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2024年11月24日
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據中國之聲《新聞縱橫》報道，近期有媒體報道稱，2014年曾出現的土地出讓“流拍”潮再次重現。不完全統計顯示，目前全國土地流標數量已經超過800宗。與此同時，不少前期備受追捧的熱門城市，熱門區域，土地出讓價格也有所下降。哪些因素導致土地市場遇冷？這種趨勢是否會持續？又將對房地產市場產生什么影響？
近兩月來，“流拍”成為不少地方土地市場的主旋律。
7月9日，杭州1宗住宅用地流拍；7月20日，蘇州3宗地塊集體流拍；7月31日，寧波2宗住宅用地流拍；8月6日，石家莊出讓4宗地塊，其中一塊由于報價低于底價而流拍；8月10日，太原市因8幅黃金地塊被業內稱作是“史詩級”土地拍賣，結局卻是全部流拍；
而來自中原地產研究中心的市場統計數據也驗證了上述說法，今年前7個月，全國房地產市場土地流標共796宗。其中，一線城市土地流標共有13宗，創下2012年以來的新高。業內多感嘆，土地市場已經提前“入秋”。中原地產首席分析師張大偉接受中國之聲采訪時表示，土地市場的確表現出明顯的降溫。從整個市場來看，現在一線城市，比如典型的像北京和廣州，這是兩個流標數量比較多的城市，像北京已經有6宗住宅土地流標了。二線城市的話更廣泛一些，今年來看，二線已經有200多宗流標的經營性土地，其中有100多宗是住宅土地，而去年同期只有40多宗流標的住宅土地，所以，從比例和對比來看，今年一二線城市不論是住宅還是經營性用地，流標數量都明顯上漲。
開發商拿地熱情依然不減 地方政府土地收入同比增長43%
盡管全國土地流拍率顯著上升，但從相關數據來看，2018年來開發商的拿地需求依然不減，1-7月份，全國經營性用地的土地成交幅數達到17839幅，同比上漲17%。而從價格上來看，財政部公布的數據顯示，今年上半年，地方政府獲得的土地出讓收入26941億元，同比增長43%，創歷史新高。
張大偉說，這主要得益于地方政府加強了土地供應力度，選擇變多后，開發商對于熱點城市、熱門區域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”并沒有拍出“地王”價格，這也是市場降溫的重要信號：
張大偉表示，即便部分成交的土地，現在來看，平均溢價率和實際成交的地價和之前相比也有一個明顯的下行，特別是過去土地市場比較熱的，像杭州、南京，以及上海等其他城市，整個一二線城市的土地價格，相比之前，都有一個明顯的降溫，甚至是進入了一個低迷狀態。
一二線城市遇冷，三四線城市上漲專家：調控力度空前
值得關注的是，在前期高歌猛進的一二線城市土地遇冷的時候，三四線城市，尤其是西部地區部分城市地價卻出現上漲。自然資源部中國土地勘測規劃院發布的二季度全國主要城市地價監測報告顯示，在106個主要監測城市中，三線城市住宅地價環比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運行，19個三線城市的住宅地價環比快速上漲，增速超過3%；29個三線城市住宅地價同比增速超過10%。
中國土地勘測規劃院地價所所長趙松說：住宅地價變化一定程度上客觀反映了所在城市樓市的變化。二季度內，受益于一些城市出臺的人才引進措施，以及非熱點調控城市的寬松型政策的激勵效應，在短期內刺激了樓市需求的釋放，也相應帶動了這些城市的住宅地價的上漲。一、二、三線城市的地價分化比較明顯。
業內普遍認為，出現分化的根本原因是“調控政策”的不同。據統計，今年上半年，全國超過80個縣級以上城市發布了各類型的調控政策200次以上，不少前期出現明顯上漲的一二線城市調控力度空前，張大偉說，這是開發商“望地”卻步的主要原因。
張大偉表示，現在在一二線拿到地或者說過去拿到地王的項目，因為嚴格的限價，導致開發商很難以預期的價格入市。另一個原因是，整個房地產的資金鏈和資金情況還是比較緊張的，信貸針對房地產縮緊比較明顯。而三四線的土地市場因為相對而言調控政策比較少，所以溢價率比一二線要高一些，現在，全國有50多個三四線城市年內的土地出讓金已經超過100億，這也是刷新歷史紀錄的一次。
專家：預計住宅地價漲幅收窄低成交率將是趨勢
中國土地勘測規劃院地價所所長趙松告訴中國之聲記者，在去杠桿嚴監管的背景下，房地產市場在緊縮型調控和市場秩序整頓的多措并舉下，開發投資將持續向理性回歸。預計住宅地價漲幅收窄的可能性增加：
趙松表示，近期很多城市調控升級，那么這些政策從短期上來說，肯定對抑制樓市的這種非理性的上漲會有這個好的作用的。那么在這種情況下，住宅地價上漲的態勢也會得到抑制。
業內分析認為，包括杭州、廈門等不少熱門城市上半年僅完成全年供地指標的一半左右，下半年土地供應力度可能不減。在這種情況下，一二線城市土地市場可能維持“降溫”態勢。
張大偉表示，從最近調控來看，限價和各種約束性政策在一二線肯定會依然非常嚴格，甚至不排除比之前更嚴格的可能性，所以大部分開發商在一二線拿地就會更謹慎一些。在一二線，土地流標，低價率成交在今年肯定是一個趨勢。
