以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2024年11月26日
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【個(gè)人檔案】
徐海鈞，建筑學(xué)專業(yè)出身。2002年取得國(guó)家首批房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，
并于2004年被海天出版社編入《特區(qū)之子》。
1998年—2004年，就職于深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司；
2004年4月—2005年1月，任廣州新寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷副總；
2005—2006年，就職深圳世聯(lián)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理，顧問(wèn)部資深顧問(wèn)；
2006年12月—至今，任深圳卓越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷副總。
三個(gè)堅(jiān)持
堅(jiān)持站在更高的高度整合各合作公司的智慧；
堅(jiān)持國(guó)際化、品牌化去打造和推廣項(xiàng)目；
堅(jiān)持高效、全情地去拓寬項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。
一頭飄逸的卷發(fā)讓徐海鈞更像是一個(gè)藝術(shù)家，很難把他和中國(guó)房地產(chǎn)試驗(yàn)田和樣板的深圳地產(chǎn)界的風(fēng)云人物聯(lián)系在一起。工作繁忙的他，常常加班到夜里，所以有時(shí)間他會(huì)選擇圍棋、網(wǎng)球休閑放松。徐海鈞很內(nèi)斂，說(shuō)起話來(lái)不緊不慢，但語(yǔ)言間卻透露著他對(duì)于事業(yè)的不懈追求和營(yíng)銷的專注。
鑒于目前地產(chǎn)行業(yè)之間交流不暢的現(xiàn)狀，徐海鈞告訴記者，最近打算以幾大門(mén)戶網(wǎng)站為依托，建立一個(gè)交流房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的平臺(tái)，與同行探討卓越在營(yíng)銷和跨專業(yè)溝通等方面的做法，通過(guò)專業(yè)的視角，擴(kuò)大行業(yè)間的溝通。“我希望這個(gè)網(wǎng)站能夠成為交流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)的平臺(tái)，促進(jìn)同行之間的互動(dòng)。”
在“旅游”中成長(zhǎng)
徐海鈞是城市化進(jìn)程的見(jiàn)證者，同時(shí)也是城市化進(jìn)程的一個(gè)縮影。豐富的城市經(jīng)歷讓他很容易辨認(rèn)出對(duì)方是哪里人，但幾乎沒(méi)有人能夠猜出他的籍貫。
祖籍安徽的他，在新疆出生，五歲那年，隨父母輾轉(zhuǎn)到貴州度過(guò)童年和少年。在這里，他學(xué)會(huì)了下圍棋，如今這仍是國(guó)家圍棋一段的他忙里偷閑時(shí)的休閑方式。后來(lái)，他考入長(zhǎng)春建筑工程學(xué)院，主修建筑學(xué)，度過(guò)了自己四年的大學(xué)生涯。
快畢業(yè)的時(shí)候，徐海鈞在北京實(shí)習(xí)，很快就被這個(gè)古老城市的歷史神韻吸引住了。為了留在北京，他開(kāi)始尋找工作。可到手的職位卻被別人給“頂”了，帶著一絲遺憾，同時(shí)堅(jiān)信“既然我可以在這個(gè)城市找到工作，我一定也可以在另一個(gè)城市找到另一個(gè)合適的工作！”就這樣，他來(lái)到了當(dāng)時(shí)中國(guó)八大設(shè)計(jì)研究院之一的長(zhǎng)沙有色金屬設(shè)計(jì)研究院。短短三年，出色的工作使他成為這個(gè)研究院中標(biāo)率最高的建筑師之一！
1998年，徐海鈞轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了中國(guó)改革開(kāi)放的前沿陣地——深圳。雖然沒(méi)有親歷深圳在上個(gè)世紀(jì)80年代改革開(kāi)放初期的快速發(fā)展，但在深圳的10多年也讓他切身感受到這座城市日新月異的變化和發(fā)展速度。同時(shí)，在從建筑設(shè)計(jì)到地產(chǎn)策劃的轉(zhuǎn)變中，徐海鈞也用“特區(qū)速度”取得了斐然的成績(jī)，更得到了這座城市的認(rèn)可。兩年前，他曾在深圳“特區(qū)之子”評(píng)選中，作為地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)秀代表之一被收錄其中。
回顧自己的人生歷程，徐海鈞認(rèn)為：“走過(guò)這么多的城市，是一種成長(zhǎng)的過(guò)程。從南到北，從中部到西部，在‘旅游’中，發(fā)覺(jué)深圳是一個(gè)工作的樂(lè)土，也感覺(jué)和周?chē)鷣?lái)自各地的人們都像是一家人。”
做推動(dòng)城市化進(jìn)程的標(biāo)桿企業(yè)
在深圳從事地產(chǎn)行業(yè)10年，徐海鈞對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著自己獨(dú)到的見(jiàn)解。他認(rèn)為，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市化進(jìn)程的一個(gè)非常關(guān)鍵的執(zhí)行者，卓越集團(tuán)在發(fā)展中一直努力做城市化進(jìn)程的標(biāo)桿。在深圳這個(gè)帶狀城市比較關(guān)鍵的幾個(gè)點(diǎn)，如福田、南山，卓越建立了自己的中心區(qū)，開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)福田和南山中心區(qū)都產(chǎn)生了非常重要的、深遠(yuǎn)的影響，取得了首屈一指的地位。
卓越在南山的第一個(gè)項(xiàng)目——蔚藍(lán)海岸，是目前深圳特區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的濱海社區(qū)，其倡導(dǎo)的溫馨鄰里生活對(duì)南山商業(yè)文化中心區(qū)的影響至今仍被人們津津樂(lè)道。福田作為深圳市的CBD，卓越集團(tuán)提出要“做CBD首席商務(wù)運(yùn)營(yíng)商”。從2003年開(kāi)發(fā)時(shí)代廣場(chǎng)一期，到卓越大廈、時(shí)代廣場(chǎng)二期，再到世紀(jì)中心，卓越在深圳市CBD將擁有7棟超高層建筑，開(kāi)發(fā)規(guī)模占到總建筑規(guī)模的1/5強(qiáng)！
徐海鈞認(rèn)為，除了規(guī)模，卓越在建筑品質(zhì)和層次上也在不斷樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿。因?yàn)椤安粩鄡?yōu)化辦公環(huán)境是卓越始終不變的追求。在CBD辦公環(huán)境、辦公設(shè)施不斷加速提升的過(guò)程中，卓越集團(tuán)希望通過(guò)優(yōu)化創(chuàng)新?tīng)I(yíng)造更加舒適的辦公環(huán)境。”
正在建設(shè)的卓越世紀(jì)中心立項(xiàng)之初就被定位為“頂級(jí)物業(yè)”，是深圳CBD規(guī)模最大、高度第一、獨(dú)有的都市綜合體，兩座280米的超高層雙子塔，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其地標(biāo)性在現(xiàn)在、未來(lái)都將是難以超越的。而該項(xiàng)目采用的設(shè)施、設(shè)備、用材更是以節(jié)能環(huán)保、高品質(zhì)贏得業(yè)內(nèi)交口稱贊，如津巴布韋黑，在非洲是和鉆石在同一地表巖層的，雙層中空Low-E玻璃等材料更是產(chǎn)品首選。世紀(jì)中心的綜合品質(zhì)使其成為深圳乃至珠三角地區(qū)第一個(gè)經(jīng)過(guò)美國(guó)LEED認(rèn)證的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目。
“我們對(duì)于城市化進(jìn)程的體驗(yàn)，應(yīng)該說(shuō)對(duì)于拉動(dòng)城市化進(jìn)程樹(shù)立了標(biāo)桿。我們認(rèn)為，標(biāo)桿作用越強(qiáng)，城市化向心力越強(qiáng)。”徐海鈞如是說(shuō)。
CBD建設(shè)是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的過(guò)程
作為深圳CBD的建設(shè)者，徐海鈞剛從外地考察回來(lái)。他坦承，與國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)城市的CBD相比，深圳CBD的建設(shè)還有一定的距離，但各地的CBD又有其自己的特色。
上海是一個(gè)國(guó)際化特征比較明顯的城市，CBD的建筑比較時(shí)尚，這個(gè)城市的知名度和影響力足夠吸引到眾多國(guó)際化的企業(yè)和人群進(jìn)駐。而北京這個(gè)城市更豐富一些，中高端、高端企業(yè)都會(huì)有。此外，北京城市比較大，并且?jiàn)W運(yùn)會(huì)的舉辦加速了城市的各項(xiàng)建設(shè)，這使得北京的CBD似乎不止一個(gè)，很多區(qū)域都能夠發(fā)現(xiàn)這種特征，層次感比較強(qiáng)。與這兩個(gè)老大哥比起來(lái)，深圳的CBD建設(shè)規(guī)模和底蘊(yùn)都弱一些，但發(fā)展速度比較快，活力更強(qiáng)一些。
“卓越集團(tuán)希望通過(guò)一些重點(diǎn)層面的開(kāi)發(fā)，對(duì)城市空間、建筑結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模、進(jìn)駐檔次以及人群結(jié)構(gòu)有較大程度的改變，從而影響深圳CBD未來(lái)的格局，這是卓越集團(tuán)的企業(yè)理想。”
他舉例說(shuō)，“深圳CBD在最早的時(shí)候，進(jìn)駐企業(yè)都是中小型的，通常在100人左右，辦公規(guī)模大多在500平米左右，通過(guò)我們對(duì)CBD的建設(shè)，進(jìn)駐企業(yè)規(guī)模在不斷加大，辦公環(huán)境也有了一定的改觀，很大程度上提升了企業(yè)的形象。隨著越來(lái)越多的品牌企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐，人群結(jié)構(gòu)也在發(fā)生很大的變化。”
他直言，CBD的建設(shè)，對(duì)于北京、上海、廣州、深圳這些一線大城市，輻射力是很突出的，但相對(duì)于二三線城市，不能盲目去建設(shè)，因?yàn)樗且粋€(gè)過(guò)程，由城市的GDP水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等多方面要素支撐。在CBD的成長(zhǎng)過(guò)程中，步子不能過(guò)快，否則拉力過(guò)猛，經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)都支撐不了，難以為繼，會(huì)給市場(chǎng)形成不良反應(yīng)。CBD的建設(shè)要客觀、理性，不能冒進(jìn)。
另外，他還表示，CBD的規(guī)模需要政府以及外來(lái)的多渠道的投入去量身定做。“我們?cè)?jīng)做過(guò)CBD城市調(diào)研，發(fā)現(xiàn)各個(gè)城市的建筑規(guī)模不盡相同。如北京的CBD建筑規(guī)模是1000萬(wàn)平米，深圳CBD的建筑規(guī)模大約是600萬(wàn)平米，紐約、東京CBD的建筑規(guī)模大約是1500萬(wàn)平米，而這是由城市的發(fā)達(dá)程度量身定做、逐步完善的。”
“深圳的城市發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的國(guó)際化大都會(huì)，我想，CBD的發(fā)展也應(yīng)該是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃。通過(guò)這個(gè)規(guī)劃，逐步形成深圳整個(gè)CBD邁向成熟的關(guān)鍵的一步。”
品質(zhì)引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展
據(jù)了解，卓越集團(tuán)2001成立至今，雖然只有7年的發(fā)展歷程，但在深圳房地產(chǎn)排名中僅在萬(wàn)科、招商、中海之后。那么，與這些老牌房企相比，卓越的競(jìng)爭(zhēng)力在哪兒呢？
對(duì)此，徐海鈞認(rèn)為，首先卓越集團(tuán)的企業(yè)文化很有競(jìng)爭(zhēng)力。“我們追求簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)單從某種程度上講是美學(xué)角度，但卓越在工作模式上也講求簡(jiǎn)單。卓越鼓勵(lì)員工正面地去說(shuō)話、做事，正面地去評(píng)價(jià)別人，這樣就營(yíng)造了企業(yè)正面的環(huán)境，也就是簡(jiǎn)單的環(huán)境。這對(duì)于像卓越這種處于高速成長(zhǎng)型的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是非常有競(jìng)爭(zhēng)力的。”
其次，卓越的競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在理性發(fā)展。他說(shuō)，“雖然卓越有雄厚的資金，但卓越堅(jiān)持根據(jù)企業(yè)發(fā)展去拿地，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，因此，在當(dāng)下低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，卓越的風(fēng)險(xiǎn)也就是最小的。”
另外，他認(rèn)為，產(chǎn)品品質(zhì)也是卓越的競(jìng)爭(zhēng)力之一。“卓越一路走來(lái)，始終強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)，從蔚藍(lán)海岸，淺水灣，到時(shí)代廣場(chǎng)一期、時(shí)代廣場(chǎng)二期，我們已經(jīng)不太會(huì)做比較廉價(jià)的房子了。”他不無(wú)驕傲地說(shuō)：“從品質(zhì)建設(shè)來(lái)講，卓越已經(jīng)形成做好的產(chǎn)品、做高端產(chǎn)品的市場(chǎng)形象，在這個(gè)形象的統(tǒng)一之下，對(duì)于卓越·維港這一頂級(jí)豪宅的開(kāi)發(fā)和銷售無(wú)形中產(chǎn)生了很好的合力。”
位于深圳灣蛇口東填海區(qū)的卓越·維港，是深圳關(guān)內(nèi)最大的別墅群落。6月15日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，推出的57套別墅銷售50套，總成交金額約7億。在觀望氣氛濃厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)，卓越·維港的逆勢(shì)熱銷引起了業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注。
作為該項(xiàng)目的操盤(pán)手，徐海鈞表示，項(xiàng)目銷售之前一年，就已經(jīng)在做一些宣傳推廣，多年的經(jīng)驗(yàn)讓卓越對(duì)項(xiàng)目銷售有一定的把控，并且不久前，中介機(jī)構(gòu)在深圳所做的豪宅測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，卓越·維港是深圳最有影響力的項(xiàng)目，這些因素共同促成了項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，就已經(jīng)產(chǎn)生了很大的市場(chǎng)影響力，也節(jié)省了很多的廣告投入。
在卓越·維港，隔海眺望就是香港，15分鐘車(chē)程即到。而在售樓大廳，盡管外面下著雨，但前來(lái)看房的客戶依然絡(luò)繹不絕。走進(jìn)樣板間，維港極具韻律感的現(xiàn)代建筑線條與通透的玻璃、厚重的石材、濃郁的景觀結(jié)合，讓身處其中的人們感受“生活的美學(xué)”。一位客戶告訴記者，項(xiàng)目的品質(zhì)、位置是讓她動(dòng)心的主要原因。
“卓越·維港是后海灣地區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，我們要用品質(zhì)去引領(lǐng)區(qū)域的開(kāi)發(fā)。對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，也是社會(huì)責(zé)任感使然。”徐海鈞透露，卓越看好后海這個(gè)片區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，正在收購(gòu)該片區(qū)的部分其它土地。
走精品擴(kuò)張之路
2004年，卓越集團(tuán)正式啟動(dòng)集團(tuán)化品牌戰(zhàn)略，提出“生活美學(xué)”的品牌主張，先后在長(zhǎng)沙、武漢、重慶、煙臺(tái)成立子公司，走向全國(guó)擴(kuò)張的道路。2006年，卓越正式確立跨地域、集團(tuán)化的戰(zhàn)略發(fā)展體系，提出“成為國(guó)內(nèi)卓越的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的品牌企業(yè)集團(tuán)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，長(zhǎng)沙、武漢、重慶、成都等區(qū)域發(fā)展邁上快速發(fā)展的軌道。如今，在物業(yè)開(kāi)發(fā)走向多元化之際，卓越又提出“構(gòu)建價(jià)值的藝術(shù)”。
徐海鈞表示，在向其他城市擴(kuò)張中，卓越將始終基于深圳這個(gè)橋頭堡，把集團(tuán)在深圳開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)和樹(shù)立的品牌，以精品物業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，如蔚藍(lán)海岸物業(yè)線（住宅）、時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)線（商業(yè)）、卓越·維港物業(yè)線（豪宅），有選擇地推廣到其他城市。
據(jù)了解，目前，蔚藍(lán)海岸物業(yè)線在武漢、長(zhǎng)沙、青島、東莞、包括大亞灣260萬(wàn)建面推進(jìn)。時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)線在杭州等城市的中心區(qū)拓展。
徐海鈞告訴記者：“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，基本都是通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶動(dòng)品牌的發(fā)展之路。很多企業(yè)都比卓越做的項(xiàng)目多，打造品牌的基礎(chǔ)比卓越更有利，但卓越希望，通過(guò)每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，給品牌帶來(lái)更多的提升，產(chǎn)生1+1＞2的效應(yīng)。”他認(rèn)為，由于卓越一直在走高端物業(yè)線，樹(shù)立了品質(zhì)地產(chǎn)的形象，所以對(duì)于品牌建設(shè)不僅有良好的基礎(chǔ)，也有更多的品牌意識(shí)。“我們?cè)谟镁啡シe累我們的品牌，通過(guò)每一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)去極大地提升品牌的影響力。”
徐海鈞強(qiáng)調(diào)，在模式化開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，除了產(chǎn)品會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)有所變化，產(chǎn)品服務(wù)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、推廣方式、企業(yè)管理等都將可能采取類似連鎖店的方式。“我們希望通過(guò)這種輻射的方式，讓更多的人享有這些高端的產(chǎn)品。相信，這也會(huì)得到其他城市的歡迎和認(rèn)可。”
土地改造尋求多贏
就地產(chǎn)企業(yè)普遍遇到的土地問(wèn)題，徐海鈞闡述了自己的看法。他說(shuō)，目前，全國(guó)土地供應(yīng)，包括深圳，可用于直接開(kāi)發(fā)的土地非常有限。雖然說(shuō)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地改造是解決土地供應(yīng)問(wèn)題的有效途徑，政府也一直在積極推進(jìn)城市化，但實(shí)現(xiàn)中存在諸多困難，相比之下，城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地運(yùn)營(yíng)要容易些。
“卓越以提升生活品質(zhì)為己任，對(duì)于許多已經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地，通過(guò)土地改造會(huì)產(chǎn)生很多好的契合點(diǎn)。”但他強(qiáng)調(diào)，這需要政府和開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意。其中，政府要發(fā)揮好主導(dǎo)作用，開(kāi)發(fā)商則要盡可能去關(guān)注當(dāng)?shù)赝恋厥褂谜叩睦妫瑥亩_(dá)到政府、開(kāi)發(fā)商、當(dāng)?shù)匕傩盏亩嘹A，提升當(dāng)?shù)匕傩盏纳钇焚|(zhì)。
他直言，土地供應(yīng)緊張短時(shí)間可能得不到顯著改善，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的主要原因。
