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2024年11月24日
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作者簡介：
周畢文，江蘇張家港人，
現任北京理工大學房地產研究工作室主任、北京理工大學管理與經濟學院工商管理系主任、中國管理科學學會副秘書長、企業管理專業委員會常務副主任、中國國際城市化發展戰略研究委員會專家委員、北京吳式太極拳研究會副會長等。教育部十一五規劃教材管理學教材主編，專注研究房地產項目風險管理，發表文章30余篇，教材16部，是技術經濟及管理、企業管理、MBA、工程碩士、MPA等研究生導師。
供給與需求
來自DTZ戴德梁行的數據顯示，從08年第2季度至09年第2季度，北京甲級寫字樓市場總供應面積約為136.25萬平方米，其中CBD的總供應面積約為91.55萬平方米，占總供應面積的67%。可見，由于具有獨特的經濟環境和優惠政策的優勢，CBD商區仍然備受客戶青睞。09年至2010年預計CBD新增供應量為26.7萬平方米，包括：僑福大廈80000平方米，國貿三期87000平方米，財源國際中心100000平方米。較近一年的新增供應有所下降，但新增供應量也將加劇競爭的激烈，也會使租金面臨更大的下滑壓力。
09年第一季度CBD寫字樓存量環比上漲高達9.5%。而隨著中國和全球經濟開始走向復蘇，09年第2季度，CBD寫字樓總存量增幅開始減緩，環比第一季度僅上漲4.3%，達到240萬平方米，預計2010年市場甲級寫字樓的吸納量會有小幅回升，屆時，需求與供給之間的缺口也會逐漸減小。
租金及售價
自08年第三季度至今，隨著吸納量的急劇下降和大量的市場供應，使得寫字樓租賃市場的有效租金產生了明顯變化，北京市各大區域的寫字樓租金市場均呈現了不同程度的下降，降幅最大的區域為CBD，因為CBD擁有全球知名的大企業，最易受全球經濟環境變化的影響。09年第2季度，該區域的寫字樓租金水平幾乎回到了06、07年的水平。另外，從北京各區域的租金走勢中也可以看到，05年之前，CBD寫字樓的租金水平一直高于其它各區域的平均租金水平，自05年以來，其它各區域的寫字樓市場相繼活躍，改變了CBD引領北京寫字樓市場發展的局面。租金的大幅下降，也改變了該區域一直以來寫字樓租金居高不下的狀況，令該區域的入駐企業運營成本更具競爭力，這將對CBD寫字樓未來發展起到良好的促進作用。
如圖所示，自08年第三季度以來，北京CBD的寫字樓租金呈下降趨勢，08年第三季度達到波峰為296元/平方米/月，09年第二季度則跌至230元/平方米/月，下降幅度高達22%，同比下降21%，與租金變化呈負相關關系的空置率則一路走高，由08年第二季度的33.1%上升到38.4%。由于一直以來業主對項目和自身招租能力都比較有信心，以至于很少出現項目報價下降的現象，但在09年第一季度，CBD市場的租金平均報價則出現了明顯下滑，比上季度下降10.5%，為 248 元/ 平方米/月。因為CBD商圈主要租戶以跨國公司為主，所以更容易受到經濟衰退的影響。預計在09年下半年至2010年，受不斷攀升的空置率的影響，北京市尤其是CBD的甲級寫字樓租金水平很難有提升的空間，但2011年之后，隨著供需格局的變化，租金水平應該會有提高。
從平均售價來看，與租金的走勢一致，08年第三季度北京CBD的寫字樓平均售價高達26100元/平方米，如圖5所示，而隨著空置率的不斷攀升，使該區域寫字樓的平均售價在09年第2季度下降到24069元/平方米，下降比例高達7.78%。售價降低的主要原因還是國際宏觀經濟金融形勢嚴峻，國內經濟也面臨通脹和經濟增速放緩的壓力，以及奧運會時被延遲開發的一些項目的相繼入市，提高了空置率，出現了嚴重的供過于求的局面。另外，由于全球資本市場資金流轉困難，以及對未來方向的普遍不確定性，使得許多投資機構或個人投資者暫時擱淺或停止投資行為，而更多地選擇密切關注市場環境變化，以等待在將來適當的機會買入項目。隨著經濟形勢的好轉，預計未來寫字樓的售價會在租金回升之前出現回升，但受制于租金的壓力，回升幅度應該不會很大。
據北京市土地整理儲備中心統計，08年第2季度至09年第2季度，北京泛CBD地區共成交土地3宗，成交面積合計約23萬平方米，其中用于商業金融用途的為7.5萬平方米。土地開發的周期一般需要很長的時間，這些地塊在未來幾年內將會為泛CBD地區寫字樓市場的發展帶來新的活力，也會對CBD的寫字樓發展帶來一定的影響，主要是加劇該區域寫字樓產品質量和價值的競爭。
由于受國際經濟危機的影響，CBD東擴區近一年的市場表現一般，但其周邊的寫字樓發展態勢良好，據搜狐焦點數字地產統計，位于其周邊的銳城國際在09年第38周的成交量躍居寫字樓排行榜之首，CBD東擴的消息對周邊項目的銷售促進良多，而隨著東擴規劃的確定，必將促進東擴區寫字樓市場的發展和產品升級。此外，隨著CBD東擴，東擴區將會被納入新的CBD商圈，東擴區與原來CBD核心區屬于共贏的關系，該區域的寫字樓功能定位將會與CBD商圈的寫字樓定位一致。而且政府出臺的一系列利好政策也會推動該區域寫字樓的發展。因此，可預見該區域寫字樓未來發展前景呈良好態勢。
CBD東擴甲級寫字樓前景光明
空置率的走高與租金的疲軟，對CBD的甲級寫字樓來說，無疑是一個巨大的挑戰。而根據北京市的規劃，現有CBD的總體規劃量為1050萬平方米，其中，50%為寫字樓和酒店，CBD東擴區將增加甲級寫字樓比重，提供定制專業樓宇，滿足總部、外資銀行、世界500強及跨國公司總部入駐需求，為CBD產業升級提供空間載體。此外，隨著中央電視臺、國貿三期、北京電視中心等的建成，板塊內的樓市出租租賃將有所提升，對辦公場所的需求也會增大。盡管全球經濟放緩使眾多跨國企業在擴租方面仍將持謹慎態度，但中國政府龐大的經濟刺激計劃以及向私營企業開放更多的商業市場，將推動本地企業在2009-2010年期間對寫字樓空間的需求。這對該區域的甲級寫字樓市場來說，又是一個良好的發展機遇。
此外，為了改善軟硬件條件，為企業發展創造良好環境，解決CBD區域交通擁堵，政府即將投入用于道路、綠化等公共基礎設施方面的建設資金高達70億元。根據規劃，朝陽區政府將啟動多條道路、過街天橋、地下通道等建設，加快完善道路交通體系，現有的地鐵1號線、10號線也都穿行CBD區域，正在修建中的地鐵6號線則貫通朝陽北路，正好打通了朝青板塊的交通“命脈”。此外，CBD區域內將建4座能遮風擋雨的過街天橋，目前CBD交通擁堵的情況有望改善，而方便的軌道交通也將吸引更多企業以CBD為辦公地點。
從寫字樓產品的特點來看，目前越來越多的開發商意識到持有物業的重要性，CBD東擴后，散售的情況必將減少，寫字樓成交也將會以整棟投資為主，而甲級寫字樓的硬件標準也必將有較大幅度的提升，另一方面，為國際金融企業、地區總部量身定制的物業，也將大幅度提升區域項目檔次，從長遠角度來看，產品的升級也將推動租金的進一步上揚。
