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2024年11月24日
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“今天天好，午飯后我得出去遛遛彎。來食堂吃點兒，便宜、省事兒。”昨日中午，記者在位于朝陽區雙橋西巷的恭和養老中心采訪時，正碰到來這里吃飯的李奶奶。她告訴記者，“要不是今天天好，就在家做飯吃了”。
今年65歲的李奶奶入住的恭和養老中心是北京市首個共有產權養老設施的試點，這在全國也是首創。這是一所地地道道的養老院，但每個入住于此的老人都有屬于自己的房子，同時還有社區養老服務設施。“共有產權養老設施試點”將居家養老、社區養老和機構養老融合在一起，為“有房子”的老人提供24小時的養老服務。
昨日，北京市民政局正式對外發布了這一試點情況。目前，試點的365套共有產權養老住房已入住了143戶，產權持有者都將擁有50年的“不動產登記證”。未來，試點如獲得市政府驗收，達到“醫養結合、共有產權”后，將向全市推開。
【設施】
公寓共365套 均價45448元
恭和養老中心項目位于朝陽區雙橋西巷6號，總建筑面積49120平方米，其中地上建筑面積36770平方米，地下建筑面積12350平方米。項目建設內容包括養老設施居室、醫務室、養老機構（醫療/養護中心）、活動室、餐廳等。
據北京市民政局介紹，該局與北京市住建委聯合印發《共有產權養老服務設施試點方案》，支持有關企業利用朝陽區雙橋地區的恭和家園養老設施建設用地，探索共有產權養老服務設施模式。這種模式即“居室分割定向出售、公共服務空間持有經營、限齡人群居住”，將居家養老、機構養老和社區養老融合起來。
按照這種模式，養老居室由養老服務企業與符合條件的購買者分別按5%、95%的份額共同持有，限定60歲以上老年人居住。購房后，入住的老年人可以享受由企業提供的配套醫療、護理、餐飲等公共服務。
試點經營單位負責人介紹，項目于2016年4月7日獲得預售許可證，可銷售養老公寓365套，銷售均價每平方米45448元；車位84個，銷售均價每平方米3842.39元。項目于2017年6月10日開始認購，2017年7月14日正式網簽，至2017年9月23日累計簽約143套。
【服務】
購買者有產權 企業專注養老服務
為什么要推行共有產權的養老設施試點？對此，北京市民政局副局長李紅兵介紹，共有產權既減少了進入養老服務市場的企業的“重資本”壓力，又使入住老人能夠擁有自己的一份房產，實現“在世有房產，離世有遺產”。
“養老服務設施的土地和地面設施需要大量的資本投入，我們在推進養老服務業的進程中發現，重資本的壓力使很多企業在養老服務業市場化進程中處于觀望狀態，也制約了養老服務業的發展。”李紅兵說。
李紅兵介紹，目前恭和養老中心40%的公共面積由企業完全持有，對于每一個居室，購買人持有95%的產權，企業持有5%的產權。這樣就減輕了養老企業的負擔，使他們能夠更加專注于后續的養老服務。
“我們這個養老中心，餐飲、娛樂、醫護等公共服務區域，通過貫通的長廊又連接到每一個老人的居室。既有私人空間，又有活動場所，同時中心內的掛牌醫療機構還能使老人得到醫療服務。”李紅兵說，這里正在建一個幼兒園，能夠讓入住于此的老年人享受“多代共處”的天倫之樂。
焦點1
誰有資格購買？誰有資格入住？
購買人有資格限制；入住者須為60周歲（含）以上老年人
根據試點政策，養老設施居室的購買人應具有北京市戶籍（含持有有效《北京市工作居住證》人員），或者連續5年（含）以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅。
北京市住建委房屋市場管理處處長倪娜向記者介紹，市住建委將會對購買人資格進行審核。
對于入住人也有嚴格的政策限制，要求必須為年滿60周歲（含）以上的老年人。與入住人共同居住的親屬或者陪同人員不受年齡限制，陪住人員原則上不得超過兩人。
“為了保證入住人員符合條件，我們會對入住的老年人的生活能力、身體狀況進行綜合的評估，保證年齡上符合要求的同時，能夠在此得到他（她）所需要的養老服務。”北京市民政局副局長李紅兵說。
項目企業負責人介紹，入住于此的老人必須每月繳納3000元的服務費，企業將與老人簽訂服務協議。
“這實際上也是除了政策限制外的一種經濟手段，為了防止養老試點居室變成年輕人的居所。如果不是老年人入住，服務就不適用了，每個月花這些錢也就不值了。”李紅兵說。
焦點2
共有產權房是否可以出租交易？
可以轉借，如果購買者家中老人去世后，房產可以出售、出租
昨日，試點項目發布會上，市民政局、市規土委和市住建委多位負責人都強調，這是一個養老項目，不是一個房地產項目。養老企業雖然只承擔5%的居室產權，但卻要承擔公共空間的完全產權，更重要的是，企業要對未來的養老服務提供永續的專業經營。
北京市規劃國土委副主任謝俊奇介紹，項目的用地性質屬于經營性養老設施，不適用房地產的土地利用政策。市規土委將對試點項目進行3個方面的監管，嚴禁以養老機構的名義搞房地產開發，嚴禁以養老為名開展與養老無關的活動，嚴禁改變土地使用性質。
那么，對于購買者來說，共有產權的養老居室是否可以轉借、出租或交易呢？相關負責人介紹，共有產權房可以轉借，如果購買者家中老人去世后，房產可以出售、出租，出售按照市場價格，相關獲利全部為購買者所得。
試點項目企業負責人介紹，如果家中老人過世，居室持有人又沒有養老需求，養老企業可以幫持有人按市場價出租，相關收益也全部由購買者所得。
“因為它不是一個房地產項目，購買時，之前有幾套商品房都不影響購買。”倪娜表示，如果是購買后再次出售，新購買者和新入住者也要符合相關條件，市住建委也將對再次交易環節進行審核。對于有需求的購買者是否可以貸款購買的問題，謝俊奇明確表示，在取得了不動產證后，共有產權房可以抵押。
焦點3
入住老人在此可享受什么服務？
老人可享生活管家、醫護服務，包括24小時緊急呼叫醫護服務
購買和使用共有產權養老房，在購買和入住時需要和養老企業簽訂房屋使用協議以及養老服務協議，同時企業按年收取每月3000元的養老服務費。這筆費用無論居室是否空置都要收取。“這樣也是杜絕購買者以各種理由將養老房挪作他用。”試點項目企業負責人說。
那么，在這里入住的老人能享受哪些服務呢？恭和養老院院長龐蕾告訴記者，老人在此可以享受生活管家服務，包括處理生活中遇到的起居等問題，以及老人社區等由社工提供的娛樂性服務，包括在重大節日舉行的主題活動。
此外，最重要的是能享受到定期健康評估、健康咨詢等醫護服務。“我們會為老人制定飲食建議、提供醫療保障，同時還有24小時的醫護人員緊急呼叫服務。基礎服務包共65項。”龐蕾說。
李紅兵介紹，這里的房屋都是按照國家發布的養老設施建設標準建設的，全部實現了無障礙的適老建設。
記者昨日在一所養老居室看到，入口的門設計成1.2米的大門，為了防止老人忘帶鑰匙，開門可以刷卡進入，老人離開房間屋內可自動斷電。而浴室也比一般浴室要大，并且安裝了座椅，老人可以坐著洗澡。
