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2024年11月24日
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北京工業大院騰退背后，存在村集體、村民、承租企業/租戶、“二房東”之間利益補償如何平衡的問題。專家認為，騰退之后，村集體和村民要獲得土地資本收益，可探索集體經營性建設用地入市。
北京市對違建工業大院的清理騰退工作還在進行之中。
據《北京日報》11月29日報道，占地8萬余平方米，建筑面積達4.6萬余平方米的泰和八通倉儲違建區啟動拆除，該違建群是朝陽區今年重點拆違項目，也是該區拆違臺賬上面積最大的一處區域。
這片市場自2003年“生長”至現在的規模，6個違建區域是不同的承租人分而劃之，各自繼續向外出租。因為層層分包，出現了“四房東”、“五房東”等情況。
工業大院騰退的難點之一，就在于很多企業權責不清，有些甚至轉租轉包達7次，拆遷款分配引發問題較多。這次的強力騰退整治了環境的同時，亦帶出了村集體、村民、承租企業/租戶、“二房東”之間利益補償如何平衡的問題。
“已經有承租人找到我們，咨詢騰退補償的相關問題。”北京圣運律師事務所主任王優銀告訴記者。
騰退之后，村集體和村民如何獲得土地資本收益？中國人民大學公共管理學院教授葉劍平對記者表示，探索集體經營性建設用地入市是路徑之一。
多部門協作清理整治
工業大院出現于上世紀八十年代，在城市規劃中，為鄉鎮經濟預留產業空間，也為當地的鄉鎮企業、鄉鎮經濟發展提供一些空間載體。
北京市農村工作委員會2000年2月發布《關于“村級工業大院工程”的實施意見》，對符合條件的工業大院所在村進行獎勵，從而加快農民向二、三產業轉移。
這些條件包括：有確定的區域，合理的規劃和必要的基礎設施，并經所在鄉鎮政府批準；農民成為投資和經營主體，入院企業當年實現銷售總收入在2000萬元以上等。
但隨著北京市經濟發展到新的階段，工業大院慢慢走向了產業低端，環境臟亂、安全隱患突出。在北京市社會科學院副院長趙弘看來，工業大院碎片化的空間載體本身層次低、規模小，難以配置一些應有的安全防范、環境保護方面等設施。
對工業大院的監管涉及多個政府部門。
“《村莊和集鎮規劃建設管理條例》1994年就已實施，規定興建廠房、住宅必須經過審批。2000年，北京市城市管理綜合執法的試點區域擴大到全市。可以說，縣、鄉級政府，消防、城管、規劃等部門都各有其責。”專業土地法律師、北京才良律師事務所律師王才亮說。
清理整治工作則更是多部門協作。根據公開報道，北京市經信委牽頭編制了《全面清理整治鎮村產業小區和工業大院2017年工作方案》，甚至統計部門也全程跟進了工業大院清理整治工作。
環保部門是此次清理整治工作中的一支重要力量。北京市環保局大氣環境管理處副處長何治今年5月介紹，由于“散亂污”企業規模較小且分散的特征，在監管上是個大難題。目前，全市除了原有的地面標準監測站以外，還運用了遙感監測技術，來捕捉這些“散亂污”企業的排污情況。
工業大院利益關系復雜
中國人民大學農業與農村發展學院博士生夏學杰2015年調研時發現，在工業大院對外出租的過程中，村集體經濟組織的收入較少，更多級差地租收益被中間“食利者”截取。2011年西紅門鎮農民獲得的土地租金只有15萬元每公頃，而承租者轉租即可獲得225萬元每公頃的收益。
“工業大院興起以前，那些土地大多是荒地，連莊稼都沒人種，所以地租便宜，而且租期一般都是20年。”王才亮告訴記者。
中國國土資源經濟研究院徐博等人2015年的調研發現，北京市平谷區一處工業大院內的企業，租地協議多在20世紀90年代簽訂，租賃期限最短至2033年，最長至2053年，平均土地年租金為1033元/畝，且合同缺乏或僅約定了有限的租金增長機制。
夏學杰在調研中發現，農民強烈希望收回土地，但受限于多年前簽訂的土地租賃合同。
“現實中，‘二房東’往往在與承租企業的協議中約定，各自享有的拆遷補償，而且往往‘二房東’拿‘大頭’。”王優銀說，“在一些拆遷項目中，拆遷方一般只愿意把補償款給‘二房東’，而不是承租企業和其間的‘三房東’‘四方東’，因為‘二房東’是直接與村集體簽訂的土地租賃協議。”
王才亮告訴21世紀經濟報道記者，整治非法建筑、消除安全隱患，首先要確定違法建筑，然后據此認定承租人與出租人之間的租賃合同無效，由出租人賠償承租人的損失。
探索集體土地新收益
在短期治理過后，失去了工業大院土地租金的當地村民，如何獲得近郊土地的收益？
“除了科學規劃產業布局，騰退地塊的大部分面積將建成綠地。”今年1月，西紅門鎮一位官員介紹。
北京市發改委相關負責人今年8月表示，今年北京市已明確，80%的拆后騰退土地都將用于還綠。
“探索集體經營性建設用地入市，是讓村民共享土地未來收益的一條路子。”中國人民大學公共管理學院教授葉劍平說，“土地資源不能浪費，但利用也要符合整體城市規劃，符合城市發展的需要。”
在舊宮鎮南街村，工業大院已經發生了翻天覆地的變化，未來這里將成為以電子商務為主的現代服務產業聚集區。南街村拆遷改造后的中科電商谷一期已經全部建成投入使用，園區總規模近200萬平米，總投資超過100億元。
2016年1月，大興區一塊土地40年的使用權拍出了8.05億元，成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經營性建設用地。
這8億多元的收入分配大體為“1133”，即1億元為調節金、1億元支出農民既得收入、3億元償還貸款、3億元用于開發，聯營公司的每戶農民因這一地塊增收5000元以上。
“過去，我們家的1.5畝土地建成廠房出租的收入大概是每年6萬元。”西紅門鎮四村村民陳亞檬今年1月對新華社記者說，“如今，全家每年的分紅所得能達到12萬元。”
“集體土地入市、利用，也要照顧各方利益的平衡，對集體、集體成員、承租人的合法利益都要進行保護，在這個前提下設計一套制度。”葉劍平說。
