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2024年11月22日
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改革開放以來，我國住房制度逐步實行市場化改革，住房實物分配逐漸被貨幣化分配所代替，商品房的供應占比逐步提高，市場經濟主導下的房價一路飆升，低收入人群的住房得不到保障。盡管近些年來通過廉租房、經濟適用房以及危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房、農民工公寓等供應形式，使一部分低收入群體有了住房保障，但保障面不過總人口的10%，事實上形成了住房供應主要靠市場來解決的“單軌制”。
新生代城市居民、大學畢業(yè)生、外來工作人員等“夾心層”則被排斥在現有體制之外，既得不到保障性住房的覆蓋，短期內也買不起商品房，這部分群體約占住房需求總量的20%以上。實踐證明，無論完全由政府保障，還是完全由市場調節(jié)，單軌制的供房體系都存在制度缺陷，難以滿足絕大多數社會成員的住房需求。為適應新形勢，解決現有問題，重慶市按照“市場加保障”的雙軌制原則，提出了“低端有保障、終端有市場、高端有遏制” 的住房調控思路，大力推進公共租賃住房建設。
一、城市住房的“雙軌制”建設
探索建立“雙軌制”城市住房供應模式，約30%的住房總量由政府保障、約70%由市場配置。其中30%保障性住房主要考慮兩點：一、與收入相吻合。在城市居民中，總有30%左右處于中等偏下水平，他們難以承受市面普通商品房房價，需要政府援手。二、形成足夠的覆蓋面。30%的城市居民，既包括了原有保障性住房的覆蓋人群，也包含“夾心層”的保障供給方，能夠滿足中等偏下收入群體的住房需求。堅持公租房建設由政府主導，并始終姓“公”，實現公租房、廉租房、經濟適用房“三位一體”。政府重點發(fā)展公共租賃房，保障20%左右的城市群體；其余10%左右保障房為安置房。通過公租房建設實現對廉租房、經濟適用房的整合。不再單獨新建廉租房，將其包含在公共租賃住房體系中，廉租房居民與公共租賃住房同樣地域條件和住房條件，將廉租房租金控制在公租房租金的10%左右。承租者可通過成本價購買，將公共租賃房轉化為有限產權的經濟適用房，購買者如需轉讓，只能以購房價加利息由政府公租房管理機構回購，再作為公共租賃住房流轉使用。通過這種方式，可以推遲“夾心層”進入房地產市場的購房時間，隊避免產生灰色交易、緩解城市化帶來的住房供需矛盾、有效穩(wěn)定房價和創(chuàng)造持續(xù)需求。
公租房必須形成一定數量，才能體現其保障屬性，使絕大多數中低收入群體得到保障，惠及民生。重慶主城常住人口為670萬，扣減理念提供的廉租房、經濟適用房以及其他保障性安置房，綜合各方因素考慮，至少有150萬人需要公共租賃房，約3000萬平方米。市政府規(guī)劃從2010年起，每年開建1000萬平方米公共租賃房，未來三至五年內全市建設總量達到4000萬平方米，主要分布于主城區(qū)和6個區(qū)域性中心城市、2個衛(wèi)星城等人口聚集度高、住房供需矛盾突出的區(qū)域。按人均20平方米計算，至少可以解決200萬人的住房問題，從根本上緩解住房問題。
二、向弱勢群體傾斜，統(tǒng)籌安排，長遠規(guī)劃
●科學安排準入機制。1.打破戶籍“藩籬”。《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規(guī)定：凡年滿18歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，具有租金支付能力的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的本市住房困難家庭，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)的無住房人員，進城務工及外地來渝工作的無住房人員，均可申請公共租賃住房。這打破了保障性住房與戶籍捆綁的“傳統(tǒng)”，有利于推進城鎮(zhèn)化進程，解決大中專畢業(yè)生、進城務工人員落戶的后顧之憂。2.合理把握收入標準。目前確定的收入標準是：單身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下。公租房的租金控制在月收入的15%左右，有利于增加其教育、醫(yī)療等消費支出，提高低收入人群的生活質量。同時，對于市、區(qū)引進的特殊專業(yè)人才和在重慶工作的省級以上勞模、二等功以上復轉軍人等住房困難家庭，按照屬地原則申請，不受收入標準限制。
●精心組織規(guī)劃設計。公共租賃住房實行高標準、高品質規(guī)劃建設，實行無差別的“混建”模式。1.公租房布局在交通便利的地段，參照商業(yè)樓盤的標準，配套學校、醫(yī)院、商店、圖書館等配套設施，由專業(yè)的物業(yè)公司管理服務，建成標準的現代化居住小區(qū)。2.公租房要求與商業(yè)樓盤布局在一起，互通互溶，共享配套和服務，彌合社會分層而形成的裂痕，避免形成新的城市邊緣區(qū)域。
●堅持政府主導建設。1.建設主體和產權歸政府，確定公租房的公共保障性。2.實行“封閉運轉”。承租人所購買的公租房在進行轉讓或者抵押時，回購主體只能是地方政府的公租房管理局。3.最大限度的降低造價和租金，享有政府制定的一系列優(yōu)惠政策，體現公租房的保障性。
●積極拓展融資渠道。1.用好中央安排的轉型資金和財政年度預算安排資金。2.依托土地儲備機構先期儲備土地的優(yōu)勢，全部采用劃撥方式供應，土地成本不計價，作為政府諸如公共租賃住房系統(tǒng)的國有資產。3.每年商品房土地出讓收益5%用于支持公租住房建設，3年共計約30億—40億元。
●保持收益遠期平衡。短期內公租房解決了住房問題，長遠來看，當“夾心層”收入提高不再需要公租房時，公租房作為優(yōu)質房產，有套期保值的功效，可以回籠資金“反哺”建設和管理成本。
重慶的公共租賃住房建設是改善民生、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和推進城鎮(zhèn)化進程的重大舉措，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，有利于抑制部分投資性購房需求，有利于緩解中低收入群眾的購房壓力，有利于吸引人才的流動，促進重慶的宜居建設，為重慶未來的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
