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2024年11月24日
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房價依舊高位盤整，開發商搶地的火暴場面不再出現，土地市場已降溫。北京、上海、廣州等地不斷出現土地拍賣底價成交甚至流拍的情況。有開發商認為，土地市場趨冷預示著開發商對未來房價的悲觀預期，地價下跌后或迎來房價的拐點。
底價成交頻現
土地市場降溫向二線城市蔓延
中國房產信息集團發布的市場月報顯示，15家大型房地產企業在今年的前4個月中，拿地總量基本呈逐月下降趨勢。尤其是在4月，這15家大型房企拿地熱情迅速下降，通過招拍掛方式新增土地總建筑面積共260.08萬平方米，同比下降78％，環比下滑66％；成交土地總價約56.88億元，同比下降70％，環比下滑59％，創2010年以來拿地總量和成交總價的月最低紀錄。
3月，上海共成交25幅經營性用地。其中，近8成地塊零溢價率成交。4月，上海住宅土地成交面積23.81萬平方米，土地出讓金合計3.12億元，環比下降了94%，創下近兩年來單月土地出讓金的新低。4月27日，上海虹橋商務區核心區一期9號地塊出讓拍賣，最終被三湘股份、聚湘投資聯合以5.25億元摘得，折合樓面價每平方米1.1251萬元，溢價率僅13%。
北京甚至出現地塊流標的情況。4月20日，北京推出3幅住宅用地。其中，順義的兩幅地塊流標，密云地塊的報價則剛剛超過底價。
5月以來，北京又連續有4幅地塊以接近底價的價格成交。大興區孫村組團四期居住用地項目拍賣最終溢價率為1.06%，樓面價5868元/平方米；順義區空港物流基地星光國際城用地項目出讓，現場只有兩家競買人，最終成交價2.5億元，成交樓面價2697元/平方米；大興區龐各莊鎮商業金融用地項目地塊，起拍價3.02億元，僅經過3次報價即以3.05億元成交；北京市順義區仁和鎮梅溝營村南側地塊以10億元成交，成交樓面價為4691元/平方米，溢價率只有12%。
土地市場降溫也迅速蔓延至二線城市。今年前3個月，南京共掛牌出讓土地12幅。其中，8幅地塊以底價成交。4月27日，南京國土局出讓4幅地塊。其中，3幅地塊為底價成交。今年前4個月，杭州市共推出75宗土地，成交總額為207.71億元，同比下降約29%。其中，住宅用地一共成交28幅，總額為123.31億元，尚不及杭州去年同期的2/3。
即便是民間資本最為活躍的溫州市，1月底曾經推出的10幅土地全部慘遭流拍，隨后土地市場也出現因無人報價或報名單位不足而導致的流拍情況。
中國房產信息集團分析師認為，土地市場降溫主要有兩方面原因：一是限購政策影響下，未來市場走勢不明朗，多數企業持觀望態度；二是受制于銀根緊縮、銷售回款速度等因素，企業資金面壓力增加。深圳地產專家指出，地價可以看作房價的先兆指標，2007年12月土地市場率先出現流拍等現象，三個月之后房價步入下跌通道。
房企收縮戰線
龍頭公司謹慎看待后市
長城證券研究所認為，在調控政策持續出臺和樓市預期不明朗的情況下，上市公司對后市保持謹慎態度，首選壓縮投資來保證資金安全。其研究報告顯示，2011年一季度，A股上市地產公司（不含ST類）購買商品、接受勞務支付的現金同比增長21.9％，大幅低于2010年一季度160.1％的增速水平，也低于2005年一季度以來28.5％的平均增速。
尤其是“招保萬金”四大地產上市公司今年一季度投資增速同比僅增長12.8％，低于行業水平，也遠低于2010年同比增速331.4％。這表明龍頭公司一方面在加快跑量、提高周轉率，另一方面大幅收縮投資，更加謹慎地面對后市。
大中城市商品房銷售量下滑威脅到房企的資金回籠。國家統計局數據顯示，4月17個主要城市銷售面積同比平均下降50%，較3月21%的降幅繼續擴大；一線城市4月同比平均降幅為41%，二線城市平均同比降幅約為59%。
地產龍頭企業銷售狀況也遇到拐點。萬科4月實現銷售面積67.8萬平方米、銷售金額79億元，同比分別增長7.1%和1.3%，今年1月至4月萬科月度銷售金額和銷售面積呈逐步下降趨勢。保利地產4月實現簽約面積49.55萬平方米，同比下降0.28%。金地集團4月實現簽約面積12.7萬平方米、簽約金額17.7億元，同比分別下降了16.9%和3.2%。
信貸收緊加之銷售回籠資金減少，房企資金鏈雪上加霜，開發商紛紛調整策略、減緩拿地。萬科今年年初就表示要保持現金、減少拿地，一季度新增加地塊僅15個，較去年一季度減少拿地10塊，按萬科權益計算的占地面積約138萬平方米。尤其是4月份萬科僅收購了一個廣州萬科紅郡項目，沒有新購入任何土地。金地集團則自1月6日公告獲取了4幅地塊和一個城中村改造項目之后，再也沒有公告新購入土地。
打折優惠漸多
央企加入促銷行列
資金鏈日益緊張，銷售回款壓力驟增，一些反應較快的開發商已開始讓利促銷。
中海地產4月底在深圳推出“八折促銷”，旗下的中海康城國際和中海塞納時光價格從原來的14000元至15000元/平方米，降至均價11000元/平方米，引發近5000人搶購，一千多套房源一天售罄。
隨后，佳兆業集團打出“8.8折秒殺”大旗，從5月7日開始，大都匯推出折扣房源，折后價格直降3000元/平方米，均價1.7萬元/平方米。
碧桂園更是將降價促銷推廣至多個城市。5月1日，碧桂園·廣州鳳凰城推出千套房源，均價約7000元/平方米，較上一期的8000-9000元/平方米下降約15%，碧桂園位于廣東清遠及肇慶的另外兩個項目也降價千元左右，引發搶購。就連廣州中心城區的保利中辰廣場也推出了“一口價”清貨優惠活動。
繼廣東部分樓盤降價之后，5月15日，距離南京二三十公里外的碧桂園江蘇句容鳳凰城低價開盤，毛坯房均價5000元/平方米，精裝房均價6280元/平方米，別墅房源均價8000元/平方米左右，銷售單價只相當于南京市區房價的一半。開盤首日推出4000多套房源，銷售超2000套房源，吸引到超過1萬名購房者前來選房。
廣州市同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文表示，如果說中小開發商的優惠促銷有著資金流轉的目的，那么向來不缺錢的央企也開始促銷，這就指明了風向。
巨大的存貨壓力成了懸在房企頭上的一把利劍，加劇了經營的困難。Wind數據統計，截至2011年一季度，兩市136家地產上市公司的存貨金額高達9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，增長幅度超過了40%；與2010年報顯示的存貨數據相比，也增長了9.07%。其中，招商、金地、萬科、保利2011年一季度的存貨數據分別為407.79億元、522.45億元、1508.52億元、1270.61億元，同比均大幅增長。
德邦證券分析師黃玉梅認為，市場供應將在二季度末和三季度達到高峰，隨著供應逐漸增大，價格將面臨小幅調整。世聯地產市場研究部總監王海斌也認為，隨著供應量逐漸增加，近期中低端樓盤降價促銷或將開始蔓延。
土地市場快速降溫已經波及地方政府土地出讓收入。統計顯示，今年前4個月，北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比均減少超過三成，北京更是大幅減少55%。
4月北京市共實際成交13幅土地，土地出讓金收入僅約63.5億元。今年前4個月，北京共成交60塊土地，土地出讓金規模僅為223億元，同比分別減少21%、55%。樓面地價方面，10幅居住用地均價約為4384元/平方米，與2010年的7337元/平方米均價相比，下降了約40%。
上海的土地出讓金更是在今年4月創下了近兩年來的單月新低，住宅土地成交面積23.81萬平方米，土地出讓金合計3.12億元，環比下降了94%。今年前4個月，上海市成交235幅土地，土地總價款375億元，同比下降32%。
在上海市3月推出25宗經營性土地中，除了4幅地塊以超過40%的溢價率成交外，其他地塊基本上都是低溢價率成交，有10幅動遷安置房土地全部以底價成交，還出現了451元/平方米的“白菜價”。
杭州方面，前4個月杭州共出讓地塊28幅，成交總額123.31億元，下降幅度約30%。而深圳今年以來商品住宅用地是零成交，非商品住宅用地成交7.74萬平方米，土地出讓金收入13.9億元，同比減少31%。
土地市場迅速從一片火熱墮入冰窖。2010年，全國土地市場經歷了一場盛宴，全國土地出讓收入合計約2.7萬億元，比2009年增加了70.4%。北京、上海、大連3個城市的土地出讓金超過千億元。其中，北京土地出讓金甚至達到1641億元，位居全國第一，上海的土地出讓金總額超過1500億元。
對于目前土地市場的趨勢，有專家預測，如果調控政策持續，京滬杭等地今年土地出讓金的收入將比去年大幅減少30%至60%。
保障房建設面臨資金大考
中國社科院發布的2011年房地產藍皮書顯示，“十一五”期間，全國土地出讓成交總價款累計超過7萬億元，地方財政總收入中土地出讓成交總價款占比從2006年的38.9%，上升到2010年的65.9%。地方基礎設施建設和保障房建設資金大量來源于此。
根據規定，“十二五”期間要完成3600萬套保障房的建設規模，并要求保質保量完成今年開工建設1000萬套的任務，所需資金約為1.3萬億元。保障房的建設方面，地方財政理所當然地成為投資主力。然而，國家審計署公布的19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調查結果顯示，建設資金不到位是保障房建設遇到的首要問題。
目前各級財政紛紛加大保障房建設投資，在今年1.3萬億的建設資金中，中央財政初步安排的資金為1030億，前期已追加280億，下一階段，中央財政仍將進一步追加，特別是對財政狀況不佳的省份追加力度將會較大。各省級財政按照中央補助標準安排建設資金，上海等地已安排60多億元，安徽、江西等省的20多億元已落實。部分省市開始通過提高土地出讓金凈收益的方式提取資金，比重約為20%。
有專家指出，1000萬套保障性住房建設，如果按照每套60平方米計算，容積率為3計算，大約需要2億平方米的土地。即便按照2009年全國居住用地平均價格3824元/平方米計算，這2億平方米的土地地價就高達7648億元。而除去中央財政、國開行1000億元貸款以及其他商業銀行貸款，保障性住房建設資金大半仍靠地方政府來解決。
業內人士表示，許多地方融資平臺已透支了未來若干年財政收入，地方政府在保障房方面的資金壓力相當大.
專家對話
葉劍平：土地供給將趨于正常
國土資源部科學技術委員會委員、中國人民大學土地政策與制度研究中心主任葉劍平在接受中國證券報記者專訪時表示，2011年全國住房用地計劃中大幅增加了保障房用地供給，為完成我國“十二五”期間3600萬套保障房建設目標提供了有力保障。他認為，出臺各種政策的目的是為了促進整個房地產市場健康穩定發展。
促進樓市健康發展
中國證券報：日前國土部公布了2011年全國住房用地計劃。其中，計劃供應保障性安居工程用地7.74萬公頃，占住房用地供應計劃的35.5%，與2010年計劃(6.58萬公頃)和實際供地(3.24萬公頃)相比，分別增加17.6%和138.9%。此舉對未來幾年內我國的商品房和保障房市場供給，會產生什么影響？
葉劍平：就目前的形勢而言，今年我國1000萬套保障房建設指標肯定能夠完成。而全國住房用地計劃中大幅增加了保障房項目用地的供給，也是有力保證。但除此之外，其他因素也會影響保障房建設，如項目規劃、資金支持、項目地點等。
調整之后對我國商品房確實會有影響，但影響不大。目前的土地供應確實有限，商品房供給和市場都會減少。但從宏觀調控來看，短期的減少是為了抑制二三套房的投機需求，旨在保證第一套住房的剛性需求。所以在這樣的前提下，這樣的土地配比還是比較合理的。
近期我們發現許多房地產開發企業在拿地方面不如以往那么“瘋狂”，因為以前我國的土地供給存在過度市場化的問題，現在政府已介入。但這只是一個短期的協調機制和應急措施，未來經過慢慢調整，整個土地供給制度就會趨于正常。
中國證券報：此舉能否解決目前的高房價問題？
葉劍平：高房價問題肯定是要解決的，而且長期而言也能夠解決。但是出臺各種調控政策的目的是促進整個房地產市場健康穩定的發展。目前，相關部門利用政策進行市場調控，對整個市場的未來發展是利好的。
嚴格審查拿地企業資質
中國證券報：住房用地的供應安排會對整個房地產行業產生何種影響？
葉劍平：短期而言，對整個商品房市場肯定有限制和影響。從總的供應來看，一方面，雖然加大了土地供應量，但是部分房地產企業仍舊想堅持原來的市場，那么它的發展空間就會受到限制。另一方面，部分企業會轉向保障房項目的建設，這個市場是很大的。
從積極的方面來說，新的用地計劃，能夠使得一些有資質的專業房地產企業通過調控，提升管理和服務，最終獲得新的利潤。
中國證券報：用地計劃具體落實到地方，地方政府需要做哪些工作？
葉劍平：從供應對象來看，地方政府要進行嚴格的企業資質審查，綜合考慮供給對象的專業性、社會責任等因素。為了避免“劣幣驅逐良幣”現象，有些社會責任意識差的企業可以取消其預審資格。
另外，從供應計劃來看，也需要更科學，因為從土地推向市場都有一個過程，包括征地問題、計劃落實等，都需要時間來解決。
完善土地出讓制度
中國證券報：近期各地紛紛實踐比較成熟的“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”等四種招拍掛做法。對此，你怎么看？
葉劍平：“價高者得”從市場角度而言是公平的。但是從房地產市場和土地開發來看，影響的因素很多。第一，因為土地開發有一個外部效應，每一個開發企業或投資人拿到地后，如果能使“正”的外部效應最大化，那么大家都會受益。第二，土地開發不能只追求經濟利益，還需要考慮社會責任，要讓有社會責任感的企業來承擔這些事，同時積極鼓勵那些愿意回報社會的企業家來參與房地產行業。
如果經濟效益和社會效益都能發揮出來，這樣的土地出讓方式肯定比單一的“價高者得”要好。為了做到真正的公平公正，我國的土地出讓制度還將不斷完善調整，需要綜合考慮很多因素。
