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2024年11月24日
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上周，孩子學(xué)校找家長(zhǎng)談話，了解升學(xué)意向。老師說，一旦選擇了國際學(xué)校，孩子將很難再回到公立體制，所以一定要想好。我和先生在這個(gè)問題上存在分歧，我傾向于繼續(xù)上國際學(xué)校，而孩子爸爸認(rèn)為應(yīng)該上公立校。
說來好笑，半年前，我們倆的觀點(diǎn)恰恰相反。兩三年前我開始看學(xué)區(qū)房，直到孩子已經(jīng)就讀國際學(xué)校一段時(shí)間了，我還是一個(gè)學(xué)區(qū)房買家團(tuán)的成員，堅(jiān)定地要買一套能讓孩子就讀北京歷史最悠久學(xué)校的房子，而且非常確定一定能買到。我先生對(duì)學(xué)區(qū)房這件事絲毫沒興趣，他認(rèn)為大不了去國際學(xué)校，他很多客戶的孩子就是在順義的國際學(xué)校里上學(xué)，也挺好。
在那兩年中，我看的學(xué)區(qū)房不下百套，期間常常和經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的前同事，也就是這篇稿件的編輯分享經(jīng)歷，她問了我好幾次，要不要把你的故事寫下來呀？拖了大半年，覺得特對(duì)不住她，才開始落筆，回想起兩年多來的細(xì)節(jié)歷歷在目，但彼時(shí)的信念和焦慮卻一去不返。我只好安慰自己，寫這篇稿子依然有現(xiàn)實(shí)意義，更重要的是我已經(jīng)能更冷靜和客觀地看待這件事。
（一）
2014年夏天，我開始研究北京的學(xué)區(qū)房。當(dāng)時(shí)，北京義務(wù)教育改革方案已經(jīng)明確，幼升小一房一校、高考鎖區(qū)，這些政策引發(fā)了廣泛的爭(zhēng)議。但很多孩子還在上幼兒園的家長(zhǎng)都在觀望，并不著急出手。
那時(shí)候，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格雖然已處在快速上漲的階段，市場(chǎng)需求也很旺盛，但遠(yuǎn)沒有到后來那種饑渴和瘋狂的狀況。
我所在的朝陽區(qū)，是北京城區(qū)的“教育洼地”。由于歷史原因北京的名校大多集中在東西海，朝陽幾乎排不上字號(hào)，所以一聽說高考鎖區(qū)，最著急的就是朝陽區(qū)的家長(zhǎng)。我住的小區(qū)就配套了一個(gè)很一般的小學(xué)，俗稱“菜場(chǎng)小學(xué)”。但那個(gè)時(shí)候，身邊很多鄰居并沒有把買學(xué)區(qū)房這件事放在心上。其中一個(gè)鄰居家有套房子劃在西城什剎海片區(qū)西什庫小學(xué)的范圍內(nèi)，但她家并沒有把孩子戶口轉(zhuǎn)過去。另一個(gè)鄰居的老人戶口和房子在海淀區(qū)萬泉小學(xué)，她覺得那邊的房子面積太小，打算就在小區(qū)學(xué)校上學(xué)。
當(dāng)時(shí)，我和一個(gè)在教育系統(tǒng)工作的朋友一起看了幾個(gè)樓房。朋友還沒有孩子，學(xué)區(qū)房的需求并不迫切，但那時(shí)北京的機(jī)關(guān)單位和央企催促有房的員工把戶口從單位遷到自己房子里。又正值東西城合并的消息甚囂塵上，她最迫切的需求是要在東西城買套房落戶，所以，她順便也跟著我一起去看學(xué)區(qū)房。
剛開始看房，我并不著急，東西城到處看，只要是好一點(diǎn)的學(xué)區(qū)都看了個(gè)遍。而跟我一起看房的朋友很快就出手買了一套非學(xué)區(qū)大房子。現(xiàn)在著名的“學(xué)區(qū)圣地”德勝片區(qū)，當(dāng)時(shí)最便宜的房大約在250萬元左右，單價(jià)大約在七八萬元。而其他片區(qū)則還有不少150萬-250萬元之間的房源。
那段時(shí)間，我見識(shí)了很多奇葩的學(xué)區(qū)房，尤其是老平房，有的房需要穿過鄰居家才能進(jìn)去。有的房只剩半面殘墻和兩根柱子撐著，墻縫里長(zhǎng)滿了雜草，售價(jià)是20萬元一平。還有的被其他房包圍在中間，幾乎暗無天日。甚至見過一個(gè)房本上有好幾間1平方米的房子。
這些老平房通常都論間賣，每間有獨(dú)立房本，面積通常在5-15平方米，價(jià)格一般在150萬-250萬元之間，沒有市政給排水系統(tǒng)，頂多在院子里蓋一個(gè)自建，里頭有個(gè)小便池和一個(gè)水龍頭。由于下水管較細(xì)，大號(hào)得去胡同外的公用廁所。
這樣的房子看多了，你就能摸到一些規(guī)律，如果某間房子單價(jià)較低，就要格外注意是不是門洞或過道。早幾年，門洞和過道是允許戶口遷入的，后來管得緊了，戶籍部門發(fā)了通知，買這樣的房子風(fēng)險(xiǎn)就大了，等孩子上學(xué)后再轉(zhuǎn)賣更成問題。
（二）
與樓房相比，北京的平房交易市場(chǎng)相對(duì)不太透明，大品牌中介也較少涉及，房源主要掌握在幾家規(guī)模不大的中介手中，運(yùn)作模式和大中介有很大差別。看了一些平房后，我開始失去耐心，因?yàn)檫@里面的假房源太多，中介往往會(huì)上傳一些明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房源作為誘餌，先帶客戶去看實(shí)際不存在的在售房源，之后以各種理由給客戶推薦別的房源。
期間，一家大中介的經(jīng)紀(jì)人問我對(duì)整座的四合院有沒有興趣。我說當(dāng)然有，只是沒錢。中介說，可以找?guī)讉€(gè)人合著買，折下來每間要便宜得多。于是，某天傍晚中介帶著去看，那是個(gè)法院拍賣的院子，坐南朝北，南北西三進(jìn)，土地面積有200多平，建筑面積也有120多平。中介拿了把鑰匙想帶我進(jìn)去，卻打不開鎖，發(fā)現(xiàn)鎖已經(jīng)被人換了。那次去看的時(shí)候，法院二拍已經(jīng)流拍，三拍的起價(jià)降到了不到1000萬元，單價(jià)來明顯低于市場(chǎng)價(jià)一大截。
我立刻就心動(dòng)了，趕緊拉了幾個(gè)感興趣的朋友商量。朋友們情況不太一樣，有的孩子已經(jīng)在這個(gè)四合院所屬學(xué)區(qū)上學(xué)，買房單純?yōu)橥顿Y，也有像我這樣的剛需家庭。我向大家解釋了操作過程：先拍下房源，交款，辦理過戶，再進(jìn)行重新測(cè)繪，分房。但里面有幾個(gè)難點(diǎn)，一是誰都想要面積小總價(jià)低的房源，面積大的房源分給誰，二是門洞怎么辦，三是如果有人臨時(shí)退出怎么辦。
不過，大家很快商量好房源和資金分配方案，甚至約定到時(shí)候把四合院一起整修，作為私人會(huì)所或辦公室整租出去，每月按投資額獲得租金收入。大家又分頭了解了房源的情況，其中有一位朋友非常給力，交了二十多萬元拍賣定金，聯(lián)系到了法官，給我們開門看到院子內(nèi)部：雖然房屋比較老舊，但基本還保持著原來的格局，院子里還有兩棵大樹，很久沒有人住，地上已經(jīng)長(zhǎng)出蘑菇。
當(dāng)天，我們見到了法官，了解了該套房源權(quán)屬之爭(zhēng)的復(fù)雜性。雖然法官表示即便存在二次抵押，通過法院拍賣獲得的房產(chǎn)是受到法律保護(hù)的，因此不必?fù)?dān)心拍下來后面臨糾紛。但另外一個(gè)信息讓這件事發(fā)生了轉(zhuǎn)折：原來，該套房源此前之所以能辦出二次抵押，和權(quán)屬登記部門的內(nèi)部人員違規(guī)操作有關(guān)，因此權(quán)屬登記部門成為被告。如果我們拍下這套房產(chǎn)，過戶時(shí)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記還是要由本案被告部門來辦理。由于與此房存在利害關(guān)系，權(quán)屬登記部門可能會(huì)拖延辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的時(shí)間。
買房團(tuán)里有人認(rèn)為，會(huì)存在房屋無法順利過戶的風(fēng)險(xiǎn)，還有人擔(dān)心短期內(nèi)過不了戶會(huì)影響孩子入學(xué)，投資客則擔(dān)心資金無法及時(shí)變現(xiàn)。我先生本來對(duì)此事就不看好，現(xiàn)在看到這樣的局面，正好勸我打消念頭。于是買房團(tuán)作鳥獸散了。拍賣當(dāng)天，我們聚在一起吃散伙飯，席間得知房子拍賣價(jià)已經(jīng)超過了買房團(tuán)約定的最高價(jià)。而次日最終的成交價(jià)比頭天看到的最高舉牌價(jià)還要高出100萬元。
幾個(gè)月后，我再看那家中介的房源時(shí)，發(fā)現(xiàn)市面上多了很多套那個(gè)學(xué)區(qū)的平房房源。照片里的房源，非常像之前那套法拍房，于是我電話問那位最初推薦房源給我的經(jīng)紀(jì)人，他說正是那套四合院拆分上市了。而且經(jīng)過不同尋常的操作，析產(chǎn)后增加了房子的間數(shù)，原來只有9間，經(jīng)過拆分，變成了十多間。這樣一來，每間房的面積和總價(jià)更低，作為學(xué)區(qū)房每套可以賣出更高的單價(jià)。當(dāng)然，這種增加間數(shù)的操作方式并不是一般人可以做到的。
后來，經(jīng)紀(jì)人帶我重新去看了那套四合院，非常可惜，它已經(jīng)不再是原來的樣子，兩棵百年老樹已被砍掉，幾間破舊的房子用最便宜的建筑材料草草裝修。中介痛心地說，這是個(gè)文保四合院啊，就這么被毀了。顯然，這座四合院是被專門做這類倒賣生意的投資公司拍下來的。之前看過幾個(gè)投資公司整修的四合院，都是這個(gè)路數(shù)：先把四合元整座買下來，辦個(gè)析產(chǎn)手續(xù)，拆成每間房一個(gè)房本，再把房子重新整修一下，每間房蓋個(gè)自建，裝上洗手池和蹲式便池。這樣就可以相當(dāng)于整座買入時(shí)的1.5倍到2倍的價(jià)格出手。
這個(gè)時(shí)候，四合院析產(chǎn)后的房本還沒有下來，在中介掛牌單價(jià)將近20萬元/平方米。我特地詢問了業(yè)主派來現(xiàn)場(chǎng)接待客戶的小伙子，土地證是否可以一起過戶，但小伙子堅(jiān)稱，在房產(chǎn)過戶時(shí)，原來的土地證就作廢了。我問遍了中介，也都是這么說。于是我當(dāng)天就決定出手，并簽了定金合同。簽了定金合同我還是不放心，又去打國土局電話咨詢了，得到的答復(fù)卻是土地證不會(huì)自動(dòng)作廢，要買賣雙方一起去國土局辦理變更手續(xù)，才能進(jìn)行變更。可業(yè)主依然說手里沒有土地證，因此不配合辦理土地變更。由于這套房此前就存在二次抵押，為了避免買房后可能發(fā)生的糾紛，我決定不再為這套房子買單。就這樣，我錯(cuò)過了一次關(guān)鍵的買房契機(jī)，但后來也從未后悔過。
那段時(shí)間，我還去看了周圍一些別的四合院。但因?yàn)楦鞣N原因錯(cuò)過了。
（三）
由于孩子爸爸對(duì)平房很不感冒，說不適合人類生存，我心灰意冷了一段時(shí)間，沒有再看房了。后來我們又開始看樓房。平房的好處是不占用購房名額，缺點(diǎn)是無法貸款，又很少有自住所以很少能接觸到房東本人。樓房剛好相反，看樓房的過程中也了解了好幾家的故事：有一對(duì)老倆口想賣了房子住養(yǎng)老院，女婿因?yàn)榭春脤W(xué)區(qū)資格不同意。有一家老人不讓孩子把戶口遷進(jìn)去，父母就造了個(gè)真實(shí)房源的假房本想給孩子上學(xué)，但最后被戳穿被判了刑。
那段時(shí)間，我們關(guān)注的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲了不少，總價(jià)最低的也在500萬元以上。當(dāng)然有一些地下室的單價(jià)要便宜一些，但地下室的落戶政策越來越緊，我們不敢冒這個(gè)險(xiǎn)。
一年多前，兩所“菜場(chǎng)小學(xué)”掛上了名校的牌子，中介說那兩個(gè)新校區(qū)的新生已經(jīng)開始在本部上學(xué)，于是我又開始關(guān)注這所學(xué)校新校區(qū)的房源。
這兩個(gè)校區(qū)的房源中，還真有一個(gè)價(jià)格相對(duì)便宜的小區(qū)，只是小區(qū)的名字叫做“XX大廈”。這個(gè)大廈有部分房源是商住性質(zhì)，另一部分房源是20年產(chǎn)權(quán)公寓，可以落戶。我有點(diǎn)不太放心，先是打電話，后來到現(xiàn)場(chǎng)咨詢。于是我和孩子在入學(xué)咨詢?nèi)掌鹆藗€(gè)大早，排了一個(gè)多小時(shí)的隊(duì)。
排隊(duì)中，一位操濃重北京口音的家長(zhǎng)說，她家孩子不一定能上這個(gè)學(xué)校，今天來試試運(yùn)氣，孩子戶口掛靠的姑姑房子名下，從錄取排序上靠后，她埋怨到，“都是外地人擠掉我們北京人的入學(xué)名額。”旁邊有人說：“外地人上不了，都得有北京戶口。”她說：“那不是有很多外地人都拿到北京戶口了嗎？”
回顧那天咨詢時(shí)的心情，那時(shí)候的我還非常確信我會(huì)買那個(gè)小區(qū)的房子，也非常確信孩子可以上這所學(xué)校，我至今清楚地記得，招生老師笑盈盈地耐心回答了我的每個(gè)問題，甚至能感覺到招生老師對(duì)我和孩子的印象不錯(cuò)。很遺憾，今年孩子真正的入學(xué)招生登記日期即將來臨，而我和我的孩子不會(huì)在那條美麗的小胡同里乘著樹蔭，在數(shù)百年歷史的校門口排上一個(gè)多小時(shí)的隊(duì)了。
錯(cuò)過那套房子的原因也令人痛心，當(dāng)時(shí)中介告訴我們，這套房子的價(jià)格可以往下談5萬-10萬元，于是我先生堅(jiān)持要業(yè)主在總價(jià)上讓步。但是業(yè)主本人并沒有到場(chǎng)，而是派了一個(gè)下屬，下屬表示自己不方便作主降價(jià)，給業(yè)主本人發(fā)消息，也未得到回復(fù)，于是，我先生沒同意簽，回去等消息。就在當(dāng)天晚上，房子加價(jià)3萬成交。
那段時(shí)間學(xué)區(qū)房的價(jià)格一天一變，眼看著學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格越炒越高，我感覺從投資的角度越來越不劃算，看房的興趣也消磨了大半。這時(shí)候，我聽到一個(gè)小道消息，說今后北京的商住兩用房可能可以落戶了。于是，我又打了雞血似的去看了一輪學(xué)區(qū)附近的商住房。在這輪看房過程中，我找到了一些總價(jià)低得出乎我意料的房子。不過，沒過多久我就確認(rèn)了這個(gè)小道消息并不靠譜，所以最終沒有下賭注。
（四）
過去的兩三年，我一直對(duì)國際學(xué)校有所耳聞，但一直沒有太當(dāng)回事。當(dāng)時(shí)我堅(jiān)定地認(rèn)為，我家孩子是走公立路線的。讀公立一方面可以省一大筆開支，而且孩子上學(xué)后出售學(xué)區(qū)房可能還能掙一筆錢，另一方面，很多家長(zhǎng)都說國際學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量整體來說不如公立學(xué)校，尤其是公立名校。
2016年上半年，我偶然聽說一個(gè)口碑很好的國際學(xué)校要在距離我家1公里遠(yuǎn)的地方開設(shè)新校區(qū)。當(dāng)時(shí)，我孩子在我們住的小區(qū)內(nèi)私立幼兒園上學(xué)。我對(duì)這個(gè)幼兒園不算很滿意，于是趕緊去報(bào)名試試。幸運(yùn)的是，正好趕上了當(dāng)時(shí)有一個(gè)名額空缺出來，也通過了面試。于是，我開始和國際學(xué)校教學(xué)體系有了親密接觸。
原來聽說國際學(xué)校經(jīng)常有早戀、抽煙、打架的情況，甚至還有孩子吸毒，攀比風(fēng)嚴(yán)重。但是我的孩子入學(xué)后，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)學(xué)校的校風(fēng)非常正，孩子們每天穿著樸素的校服，只能穿黑色的鞋子去上學(xué)，不允許帶花哨的首飾，除此之外，老師對(duì)教學(xué)也抓得非常緊，不亞于公立學(xué)校。和公立名校相比，這里的硬件可能沒有那么高大上，但也沒有公立校的一些痼疾，比如像不久以前轟動(dòng)教育圈的校園霸凌事件，也沒有公立常見給老師送禮的情況。
到了去年下半年的新生招生季，這個(gè)學(xué)校就很難進(jìn)了，錄取比例大約10：1。此時(shí)我開始慶幸孩子能在合適的機(jī)會(huì)進(jìn)入這所學(xué)校就讀。但這時(shí)候孩子爸爸卻又和我產(chǎn)生了分歧。他最擔(dān)心的一點(diǎn)是目前對(duì)于中國孩子就讀國際學(xué)校的政策，按照民促法的規(guī)定，國際學(xué)校的中國孩子必須使用義務(wù)教育教材上課。但是，孩子爸爸依然不打算買學(xué)區(qū)房，所以，按照他的思路，孩子只能就讀于家附近的劃片小學(xué)。
正在我滿腹糾結(jié)時(shí)，一個(gè)朋友和我聊到這個(gè)話題。她說，哪個(gè)學(xué)校都有好老師，也有不好的老師，挑學(xué)校沒有太大的意義，孩子從來就不是學(xué)校教出來的，是家長(zhǎng)教出來的。而且買了學(xué)區(qū)房就能保證你家孩子上那個(gè)你想上的學(xué)校嗎？幾年后，孩子上小學(xué)或者小升初的時(shí)候，政策是什么樣誰能預(yù)測(cè)得到？就算上了好學(xué)校，你又能保證他考上好大學(xué)，保證他以后事業(yè)成功嗎？
事實(shí)如此，她說的每一句都是對(duì)的。原來我堅(jiān)持一定要上好學(xué)校，是看到了階層固化的局面，我不愿意孩子因?yàn)樯狭瞬藞?chǎng)小學(xué)而耽誤未來。然而從現(xiàn)在教育改革的趨勢(shì)來看，公立學(xué)校將以保證公平為主要宗旨，不再以選拔體制內(nèi)精英為主。就連過去在房?jī)r(jià)領(lǐng)域十年來被證明是正確的任志強(qiáng)，在談到學(xué)區(qū)房問題上時(shí)也說，教育資源會(huì)趨于均衡。從實(shí)際情況看，好的公立學(xué)校也在紛紛收購和成立分校，還有很多成立民辦學(xué)校來滿足市場(chǎng)需求。
按照我的教育系統(tǒng)朋友的解釋，這些民辦學(xué)院的成立主要是為了給那些沒有北京戶籍的精英家庭孩子提供高質(zhì)量的教育機(jī)會(huì)。而我的猜測(cè)，民辦學(xué)院的設(shè)立，使公立學(xué)校可以在體制的框架之外滿足部分體制內(nèi)精英對(duì)于教育質(zhì)量更高的需求，以解決公立學(xué)校教育資源被均衡化、被稀釋的問題。到底哪個(gè)才是正確答案？我其實(shí)并不確定。但我想通了很多道理，時(shí)代的變化遠(yuǎn)比我們想象的要快很多，我們的工作中，很少是當(dāng)年老師教給我們的內(nèi)容，而我們想教給孩子的也未必是孩子將來要用到的知識(shí)，我們只能教給他們生存之道，而這些道理，亙古不變。
