主要是覆蓋中國的一二三線城市，不會去四線城市。
謹(jǐn)慎度提升
通常來講，土地市場降溫與銷售市場密切相關(guān)且互相作用。隨著調(diào)控持續(xù)深入，房價(jià)正呈現(xiàn)不斷下探趨勢，這導(dǎo)致房企對于未來的預(yù)期變得更為謹(jǐn)慎。另外，限價(jià)對房企影響也較大。房企獲利空間被收窄，在一線城市拿地的心理壓力較大。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從當(dāng)前土地市場來看，應(yīng)該說是有降溫。最主要的原因或在于企業(yè)資金面開始緊張。換言之，并不是說對未來市場不看好，而是暫時(shí)性地出現(xiàn)了此類降溫的現(xiàn)象。此類土地市場的數(shù)據(jù)也說明房企比較理性對待當(dāng)前土地市場。
張波也認(rèn)為，從今年的土地市場來看，2018年下半年的土地市場降溫并溢價(jià)率走低角度來看，房企更多呈現(xiàn)出“戴著鐐銬跳舞”的局面。下半年土地的溢價(jià)率或繼續(xù)走低，也預(yù)示著土地市場會進(jìn)一步趨于平穩(wěn)，更有利于樓市的健康發(fā)展。
對于未來趨勢，張波認(rèn)為，“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”將成為下半年房企拿地“緊箍咒”，在考慮自身規(guī)模化發(fā)展的同時(shí)也將會更為理性判斷未來的風(fēng)險(xiǎn)性。因此，一方面房企尤其是龍頭房企的補(bǔ)庫存內(nèi)趨力依然在上升，從而導(dǎo)致部分城市尤其是三四線城市土地交易還將處于旺盛狀態(tài)；但另一方面，受政策影響，房企在拿地時(shí)往往更為謹(jǐn)慎，政策風(fēng)向的“緊箍咒”會發(fā)揮重要作用，部分城市土地的溢價(jià)率走低以及土地流拍不斷增多亦屬正常。
“對于房企來說，土地流拍既不代表著房企在勒緊褲帶過冬，也不代表市場撿漏機(jī)會增多，而是房企對于后市保持的‘謹(jǐn)慎度’在不斷提升。品牌房企在不斷追求市場規(guī)模的同時(shí)，對于未來風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識在進(jìn)一步提升。因此流拍的土地大概率上并不是值得撿漏，也并非眾多房企在拿地的資金上出現(xiàn)問題。換言之，并非房企不拿地，而是在拿地的選擇上更為保守。”張波表示。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，趨勢方面看，其實(shí)未來還是有反彈的機(jī)會和可能的。對于此類土地來說，建議部分開發(fā)商走逆周期的路線，因?yàn)榇筅厔菘捶康禺a(chǎn)市場機(jī)會很大，目前部分土地的性價(jià)比還是比較高的。
對于土地市場，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在業(yè)績會上表示：“當(dāng)前房企比較焦慮，主要有兩方面原因：一是布局問題。如果房企布局了四五線城市，但現(xiàn)在市場又冷得比較快，開發(fā)商的壓力可能就比較大；二是限價(jià)問題。限價(jià)以后，開發(fā)商去年買的地或前年買的地，按照限價(jià)賣的話是虧錢的。”孫宏斌認(rèn)為，未來房企分化將越來越嚴(yán)重。
