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2024年11月24日
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上周五，財政部部長樓繼偉在“財政與國家治理暨財政智庫60年”研討會上書面講話中透露，環境保護稅、個人所得稅、房地產稅等改革正在積極推進。第二天，在講話中處于第三順位的房地產稅獨領風騷，登上媒體頭條。這距離房地產稅上一次釋放“重大改革信號”僅4個月。
始終處于“大勢所趨”“積極推進”“一直在路上”狀態的房地產稅改革，毫無疑問已經成為一個歷久彌新的現象級話題。政策層每一次涉及房地產稅的公開表態，哪怕是只言片語，都能刺激公眾敏感的神經。
還是在上周，國土部啟動不動產統一登記制度落地督察行動的消息也受到了廣泛關注。“這是繼國務院第三次大督查后，又一次涉及不動產統一登記工作的統一行動。”媒體報道凸顯了本次行動的深意：不動產登記提速，房地產稅征收還會遠嗎？
盡管類似的解讀和猜測，早在兩年前不動產登記制度推行時，就已經出現過了；盡管有關部門多次否認了不動產登記提速與房地產稅征收之間的關聯……但這似乎并未減弱各方由此展開想象與猜測的熱情。
承載這份熱情的，與其說是“難產”的房地產稅，不如說是“滾燙”的中國樓市。如何讓樓市降溫同時保持房價的穩定，已成為攸關經濟與民生的棘手問題。在經歷了一輪又一輪調控政策，和一輪又一輪的房價上漲后，越來越多的人將目光轉向了房地產稅。
有專家表示，我國房地產之所以變成投資市場，就是沒有推出房地產稅，限貸限購沒有辦法抑制投資和投機行為，房地產稅才能制止無成本購房。
按照各方的設想，房地產稅可以調節房地產供需平衡，抑制房價；同時新的稅收可以降低地方政府對土地財政的依賴；此外，累進的稅制有利于調節收入分配和財產再分配……
預期的“療效”十分吸引人，但遺憾的是這并非出臺房地產稅的目的初衷。此前，已有國稅總局的負責人表示，房地產稅屬于對存量財產征收的地方稅，既不是直接影響房價的主要因素，也不能直接影響房產持有者的收入，難以賦予它宏觀調控功能，所以鮮見各國通過房地產稅調控房地產市場的做法。
而從其“臨床效果”看，以2011年開征房地產稅的上海和重慶為例，上海房產稅試點之后，實際的房價比征收房產稅之前的房價少漲了15%；而重慶房產稅試點之后，房價上漲了11%。數據顯示，房產稅試點并未改變兩地樓市短周期波動特征，兩地在房價普漲的大背景下也并未走出獨立行情。
出現這樣的結果其實并不意外，房地產市場影響因素眾多，稅收并非萬能。專家學者在此前給出的意見已經表明，如果希望寄托在稅收調控上，不但無解，反而有毒。就房地產稅與房價的關系而言，已有不少業內人士和研究機構表示，加重交易環節稅負，或開征特別房地產稅，很容易被轉嫁，實際上會進一步加重買房的成本。
要就房地產稅究竟是解藥還是毒藥給出一個答案很難。房地產稅遲遲“待產”的一個重要原因，也正是在于其利弊尚需考量平衡。但可以明確的是，從政策層的只言片語中捕風捉影，為房地產稅掐指算出一個時間表、路線圖，然后打包冠以“房地產稅要來啦！這些事情你必須知道”的標題，不但無助于改革工作的推進實施，反而可能形成錯誤的預期。
對于廣大購房者和投資者而言，房地產稅話題里只有一件事需要他們知道：房地產具有二元性，但房地產稅并非二元：它既不會讓中國樓市變成無產者的天堂，也不會讓這里變成有產者的地獄，這就是真實的房地產稅，一直在路上，不問遠方。
