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2024年11月24日
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限購令下商業地產大飛躍
去年以來，中央連續出臺住宅地產調控政策，包括新國八條、地方限購令等政策陸續發布給住宅地產施加了很大壓力，商業地產反而成為幸運兒，成為交投熱點。據國家統計局數據，2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，其中商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業營業用房分別增長31.2%和46.3%.另外，《2010-2011中國商業地產發展報告》數據顯示，2010年全國商業地產中的商業營業用房投資高達5598.8億元，辦公用房的投資高達1807億元，同比分別增長34 .2%和31.1%，其中商業營業用房增幅超過住宅的32.9%.
事實上，在住宅受嚴控的情況下，開發商已經磨刀霍霍。在近期舉行的合生創展2010年業績發布會上，合生創展集團總裁薛虎就預計，未來3年內商業地產項目的業績將達到集團總營業額的30%.金地的2010年業績發布會也同樣出現了關于商業地產的豪言壯語：在今后五年，金地希望每年在商業地產領域的投資額度保持在集團總投資額的20%左右。“到2015年，金地的商業地產基本相當于再造一個今天的金地。”金地董事長凌克如是說。另外，萬科、保利、恒 大、華潤等地產大鱷也都有了各自的商業地產發展目標。
“排名前20名的開發商都進入商業地產，現在整個行業是處于大發展和大躍進的時代。”金地商業地產公司常務副總裁潘韜說。另據了解，目前零售商、保險公司和外資都視商業地產為香餑餑，爭先開發或投資商業地產。
消費力推動進入黃金期
在潘韜看來，商業地產進入黃金發展期首先是由于城市化進程的推動，住宅受嚴控只是加快了商業地產的發展。“去年年底我國城市化率達49%.所有西方發達國家城市化率超過50%的時候，就是這個國家的住宅房地產告別高利潤時代的時候，住宅房地產開始進入緩慢下降的通道，使利潤空間不斷地被壓縮，回到正常的水平。這也將促進商業地產進入黃金發展時期，就是說現在商業地產不火都不可能。”潘韜分析。
中國商業經濟學會副會長、中國人民大學教授黃國雄進一步分析，照目前城市化的進程，每年大約有1500萬-2500萬人進入城市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業地產需求1500萬到2000萬平方米，而且在不斷地推進不斷地增加，給商業地產帶來巨大前景。
實際上，中國不斷提高的消費能力也讓商業地產繁榮成為必然。“中國社會零售業的增長率一直保持16%的增長，這個數字也是相當于上世紀50年代的美國，60年代的日本和70年代的韓國。”潘韜認為，2010年我國社會消費品零售總額突破15萬億元，同比增長18.4%，中國已經進入了消費時代，也進入了商業地產黃金發展的時期。
“今后5到10年，商業地產迎來了優越的發展環境。”中國城市商業網點建設管理聯合會會長梁任堪指出，十二五規劃把擴大內需放在首位，就是要提高消費能力。有專家預測，中國可能在十二五規劃末期超越美國，成為世界第一大消費市場。而目前國內商業地產的整體持有率還不足5%，離20%的期望值很遠，因此商業地產有一個較大的發展空間。
城市綜合體成主流模式
縱觀去年以來的商業地產開發，城市綜合體已經成為主流開發模式，甚至提出了“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來”的口號。萬達、中糧集團、寶龍地產、恒隆地產等商業地產大鱷都已經大肆以城市綜合體加速擴張，如萬達集團2011年將上馬17個萬達廣場；中糧集團董事長寧高寧去年就宣布，未來2-3年在全國復制10個以上大悅城，5-10年將在國內大中型城市布局約20個大悅城。
“城市化背景下的中國城市綜合體開發已經成為趨勢力量。”上海證大房產董事、上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司總裁吳洋認為，由于城市綜合體會帶動項目地塊的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產業的價值提升。尤其是三四線城市，國內的優秀品牌的城市綜合體開發之后，馬上會帶動周邊的產業。因而地方政府非常歡迎城市綜合體的開發。
誠如吳洋所言，去年底由于白云萬達廣場開業，白云新城的樓面地價旋即破兩萬，創下廣州樓面地價新記錄。在京基集團總經理巴根看來，城市綜合體不僅政府歡迎，開發商也樂意，原因在城市綜合體既能實現短期現金回籠，也能實現長期資金回報：城市綜合體里的住宅可以解決資金快速回籠問題，酒店、商鋪等商業部分可以持續享受長期的資金回報，寫字樓則兩者兼而有之，就看如何取舍。
五年后商業地產或遭調控
與會專家在探討商業地產熱的同時，也同時進行了冷思考。中國商業經濟學會副會長、中國人民大學教授黃國雄就認為，住宅開發商、零售商和保險公司等多方介入商業地產開發，目前也出現了一些泡沫，造成了部分土地的過度開發。如有200多萬人口的城市提出要建設100個綜合體。如果以10萬人支撐一個城市綜合體的話，100個就要1000萬人口，這就過度開發了，會影響整體的運營效率。
有專家認為開發商一窩蜂進軍商業地產會造成泡沫，導致政府調控。“我覺得隨著商業地產的快速發展，不久的未來，黨中央和政府都會注意到這個領域和行業，也會進行調控，我個人認為是5年。”金地商業地產公司常務副總裁潘韜認為，如果政府出手調控了，大家都沒有好日子過了，因而對開發商來說要堅持品質，不要過度開發。
采寫：南都記者詹奇岳 實習生江雨然
名詞解釋
“城市綜合體”就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
怎樣做好商業地產？
雖然本次論壇沒有專門針對“怎樣做好商業地產”進行討論，但從專家們的發言中也可以尋出蛛絲馬跡，可總結為公司戰略、政府關系、城市策略和規劃設計四方面。
焦點
公司戰略
解決好產品問題
九洲遠景商業管理機構戰略顧問副總裁許煥升認為，商業地產投資比較大、回收期比較長。對于這樣的行業企業要發展好，必須清晰知道自己要做什么和運作什么產品。也就是說商業地產的戰略要明晰。
企業在開發和定好戰略之后就必須解決產品的問題：作為一家企業你具備什么樣的優勢？有什么樣的能力？適合開發什么樣的產品？另外，產品也間接決定企業要拿什么商業地塊。
政府關系
談好優惠和配套
金地商業地產公司常務副總裁潘韜指出，做商業地產的很多成本，前期跟政府不談好，后期會一個一個地表露出來。其實每一個政府對商業都是有稅收優惠的，而且從區縣市甚至省每一個級都有優惠，你在拿地之前一定要跟政府談到稅收問題，這個是降低成本提高利潤的辦法。還有，做一個大型的城市綜合體，門口至少有七八條公交線，這個時候就需要跟政府談。拿地的時候跟政府談，政府會跟你設置，如果你開業之后再來談就門都沒有。如果因交通配套不夠而自己設置免費公交，成本就要增加不少。
在商業地產這個領域，跟政府拿地談判是最好的成本控制。建議企業在拿地之前，很多的配套設計是政府可給可不給的，都要一一列出來，管政府一一地提。有一些重復建設，政府會不管不顧，因而一定要跟政府談到相對的惡性競爭的事情，在布局上給政府打好預防針。
城市策略
一定要本地化
上海證大房產董事吳洋分析，在不同的地段區域有不同的消費模式，不同的文化背景要沿著不同的辦法做。在進行一個大的商業地產開發的時候，首先要認清城市的發展方向，第二個是研究消費需求。百思買全球副總裁王健認同吳洋的看法，百思買在進入中國5年以后，在今年2月份把上海所有的百思買關掉就是吃了沒本地化，照搬美國模式的虧。因而他認為，不管是開發商還是商家，每進入一個地區和城市，一定要本地化，適合當地消費習慣，如果放棄了本地化，有可能會讓我們有機會的，變成沒有機會的。
規劃設計
以消費者為導向
大潤發中國區發展部總經理洪萬康建議，做商業地產的時候，先招租確定客戶，按照客戶的要求，行業的標準來設計，如果未來經營不善他不做了，別的人來了之后還可以做。很多地產公司把商業樓建好了，找不到合作伙伴，最后發現需要拆改的地方很多，最后不得不進行改造，造成了很多的浪費。而在具體設計上，他認為應該以消費者為導向：汽車怎么進來、消費者怎么進來、停車停在哪里和消費者需要什么等。只要人民來了，幣也就來了。北京和美商地投資管理有限公司董事長穆建瑋認為，主力店要跟開發商共同建設商業體。主力店要學紅星美凱龍，一定要前期的時候就要派人來支持，與開發商共同設計一個城市綜合體，把規劃做在前面。
