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2024年11月21日
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隨著城市化的不斷深化，城市開發和建設帶來的土地利用短缺和土地的供求矛盾日益突出。因此，對于土地資源相對匱乏的中國來說，在實現城市化的進程中，如何處理城市化建設和土地集約利用的關系，不僅關系到城市化目標能否如期實現，而且更關系到我國未來社會和經濟的可持續發展。
筆者通過對北京市海淀區的調研，發現海淀區土地集約利用存在以下主要問題：
園區企業布局不合理。海淀北部高科技產業園是吸引高新技術企業聚集的熱點園區，但目前北部園區存在分布散、規模小、未實現統籌開發建設等問題。
土地退出機制不健全，不便于實際工作中推行。
公寓宿舍等配套設施不足，制約企業發展。入駐企業對公寓、單身宿舍等需求日益迫切，而產業園區目前難以解決其就近住宿等問題。
土地集約利用效率低。隨著土地資源日益稀缺，原來較低的土地建設容積率、較低的建筑控高將不利于土地集約利用。
因此，對北京市海淀區土地集約利用特提出如下的對策與建議：
建立專業園區和項目準入制度。結合專業園區的發展定位，研究土地單位面積投入產出的強度、納稅、就業等方面的指標，健全入園企業項目評價體系，完善項目評價準入機制，從嚴控制產業項目入園，嚴格限制與園區發展定位不符、土地利用低、高耗能的產業或項目入園，確保土地空間資源的高效產出。
結合海淀區土地利用總體規劃，北部地區發展總體規劃的總體要求，推進專業園區各功能模塊的統籌利用與集約開發，以土地價格為杠桿引導項目在規劃區域上的布局，防止規劃跟著項目走的被動局面。
適當提高建設用地的利用強度。在結合區域整體規劃的基礎上，建議適當提高土地建設容積率，適當提高區域建筑限高；加強監督管理力度，嚴格限制購地企業調低建設規劃指標；鼓勵以園區開發建設運營公司為主體，集中統一規劃，統一建設孵化器或加速器項目，縮短建設周期，提高土地利用效率。
促進產業用地市場化發展，完善土地退出機制。建議土地主管部門在出讓合同上進一步明確約定產業用地的土地和房產用途，約定相應的產業指標，明確退出條款。
形成產業集群，以集中布局促進集約節約利用土地資源。可以龍頭企業為點，帶動區域面相關企業發展，如同乘法效應，使該區片相關產業產生裂變，在土地利用方面也逐步形成相對集中的產業基地。
加強對科技企業加速器項目的政策支持，并保證一定比例的產業發展空間。在園區規劃中明確保留部分產業用地(如產業用地總規模的20%～30%)專門用于加速器或孵化器的建設，對建成項目采取以租為主的方式進行運營，園區主管部門監督項目運營。
優化建設用地結構，保證主功能完備的同時注重配套功能。重視生態用地的安排，注重將土地開發與環境保護相結合。
