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2024年11月24日
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一家股份制銀行上海分行零售業務部門透露，在該行內部，房貸放款的先后順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非“先來后到”，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長達數月的等待。據報道，銀行收緊房貸的動作已經在一線城市逐漸鋪開，北京、廣州的多家中小銀行近期也已經上調了首套房貸款的最低利率。
當前，一些銀行的首套房貸款利率較基準利率已經上浮至1.1倍，二套房則上浮至1.2倍。多家銀行表示，在當前流動性趨緊、資金利率走高的背景下，不上浮房貸利率，“簡直在做義務勞動”，個別基層行房貸業務停滯，房貸業務成“雞肋”。筆者認為，提高房貸利率不僅是銀行的“在商言商”，從調控房價的角度來看，這有助于改變“炒房”預期。
“房子是用來住的，不是用來炒的”，這里面指出了住房市場的兩種不同的需求市場，一是以居住等利用為目的的消費性需求；二是投資及理財等需求。相對消費性房地產需求，投資需求對個體、社會存在一定的風險。房地產投機（“炒的”）是房地產投資的一種特殊形式，常常給房地產帶來消極作用。
這種消極作用，從小處說，房地產的“炒的”需求會對實體經濟造成“擠壓效應”，引發“脫實向虛”的擔憂。從大處說，房價過快上漲或下跌有可能引發金融風險甚至經濟危機，如美國次貸危機。從各國的經濟史來看，房地產所引發的金融風險是當今世界上引發金融危機、經濟危機的重要風險源之一。
對未來價格的預期是影響房地產投機的重要因素。當價格上漲，人們紛紛投資房地產，從而脫離“真實消費需求”，形成房地產泡沫。改變對未來價格的預期是遏制“炒的”需求最有效辦法。
利率等房貸政策是影響房價變化的重要外生變量之一，利率的微小變動都有可能導致房地產價格的劇烈波動。房價與利率呈現負關系，即利率上升，房價會下降；利率下降，房價會上升。利率除了直接作用于房地產開發成本以外，還通過以下三個方面影響房價：一是利率下降時，各種抵押貸款將大規模進入房地產市場；二是從住房消費來看，其年成本主要是銀行抵押貸款的利息；三是房地產價值是預期未來收益的現值之和，折現率與房地產價值成負相關，而與利率成正相關。
這一輪房價過快上漲，背后就有利率大幅度下降的鬼魅身影。2015年以來，在貨幣寬松的背景下，同時實體經濟下行、資產配置荒等，住房按揭貸款被銀行認為是最優質、安全的信貸業務。各家銀行不約而同地“愛上”了房貸，利率下調到8折等。2016年，5家銀行個人住房貸款增幅均為三成左右，5家相加共新增個人住房貸款2.9萬億元。除交行外，“工農中建”四大行新增個人住房信貸占全部新增個人貸款的比例，均在七成以上。
房地產市場對實際利率是非常敏感的。可以預見，提高房貸利率有助于改變“炒房”的預期，二套房利率上升至1.2倍，不僅抬高了“炒房”的成本與門檻，更是釋放出了明確的調控信號，讓“炒房”者望而卻步。同時，提高房貸利率符合調控房價和利率市場化的要求，也是對此前降低利率引發房價上升的一種糾偏。
不過，此次房貸利率上漲也有需要注意的地方，例如首套房上漲到1.1倍，這對首套購房者是不公平的。據報道，除“價高者先得”外，前述銀行內部人士還透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的高凈值客戶可以更快獲得貸款；二是對于一手房按揭貸款，若開發房企也是同一家銀行的對公貸款客戶，則房貸發放也可能“插隊”。這些“捷徑”嚴格說來都是有違公平原則的，監管者應當糾正銀行的“唯利是圖”之舉。（供圖/視覺中國）
