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2024年11月24日
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近日，上海、重慶同日發布新政為仍然躁動不安的樓市繼續降溫，究其原因便是樓市投機者余火仍存。業內人士表示，未來中國熱點城市房地產市場持續收緊將是大概率事件，樓市或出現持續降溫和房價回落。但需要注意到，在持有環節成本低下的背景下，仍是投機者樂園的樓市，或難打破樓市“十調九漲”的怪圈，因此，作為穩樓市的最后一環的長效機制應盡快推到臺前。
市場異動 政策頻出
1月7日，重慶市國土房管局下發《關于加強主城區項目預售方案管理的通知》，指出將嚴格執行預售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規定。對于定價不合理以及調整預售價格的，需提供調價依據，理由不充分、不合理的，不辦理變更備案。此外，嚴禁以認購、預訂等方式收取或變相收取定金、預訂款等費用。嚴禁以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格。嚴禁以捏造或發布虛假信息哄抬房價等。
而對未按照規定公布價格，明碼標價或虛假廣告宣傳對外銷售的，重慶表示，將對房地產企業的違法違規行為保持高壓態勢。對于違規行為將計入房地產信用檔案，并將有關信息通報土地、稅收、金融等相關部門，限制其土地購置、金融信貸等活動。
同日，上海住建委宣布鑒于近期部分商業辦公項目存在違規銷售、擅自改建投訴量大增等情況，將會同相關部門對商業辦公項目集中清理核查，并暫停此類項目網上簽約。據統計，上海已有128個項目被暫停銷售。
而在此之前的2016年12月31日，西安市下發《西安市人民政府關于進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知》，自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區范圍內只能新購一套住房（含新建住房和二手住房）。
2016年12月底，石家莊下發《關于進一步加強對房地產中介機構經營行為監管的通知》，要求住建、工商等多個行政主管部門加強監督指導，切實規范地產中介機構經營行為。今年1月3日，海南通報全省房地產中介機構未備案的1352家，海南省住建廳要求未備案的中介機構及其分支機構抓緊時間備案，否則將按規定暫停其商品房銷售網上簽約資格。“政策連出的主要原因還是市場異動。”一位業內人士表示，雖然調控持續趨嚴，但在購房者預期未改的背景下，政策效應卻在不斷縮減。
從去年12月來看，部分樓市反彈跡象顯現。易居研究院發布數據顯示，2016年12月份受年末業績追趕等影響，交易數據有所反彈。2016年12月份，監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2299萬平方米，環比增長15.6%，同比減少2.8%。從2016年12月下旬開始，重慶的新建商品房成交面積明顯升溫。11月份新建商品房每周成交面積在55萬至76萬平方米浮動，而12月19日至25日，周成交面積迅速升至87萬平方米，在隨后包含元旦假期的一周，成交面積更是多達129萬平方米，達到近期成交量的最高值。從重慶2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，甚至超過了2016年2月份和7月份全月。
長效機制箭在弦上
近日，國家發改委主任徐紹史在國新辦組織的引領經濟發展新常態和深化供給側改革發布會上表示，中國經濟不會出現“塌方式”下滑和“硬著陸”，房價也得到有效控制，正制定長效機制，包括一些法律法規規定和財政金融政策。
“‘剎車’不能踩太久，光靠需求側調控也遠遠不夠。”萬科總裁郁亮此前也曾表示，房地產業要實現長期健康發展，關鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機，建立長效機制、增加有效供給。房地產調控關鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等方面。
值得注意的是，此前房價“十調九漲”的主要原因，便是短期調控政策難以形成良性政策循環效應。中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房發展報告（2015-2016）》指出，住房調控政策難以實現預期調控目標，主要原因在于沒有能夠考慮到政策的滯后性，導致調控政策缺乏穩定性、持續性。
此外，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，地方政府消極調控也是房價恐慌性暴漲的一個重要原因。他表示，2015年底中央明確提法是“三四線城市去庫存、一二線城市還要抑制投機”，但在地方具體執行過程中，一二線城市并未很好執行該政策，庫存不大但卻去庫存，供給減少，導致房價大漲，而應該去庫存的三四線城市出于財政考慮，未能減少供給卻又增加新投資，尤其去年上半年，三四線城市的投資開工增長率甚至高于一二線城市，搞反了中央政策意圖。
財政部原財政科學研究所所長賈康也指出，中國的房地產市場就是“打擺子”式的，“之前大家還擔心冰火兩重天，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那么大，沒想到才幾個月迅速火熱起來，一線城市和二線熱點城市房價快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購限貸措施。這種‘打擺子’式的表現，再次說明我們前幾年說的多輪調控主要是治標，而非有效治本。”
“住房長效機制缺乏清晰的框架和路線、時間表。”倪鵬飛表示，房產稅和個人住房信息系統進展緩慢，影響長效機制的整體建設進程和調控效果；在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購代建等方式進行保障房供給的實施細節方面還有待于完善。
戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏認為，政府需要合理引導市場需求，全面開征房產稅等良藥多管齊下，建立長效機制，這是穩定房價的關鍵。
倪鵬飛則建議，房地產長效機制的構建上，建立“多元所有”“現房銷售”“租售并舉”“過濾使用”“貨幣動態”的住房產權、經營、交換、消費和分配制度，新市民通過市場和政府支持租購可支付住房。同時建立“有償性、競爭性”的住房用地制度，“多層次、普惠制”的住房金融制度，“以持有稅為主”的房地產財稅制度。
2017房地產價格或僵持
“類似于2016年支持商品房高速增長的資本性因素應該在逐步削弱，調控政策短期內也難以放松，在此背景下，2017年應該是房地產價格僵持的一年。”萬科董事會秘書朱旭如是表示。
瑞銀中國首席經濟學家汪濤也認為，2017年房地產市場的調整會相對溫和。由于目前市場整體庫存較低，過去一兩年中包括三四線地區的庫存也有下降；去年新開工和房地產投資勢頭不強，下行空間受到一定限制；政策雖然在整體收緊，但不是大幅打壓式的調控，而是因城施政，和2010年、2011年相比調控政策相對溫和。
“溫和調整指的是房地產投資而非房地產銷售。房地產新開工及投資的增長可能由去年的7%-8%下降到今年的2%-3%，調整的幅度并不大。而在2013年到2015年，房地產投資調整幅度在10%-20%之間，相較而言今年的調整是溫和的。”汪濤表示。
針對未來房地產政策走向，汪濤認為決策層依然會因城施政，加速戶籍制度的改革以及中心城市和衛星城市之間的基礎設施建設，擴大中心城市的范圍等，但不會有重大的緊縮政策。
瑞銀中國房地產行業研究主管李智穎還特別指出，房地產投資信托（REITs）將是未來五年內地房地產行業的一大動力，這有助于房企盤活資金，還可為市場提供高透明度、回報確定的投資工具，也是金融改革的重要一步。
招商蛇口董事會秘書劉寧也指出，預計2017年的市場會全面降溫，房地產行業的融資也會出現收緊，高價拿地不可持續。
