以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
8月22日，浙江嘉興桐鄉市出讓2宗商住地。其中，桐土儲[2018]19號地塊，因只獲1輪報價，未達底價而流拍。
在近期流拍頻現的土地市場上，這樣的消息并不引人注目。據《華夏時報》記者不完全統計，7月份至今，包括該幅地塊在內，華東地區已有21幅地塊流拍，僅在上海就有5幅地塊在競拍前中止出讓。而全國范圍內，這樣的情況更是嚴峻。
對于此次全國土地市場出現的“流拍潮”，中信建投證券發布的《房地產：基于土地流拍和2000個樣本項目的總結》研報認為，與2014年的情況不同，今年全國熱點地區土地市場整體降溫，是房企基于利潤率以及去杠桿下的理性選擇，“恰恰是市場化的邏輯對非市場化土地制度的回應”。
根據中國指數研究院數據，2010年以來，百城住宅用地共流拍2261宗，其中2011年土地流拍515宗，流拍宗數最高，之后流拍數量處于下降趨勢，2014年流拍地塊規劃建筑面積出現小波峰，2016年土地流拍僅80宗，為近年來最低水平；2017年流拍宗數開始回升。
有分析認為，土地市場流標數量和范圍有可能會繼續擴大，未來土地市場將繼續趨于平穩和理性。而隨著調控手段的進一步從嚴，在融資監管越發嚴格的大背景下，資金壓力倍現的房企在土地市場的敏感度和謹慎度還將提高。
土地市場持續降溫
在上海競拍前中止出讓的5幅地塊中，其中包括一幅原定于8月22日出讓的楊浦內環內純宅地——而早在一個月前，這幅地塊就因無競買申請人悄然“下架”。熱點二線城市蘇州，甚至出現過一天之內3幅宅地流拍的案例。
放眼全國市場，流拍的程度更為嚴重。8月10日，太原舉行近年來市場上規模最大的一次土地拍賣，但出讓的8幅地塊全部流拍。一時間，市場嘩然。
根據中原地產研究中心公布的數據，前7個月，全國房地產市場土地流拍一共有796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高。中信建投的監測數據顯示，前7個月全國土地流拍率約為6%，這個數字甚至高于近輪周期中最低迷的2014年（4%）。
即使是成交的地塊，房企的參與熱情也不算高，低溢價率成為常態，樓板價甚至低于前一二年的地價。
例如，大華集團在8月9日競得的上海寶山新城顧村一幅地塊，樓面價21000元/平方米。而在兩年前，顧村一幅成交的土地價格高達3.7萬元/平方米。此外，根據南京國土資源局的數據，截至2018年6月13日，已成交的22幅地塊中有18幅以底價成交，占總數的82%；7月，杭州市余杭區未來科技城掛牌的3宗商辦用地，總計78萬平方米，以底價138 億成交。而中國指數研究院的統計數據顯示，上半年全國300個城市各類用地溢價率為20.2%，較去年同期下降15.6個百分點。從20家代表房企來看，其新增土地儲備的溢價率均值為21.1%，同比下降24.1個百分點，土地溢價率大幅回落。
資金壓力大
“這說明房地產開發商面臨著非常嚴重的資金鏈壓力。”蘇寧金融研究院特約研究員江翰告訴《華夏時報》記者，土地儲備對于房地產開發商來說意味著未來的發展。地塊頻頻流拍，“土地價格有可能的確較高，這讓房地產開發商都有些望而卻步了”。江翰稱，今年以來，在融資監管越發嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊，公司債大幅萎縮，信托規模增速下滑……種種情況都加劇了房企的資金壓力。
在銷售回籠方面，房企的回資周期也被拉長。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌近日表示，由于當前許多熱點城市實行限購限價限售限貸的“四限”政策，加上個人住房貸款審核趨嚴，放款時間有所延長，使得開發商銷售渠道上的資金回籠速度會有所延遲。
持續趨緊的樓市調控政策無疑也是重要因素。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，當前土地流拍是一種市場供求矛盾的體現：“限購和限價等政策下，各類開發商會更加注重未來土地交易的風險，所以多少會有觀望情緒。”
以上海市場為例，過去2年，因為樓市的火爆，房企們在上海的土地市場上展開了激烈競爭，一時間“地王”頻出。去年開始，上海先后出臺限價、限售等多項調控措施，茶水費、捆綁裝修、車位等市場亂象得到明顯整治，土地市場、樓市也更趨理性。
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷補充說，事實上一些流拍的地塊本身缺乏市場吸引力。比如有些地塊位于城市新區，地理位置偏遠，但價格并不低，盈虧難以平衡，出現流拍現象不足為奇。而部分城市核心區域的優質地塊的流拍則主要由于起拍底價往往較高或具有多種苛刻的條件，相當于進一步變相推高地價。
房企趨于保守
包括中原地產首席分析師張大偉、中信建投證券分析師陳慎在內的多位業內人士公認，土地市場流標數量和范圍有可能在7月后會繼續擴大，未來土地市場將繼續趨于平穩和理性。
根據國家統計局于8月14日發布的數據，盡管前7個月房地產開發企業土地購置面積同比增長11.3%，但4 個一線城市7月的土地成交建筑面積為176.3 萬平方米，環比下降25.2%，同比下降57.6%，成交均價為12840元/平方米，同比下降12.1%。
克而瑞研究中心分析認為，這說明地方政府確實加強了土地供給力度，尤其是熱點城市不再只是小批量的“擇優出讓”土地；另一方面也說明開發商的拿地態度變得更為謹慎，對于熱點城市、熱門區域的地塊不再盲目參拍。陳慎亦指出，與2014年那輪因為市場銷售低迷導致開發商拿地能力與意愿均十分疲弱的“流拍潮”不同，此次流拍的蔓延主要是房企基于利潤率以及去杠桿下的理性選擇。
眼下，房企越發趨向保守、理性。龍湖集團CEO邵明曉近日直言，拿地成本逐年上升，龍湖拿地會保持“量入為出”，旭輝集團則提出“減一線、穩二線、增強三線，一線城市以持有經營型為主，增量減少”的拿地策略。
“土地市場流拍增多并非是市場下行的信號。”歐陽捷強調，這恰恰是土地市場回歸理性的信號，“通過市場緊縮、洗牌，淘汰掉一批體質羸弱的中小房企，反而會為實力房企騰挪出更大的發展空間。”
從市場調控的嚴格程度來看，未來房企在土地市場的敏感度和謹慎度還將提高。據中原地產數據顯示，今年1-7月主要城市房地產調控次數多達260次，較去年同期多120多次，僅7月就有60余個城市發布超過70次的各類型房地產調控政策。
