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2024年11月24日
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“十二五”被視為中國經濟轉型的重要節點，我國的經濟增長方式將由原來的投資拉動為主逐步過渡為消費驅動為主，這一轉變將對房地產行業的發展模式和格局產生怎樣的影響？本報記者專訪了住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹。
中國房地產報：今年是“十二五”規劃實現經濟轉型目標的開端之年，也被業界視為中國房地產行業的轉型之年，你如何看待這一觀點？
秦虹：我國的“十二五”規劃有一個非常清晰的政策脈絡，就是堅持科學發展觀，加快轉變經濟發展方式，重點是調整經濟結構。這種經濟結構的戰略性調整已經不是過去理解的第一產業、第二產業、第三產業，主要是內需和外需的結構調整。在中國擴大內需發展經濟，支撐中國“十二五”經濟發展有兩大自身的內生動力，第一就是城鎮化，推進城鎮化，讓更多的人在城市里生活，拉動內需。第二就是服務業，通過大力發展第三產業服務業，這也是中國經濟發展的另一個內生動力。
這些政策利好對房地產，特別是商業地產來說，意味著重大的發展機遇。
中國房地產報：這一機遇會給商業地產的發展模式帶來什么影響？
秦虹：這個機遇不僅僅是城鎮化帶來城市人口增多這樣一個簡單的數字現象，更重要的是在“十二五”期間城市化發展的過程中，大城市、龍頭城市，200萬人口以上的城市增長速度的提高。隨著大城市規模的擴張，大城市數量的增多，城市人口集聚和收入層次級差會越來越明顯，對商業需求也會越來越大。比如以前的超市就可以滿足城市的需求，但是城市擴大了以后，人們對于城市的商業需求就包括專門的寫字樓，專門的酒店、咖啡廳、酒吧這些高層次的場所。
城市對商業需求的增加，同時也意味著城市土地在公共服務、綜合商業方面的投入會越來越大。當一個大城市擴大了之后，對商業地產的需求不是城市規模小的那種簡單的平面商業的復制，這時候就需要有包括酒店、城市綜合體這樣的綜合商業出現，而不是簡單地復制過去的平面商業模式。
中國房地產報：近年來以城市綜合體為代表的綜合商業形態越來越受到業界關注，你認為城市綜合體將對現代城市發展起到哪些作用？
秦虹：從客觀規律上來講，城市綜合體代表著一種土地實用功能的綜合利用模式，提高土地功能的綜合利用，可以說是現在城市持續繁榮和發展的一個重要的經驗。
從近百年來各個國家城市發展的主體思想上來看，一個重要的指導思想和理念就是城市土地供應的綜合利用，通過在一個城市里把居住、辦公、商業、休閑、旅游等功能混合利用，打造人流、資金流、信息流之間的交互的巨大需求。而我們過去那種單獨的居住區、文化區、商業區理念，反而造成了城市交融的停滯。
從主觀上講，城市綜合體現在越來越受到各級地方政府的高度關注，大型的城市綜合體項目的興建不僅可以帶當地的商業發展，也可以推動整體城市功能和城市競爭力的提升。
中國房地產報：從去年開始，很多二三線城市都推出了自己的的城市綜合體計劃，你如何看待這股二三城市掀起的城市綜合體熱潮？
秦虹：“十二五”期間城鎮化率的發展將會更多地惠及中西部地區和中小城市。如果說我們10年前的房地產發展更多集中在一線城市、東部地區，那么“十二五”發展城鎮化的重點，增長最快的就是中西部地區和非一線城市，甚至是非二線城市。
城市綜合體為什么現在越來越受到各級地方政府的高度關注，跟這些城市發展的思路有關，隨著“十二五”期間城鎮化發展，各級政府正在推動城市功能整體上的升級，推進以第三產業為核心大力發展服務業的城市發展模式，而城市綜合體所代表的這種商業發展模式，跟這些城市希望提高城市綜合功能的發展思路比較契合，所以也會引發地方政府的關注。
