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2024年11月22日
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溫州20年產權房到期 免費續期 民眾仍需立法定心丸
近期，土地使用權到期續費問題備受關注，而溫州一批20年住房土地使用權到期問題也有了答案。
國土資源部副部長王廣華在《自然資源統一確權登記辦法（試行）》新聞發布會上表示，針對溫州當地20年住房土地使用權到期問題，國土資源部和住建部會商后回復，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。
接近國土部的知情人士透露，溫州土地使用權到期免費續期可能只是短期過渡性政策。該人士認為，就目前中國土地制度管理法而言，土地使用權到期續費是肯定的。但短期內不會實行，因為會影響三四線樓市去庫存。該人士稱，即便續費，也不是直接續交土地出讓金，很有可能會與房地產稅結合起來考慮。
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，溫州土地使用權到期續費實際上涉及《物權法》關于土地自動續期如何理解的問題。這個問題需要立法明確。因此，就溫州事件，國土部的態度可以理解為“先不去動它”。“國土部過渡辦法我是同意的。‘你要賣我也給你登，但是不改變期限，就原來是什么期限現在就是什么期限’。”
國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云認為，“國土部所說過渡性，一是未來怎么做，還需要法律來定，現在也拿不準；二是大范圍的還沒到來，先臨時性處理。”
溫州樣本
溫州土地使用權到期免費續期，盡管國土部給出的僅是針對個案的指導性意見。但不少輿論已經將此理解為可供參考的“風向標”。
華融證券12月26日的晨會紀要提到國土資源部12月23日正式發布過渡性安排辦法，溫州等地少數住房土地使用權到期后“兩不一正常”：不需要提出續期申請、不收取費用、正常辦理交易和登記手續。輿論稱之為“本年度最好消息”。盡管這只涉及部分城市少量住房，但對全社會來說，這是落實黨中央關于完善產權保護制度的最新行動，傳遞出“以人民為中心”，保護公民財產權益的訊息。
溫州土地使用權到期續費事件緣起2016年4月。有媒體稱溫州有一批20年產權的房子，將陸續到期。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，交易價不超過100萬的房子面臨要花費數十萬元（房產交易價的1/3到一半）的高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇，在社會各界引發熱議和關注。
在不超過70年的前提下，溫州市為了順利推進國有土地使用權出讓工作，將土地使用權按20-70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，并交納相應的土地出讓金額，由此便出現了一批住宅用地的使用權期限為20年的特殊情況。從2015年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。另據溫州市國土資源局初步摸索和排查，僅在溫州市區，土地使用年限在2017年12月31日前過期的房產就有600多套。
鄒曉云認為，“現在的文件雖然針對的是一個具體的案子，但是有很寬的指導性，別的地方如果有類似的情況可以參照這個做法。”
等待立法明確
溫州樣本為今后土地使用權到期問題提供了參照。但同時也引起了業界的廣泛爭議。
1990年國務院頒布《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規定居住用地最高使用年限為70年，常見的有40、50、70年三種。而在《中華人民共和國物權法》第一百四十九條對于土地使用權到期問題的表述是，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
但由于《物權法》未提及續費后的費用及相關問題，因此使用權到期的處理仍存在模糊的地帶。2016年11月27日，《中共中央 國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》（下稱《意見》）發布。《意見》在多處對于公眾關心的土地與房屋財產問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排、細化規范征收征用法定權限和程序、賦予農民更多財產權利等。
樓建波表示，就《物權法》方面的土地使用權到期續費問題，學者之間存在爭議。就關于土地使用權到期是否需要續費，從過渡辦法上看不出明確答案。
鄒曉云認為，《物權法》并沒有說土地使用權到期一定會收費。原來土地制度設計主要是體現國有性質。但現在與當時情況已經不同。他認為，將來工業、商業可能會有償續期，但住宅的趨勢是免費續期。
從法學者樓建波的角度看，土地使用權到期應當續費。他的依據是，這是國家土地公有、土地利用有期限以及我國土地管理法和城市房地產管理法確立下來的兩個原則。20年、50年以及70年不同的土地使用權應當有所區分；另外，他認為，如果將來到期不續費，還存在的問題是，當前的土地出讓制度至少在住宅方面難以為繼。“本來新的房子比老的房子更值錢，但是由于老的房子不再需要交土地出讓金了，大家就更傾向于去買二手房。整個市場秩序會亂。”
浙大公共管理學院教授靳相木也認為，溫州事件的解決方案是擱置爭議的態度，并沒有解決當前土地出讓制度的矛盾問題。他建議，土地使用權到期可以采取兩步走。第一步，無償續期，即到期后居民可以拿著房產證到不動產登記處延期。這叫自動延期；第二步，拿到新的70年續期證之后，需要交費。比如，每年向國家繳納一定費用。他認為，只有這樣，才符合法律和政策效率與公平的本義。
樓建波認為，關于土地使用權到期是否續費問題不宜拖，立法層面應盡快給予民眾一個明確的預期。
