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2024年11月24日
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一線城市住房租賃政策已全部下發。據不完全統計，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。業內人士認為，推進房屋租賃將成為重點城市樓市調控政策主要方向，房地產行業將從重購輕租向租售并舉轉變，從而促使房地產真正回歸居住屬性。
北上廣深四大一線城市的房地產市場向來被認為是中國樓市“風向標”。如今，這四大城市共同大力發展住房租賃市場，應該說同樣具有“風向標”意義。北上廣深如何具體發展租賃住房，不僅這些城市市民很關心，因為這關乎市民居住權益，而且其他城市管理者也會很關注，因為北上廣深的決心、做法等具有一定參考價值。
首先，一線城市“組合拳”怎么打具有示范意義。由于一線城市房地產市場發展較快，面臨的問題也比較復雜，監管者治理樓市的經驗較為豐富，所以一線城市出“拳”會有引領作用。從具體做法來看，都是多措并舉，包括保護承租人穩定居住權、落實稅收優惠、提高住房公積金使用效率、提升租賃住房生活配套功能……
也就是說，一線城市多記重拳同時打出，既彰顯出發展租賃住房的決心，也給其他城市提供了可參考的“武器”。雖然每個地方情況不同，但很多措施可以互相借鑒，這不僅有助于增加其他城市大力發展租賃住房的決心，也有助于提升其他城市政策決策水平，避免走彎路。這對其他城市的樓市和市民而言，都有某些積極意義。
其次，一線城市政策力度具有引領作用。以增加租賃住房套數為例，這是最能反映政策力度最實在的措施。比如，今后五年北京將建設150萬套住房，其中租賃住房將達50萬套。上海市在“十三五”期間，租賃住房用地供應占比約為31%，即北京、上海都占三分之一左右。廣州預計可供應租賃住房15萬套，數量也相當可觀。
當一線城市供地向租賃住房大幅傾斜，也意味著在主動減少土地出讓金收入，因為租賃住房中，劃撥公租房用地政府是沒有收益的，而其他租賃住房用地也不大可能拍出天價。那么，一線城市增加租賃住房套數，一方面能引領其他城市多增加供給套數；另一方面，也能引領其他城市減少對土地財政依賴，具有“一箭雙雕”之效。
另外，在融資創新等方面也有引領作用。租賃住房能否加大供給，既在于用地也在于資金。一線城市除公開用地計劃外，在融資方面也有不少探索。比如上海與深圳都提出推進房地產投資信托基金(REITs)試點。北京則推進公共租賃住房開發貸款試點工作。這些試點不僅有利于解決一線城市資金問題，也為其他城市提供了經驗。
但要指出的是，雖然一線城市發展租賃住房具有示范價值、引領作用，但也要汲取過去的某些教訓。比如一些地方保障房項目由于位置偏遠等原因導致閑置，沒有發揮居住價值；一些項目存在各種質量問題，也被輿論多次詬病；某些地方為了政績，在保障房數量上“注水”、“湊數字”……要防止這類現象在未來住房租賃市場重演。
發展租賃住房，具有平抑租金、房價乃至地價，促進樓市租售結構走向合理等多重意義。因此，一線城市要做好正向引導，也要防止反向引導；其他城市要善于向一線城市學習，而不是“自我感覺良好”。當然，除了政策引領外還需要法治保障——《住房租賃和銷售管理條例》要早日出臺，各地也要用法治“護航”。
