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2024年11月24日
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中國和日本房地產行業的經濟地位之差異，意味著如若中國房地產泡沫破裂了，其結果也將與日本不同。
2016年12月16日，在閉幕的中央經濟工作會議上，決策層戰略性地重新定位了中國房地產市場——“房子是用來住的，不是用來炒的”，明確地讓其回歸居住屬性。如此一來，2017年中國經濟或將圍繞調控房價虛高，包括控制一、二線城市的房價，去掉三、四線城市庫存，解套幾乎被綁架的實體經濟，恢復中國經濟可持續健康發展為主基調。
以往，只要一談起中國高房價或房價泡沫，人們總喜歡搬出日本作為參照。事實上，由于中日兩國經濟實力不同，國情各異，其發展也未見相同。
首先，日本房地產泡沫反映的是市場行為。泡沫破裂后，銀行或開發商等私人企業的債務，可以通過基于市場的方法，比如以清算來解決。但是中國房地產行業的參與者，如銀行和開發商，主要是國有企業，一旦房地產泡沫崩潰，其債務很可能轉嫁政府，最終影響到廣大購房者。
其次，中國和日本的土地所有制不一樣。在日本，土地是私有的，而中國的土地所有權分為兩種：國家所有權和農村地區的集體所有權。雖然日本樓市泡沫的戳破導致了經濟衰退，并對其金融體系造成壓力，但不會給日本政府造成嚴重問題，而我國就不同了。
中國房地產迄今被視為國家支柱產業，其銷售業績可能直接影響國民經濟，房價與中國經濟的快速發展同步增長。但日本并非如此，在國家經濟的高速發展中，房價沒有快速飛漲；當房地產泡沫破滅時，日本已經成為一個高收入國家，雖說資產價值下降拖累了經濟發展，但日本依然是一個引領全球的經濟力量，其既沒有崩潰，也沒有顯著降低公民的生活質量，在許多領域的發展仍然保持先進。
相比之下，盡管中國經濟規模巨大，但整體經濟仍然處于工業化階段，尚未成為后工業社會。因此中國房地產泡沫一旦破裂，將對國民經濟造成巨大沖擊，并降低民眾的生活質量。
中國和日本房地產行業的經濟地位之差異，意味著如若中國房地產泡沫破裂了，其結果也將與日本不同，可能帶來巨大的經濟代價。不過幸運的是，相比日本，中國政府擁有更多分配社會資源的能力，并能開展部署經濟結構性的改革，以應對房地產泡沫的潛在危機。
因此，2017年中國經濟面臨的最大挑戰，國內主要來自于如何管理企業債務和拖累經濟放緩的過剩產能（如鋼鐵、水泥等），以及金融體系（過度發放房貸）和家庭過度負債（如貸款500萬購買800萬的房產），尤其是在經濟增長放緩的壓力下，對外國進口的依賴程度等問題。而外部挑戰則莫過于怎樣與世界第一大經濟體美國相處，畢竟特朗普針對中國的言論并不友好。他任命反華經濟學家彼得·納瓦羅為貿易理事會主席，且尚不清楚其是否會解除貿易協議，真正意圖還很難確定。
至于幾乎永遠是財經熱點的中國樓市，這些年來房價只漲不跌，似乎已成為眾多民眾的固定思維。但時過境遷，切不可再刻舟求劍，正如決策者的明確表示：“房子是用來住的，不是用來炒的”。
就此而論，至少2017年中國房價不可能再現2016年瘋長的場景。而討論了多年的房產稅和空置稅如果能真正全面實施，將會加大持房成本，或也能徹底打消投機客——房價越調控、價格越高的預期了。
（作者系資深金融風險管理顧問）
