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2024年11月21日
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針對城市附近村落依附于城市，經濟基礎相對較好，各方面條件相對便利的特點，這類村落的改遷，德州具體實踐中確立了三種模式：
1.對“城中村”改造采用政府組織統拆統建的模式。各縣市區駐地的城中村，由政府組織拆遷安置，騰出土地對外出讓開發，所得收益用于補貼農民購房。這種模式使得政府、村民都受益。
2.鄉鎮駐地采取沿街開發模式，市場化運作，從收益中提一定比例用于基礎設施建設或補貼農民。
3.近郊村采取企業和社區聯建模式。企業出資對社區進行開發改造，農民用宅基地換住房，騰出的土地留做企業發展用地，農民還可以在企業就近就業。這種模式實現了農民得實惠、企業得發展的雙贏。
面對城市改造中遇到的諸多問題，“拆遷”和“民生”是重中之重。解決好這兩大問題，對于城市的穩定和諧發展具有重要意義。
一、結合開發區案例分析
■“萬千村民喜迎拆遷”——拆遷有道
德州經濟開發區1998年正式啟動，實行“區管鎮”的體制，現轄4個鄉鎮：宋官屯鎮、趙虎鎮、袁橋鄉、抬頭寺鄉，共有199各行政村，總面積為318平方公里，總人口11萬。作為第一批試點地區，開發區積極應對，采取了政府組織統拆統建的模式，解決了農民最關心的民生、就業、住房、集體經濟發展等一系列問題，讓農民參與德州城市化實踐中來，分享城市化帶來的成果。
■多種補償方式的有機結合
土地補償，貨幣補償與留地安排。貨幣補償：按照國家政策，給予農民土地出讓金補償和地上附著物的補償。留地補償：開發區管委會認真探索，確立了“資產性”的征地補償模式，即在征地的同時，既有貨幣補償又有留地安排。補償標準為3萬元/畝，同時預留土地面積：村總人口數×0.147（畝），將兩種補償相結合，將土地補償款和預留土地用來興建集體物業，采用訂單方式出租給企業使用，村集體按月收租，并將這部分收入用于村民保障。
實施舊村改造，直接讓利于民。開發區對舊村的改造方法，采用“以村為單位，整體改造”的模式，即拆除村民原來的宅院式住房，統建安置上樓。在開發區政府統一協調下，由開發區管委會下屬的開建房地產公司負責項目的規劃和建設，開發區、鎮政府和村兩委負責制定舊宅補償方案和新房分配方案，最后經過全體村民同意，整村村民上新樓，開建地產公司再在原來村落的土地上進行商品房的開發。
拆遷的按院補償。拆遷過程中，為了避免按照住房面積補償造成農民大面積違規搶建的現象，開發區制定了“按院補償”的補償辦法：即以農民合法分配的18×20(360平方米)的標準宅院為一個補償單位，每戶宅基地補償15萬元，體現了向弱勢群體傾斜的政策導向，避免了村民為擴大補償面積而在拆遷前的“搶建”行為。這樣的補償辦法遭到極少數建房數量較多的有錢“富裕戶”的不滿和抵觸，甚至也出現上訪事件，對此，開發區許主任表示，歡迎上訪。由于這樣的補償方法受到大多數村民的擁護，上訪者最終主動積極尋求與政府的“和解”，有村民戲稱為此舉為“打土豪”。按院補償有效的解決了拆遷過程中遇到的問題。
新房安置。新房安置方式，目前屬于吸取第一代經驗而改良的“第二代方案”，是產權置換的模式，基本步驟是根據戶和每戶的人口制定上樓安置的建筑面積。按“人+戶”政策，每人40平方米，再加每戶40平方米。典型的三口之家就可以分到160平方米（40/人×3+40/戶=160平方米），也就是兩套80平方米的住房，按此標準購房，購房金額為10.88萬元，新房的購房款大大低于舊宅補償款，一般村民均選擇80平方米和120平方米的房型各一套，所要支付的總房價約為14萬元。也就是保證每戶居民能獲得人均50平方米以上的樓房，能剩余5-6萬元補償款；人口較多的戶可獲得兩套房產。此外，成立市場化控股的房地產公司，作為政策工具，擔負公共職能。
■政策落實，責任到位
“百局幫百區、百企連百區、領導干部包社區”。在實際工作過程中，市直工作組進駐社區，各級干部及時進入角色，真蹲實駐，真幫實扶，積極配合當地黨委政府，各派出單位立足職能，發揮優勢，為幫扶社區真心實意辦實事、全力以赴解難題。在短時間內將結對幫扶的90個農村社區，用地規劃和建設規劃全部完成，其中78個社區開工建設，其他社區正進行搬遷或土地平整工作，其中武城、城區、禹城、寧津、平原、齊河6個工作團所幫扶社區已全部啟動。全市近200家企業積極與社區結對，充分發揮資金、管理、人才、技術、信息等優勢，參與社區建設和農業產業發展，通過社區建設，用獲得的騰空土地壯大企業規模、興辦農業龍頭企業、建立農業生產基地等，實現了企業與社區雙贏發展。各級領導按照對口包社區的分工，積極參與，主動工作，深入社區進行調研，組織召開現場辦公會，了解社區情況，在宣傳發動、規劃制定、社區建設等方面給予具體指導，幫助解決遇到的困難和問題，促進了社區建設的順利開展。
■保留村鎮原有文化
拆村建區，村民關心的不僅僅是地理面貌的改變，住房的安置，還有各村延續上百年的文化傳承。建區過程中，讓新社區延續傳統鄉村文明的記憶，最大限度地保留歷史文化遺產，堅持鄉風民俗不能丟、文化特色不能少、規劃標準不能低、田園風光不破壞，將農村社區建設與生態性、生產性、生活性的有機統一。目前，在德州全市合并而成的新社區中，90%沿用了老村名。特別是對一些有傳說、有來歷、有故事的村名，像化牛李、清明寺、龍潭等，都被保留沿用。在建設新農村中不但沒有損毀舊村文化，還加強了保護和修繕，讓“新農村”傳承了“老文化”，借助合村建區挖掘歷史文化，開發了農業旅游資源。
二、長效可持續的機制——民生有源
■集體資產有效監管和再升值
如何讓農民既住上樓房、更鼓起腰包，是德州市在合村并建社區過程中關注最多的問題。對征地補償款德州經濟開發區管委會最初采用了“一級所有、三級管理”即：村集體是補償費用的所有者（一級所有），資金的監管由開發區管委會、鎮政府和村集體共同執行（三級管理），用征地款的銀行利息來養活農村，改善失地農民的福利和保障，但因為銀行利率的降低，收入減少，利息收入已經不能解決失地農民的福利保障和實際問題。
既然一次性的拆遷補償不能永久解決村民的后續生產生活問題，如何使每戶村民的收入都有“源”可依？如何使村民集體資產成為“會下蛋的金母雞”——不但不流失還增值？這成關系到村民切身利益、關系到社區長久穩定的重中之重。對此，市政府要求通過村民選舉，選出村民信任的人對集體資產進行行之有效的管理，并且進行全民監督；鼓勵社區合理利用資金進行再生產，參與企業興辦、商業項目投資；利用預留土地，建設街區“門面房”、商品房租售。例如：宋官屯村利用土地補償金6000多萬元。建設沿街商貿樓和標準廠房10多萬平方米，年租金收入500多萬元，年人均增加收益3000多元。此外，還鼓勵企業直接參與新農村建設，實現共同發展。
■村民就業，增加收入
開發區在建區過程中，除了拆遷補償，資產性征地補償模式，還將村集體的補償與舊村改造結合起來，對舊村改造中征收的集體所有宅基地，按一定比例返還經營性商品房。在政府調配下，將一些最具價值的“金角銀邊”經營性用房，給予村集體，沿街物業的商業價值為年平均租金100元/平方米以上。此外，村集體建物業，向外出租給企業使用，開辦職業院校，村集體投資建設企業工廠等，這些既增加了效益，又給村民提供了就業機會。開發區還建立就業扶持機制，引導原村民逐步融入城市。采取了政策引導，企業安置；強化培訓，向企業推薦；提供公用事業型崗位；創造條件，鼓勵自謀職業等方法解決失地村民的就業問題。
■村民保障和福利
隨著集體經濟的發展壯大，最終受益者是村民。開發區用集體資產收益，以集體為主體，為失地農民提供四類保障：一是基本生活保障；二是養老保障；三是住房補貼；四是社會福利。通過這些社會保障機制，確保了失地農民的后顧之憂。對失地農民采取的基本生活保障和集體福利措施主要有以下幾項：（1）對55歲以上的失地農民，每人每月有所在的村委會發放面粉40-50斤，生活補助50-100元；（2）55歲以下的失地農民，每人每月由所在村委會補助面粉40斤；（3）物業費、取暖費等實行集體補助；（4）每逢過節，發放各種福利。這些基本的福利保障，已經使得超過50%的開發區原村民收益，其它村民福利正在完善中。
經過一系列“舊改新”措施，作為城市發展“毒瘤”的城中村臟亂差消失了，取而代之的是漂亮整齊，配套設施完善的現代化居民社區；社區村民的生產生活水平大幅提高，以開發區一個普通失地農民為例，改造以后有四種收入方式：一是土地補償金收入；二是以各種社保福利形式實現的集體不動產財產性收入；三是就業勞動工資性收入或發展個體私營經濟經營性收入；四是家庭房屋出租財產性收入。其中絕大部分收入會隨著開發區的不斷發展而持續穩定的增長。村民的各項福利和保障某些方面甚至超過了市民，學生上大學甚至不愿意遷走戶口……村民對目前生活的滿意度達到90%以上，幸福指數大幅提高。文化氛圍更加濃厚，這些不僅有利于城市的經濟繁榮，市民整體素質的提高，更有利于社會的穩定，體現著社會的公平和正義。
三、簸箕劉村案例
簸箕劉社區居委會是2009年按照市委、市政府工作部署通過村莊改造由原來簸箕劉村改建而成，命名為簸箕劉盛和景園小區。小區位于德州市東方紅路以北、康博大道以東、躍華中學西鄰。共有居民1547口人，496戶。村屬企業3處，集體經濟總資產達5億元。近年來隨著合村建區，居民各項權利得到保障，集體經濟不斷擴大，居民待遇不斷提高，居住環境得到改善，精神文化生活也更加豐富。
■集體經濟不斷壯大
自1998年開發區啟動建設以來，簸箕劉村積極響應，成立了“簸箕劉工貿開發有限公司”、“宏圖建筑工程有限公司”、“電動車批發市場”等村屬企業。以集體企業為發展平臺，經過多年努力，“簸箕劉工貿開發公司”建設商住樓7萬多平方米，每年實現租金收入230多萬元。2萬多平方米的北方電動車批發市場已經形成規模，70多家電動車銷售商入住市場。2009年，宏圖建筑公司承攬建筑工程30多萬平方米，建安量達2億元以上。07年、08年連續兩年完成稅收均超過500萬元。09年集體經濟收入在1500萬元以上，實現上交稅收1500萬元以上。
■居民待遇不斷提高
自2001年開始，村集體每月定期為全村村民發放生活補助。僅生活補助費發放每年達140萬元，每年春節和中秋節給村民發放福利達60多萬元。每年為中考、高考成績優秀的學生發放獎學金5萬多元。2007年在給村民加入農村合作醫療以后，村兩委又制定了《簸箕劉村重特大疾病醫療救助制度》，對治療費用超過1萬元至10萬元以上重特大疾病的村民給予報銷醫療費15%至30%的經濟救助。到目前，村集體已救助村民30人次，救助總金額32余萬元。2010年1月1日開始，所有居民的生活補助費實行新政策：女55歲、男60歲以上，每月由170元提高到300元；40歲以上，每月由120元提高到200元；40歲以下，每月由50元提高到100元。
■社區集體資產股份制量化實施
2010年11月5日，經過多次協商修改，出臺了村民股東福利發放的實施方案，保障村民權益：
（1）《簸箕劉社區居委會集體資產股份制量化實施方案》自11月1日起正式實施；
（2）股東生活補助費按實際配股數額月3‰發放；
（3）兩節福利費每次按實際配股數額2‰發放；
（4）冬季采暖補助按實際配股數額5‰發放；
（5）60周歲以上股東每年按13個月發放生活補助費。
簸箕劉社區居委會“股金證”正在制作中。
■居住環境得到改善
整村短期內完成了整村拆遷任務，改善了居住環境，2009年3月，接到上級的拆遷任務后，在面臨眾多困難情況下，歷時27天完就成了整村1859口人、400多戶的搬遷、拆遷任務，騰空原村莊占地500余畝，為進一步完善文體中心建設用地創造了良好的條件，為德州市優化建設環境帶來積極的影響。
■豐富居民的精神生活
居委會兩委積極引導、鼓勵居民參加文化活動，舉辦了“德州市第三屆文化藝術節”、“開發區團拜會”、“開發區元宵晚會”等多次活動，在搞好物質文明的同時，豐富了居民的精神生活。
簸箕劉社區居委會堅持民主管理、民主監督、民主理財、民主決策制度，堅持每周一召開干部聯席會，黨員每月開一次例會，堅持村民代表會和一事一議制度，在各項事業都取得了一定成績以后，制訂了社區未來發展目標：用2—3年的時間，努力讓簸箕劉每一個家庭資產過百萬元，把簸箕劉建設成為一個經濟實力雄厚、居民安居樂業的社會主義新村。
