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2024年11月22日
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繼二線樓市“四小龍”中的合肥７月１日實(shí)施樓市新政之后，７月１５日起廈門市也調(diào)整住房信貸政策，兩地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例，釋放出降低信貸杠桿為樓市降溫的重要信號(hào)。
有所行動(dòng)的不單是合肥和廈門。上海、深圳和北京限購政策不松綁；蘇州、南京先后出臺(tái)土地拍賣的“熔斷機(jī)制”防過熱；部分銀行也開始通過“降杠桿”控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，如興業(yè)銀行大幅收縮開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款額度，工行個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由５０％調(diào)整至７０％……
樓市再現(xiàn)降溫信號(hào)，是對(duì)當(dāng)前部分一二線城市再現(xiàn)過熱苗頭的警示。
今年上半年，北上廣深四大一線城市以及合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市輪番上演“日光盤”和“一房難求”劇情，將樓市熱度急劇推高。房價(jià)上漲使得一二線城市庫存壓力基本釋放，但“買漲不買跌”的心理驅(qū)使一波又一波買房人涌入售樓處，提早釋放購房需求。上海、深圳再現(xiàn)通宵排隊(duì)買房，合肥、南京陷入上萬人爭搶百套房源的瘋狂模式……
繁榮景象的背后潛伏著風(fēng)險(xiǎn)。
與前幾輪樓市反彈不同的是，本輪部分城市房價(jià)暴漲、地王頻出，更多與金融杠桿的撬動(dòng)有關(guān)。３０％的首付將房地產(chǎn)投資的杠桿率上升到兩倍以上，而年初曝出的鏈家和很多Ｐ２Ｐ公司提供的首付貸則進(jìn)一步放大了杠桿，這一現(xiàn)象與２０１５年股市流失的場外配資非常相似。
加杠桿無疑有助于消化房地產(chǎn)庫存，但如果杠桿過高，房地產(chǎn)就不再像必需品，而是越來越像金融品，勢必催生房地產(chǎn)投機(jī)行為和房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如果繼續(xù)加杠桿，將導(dǎo)致舊的泡沫還沒擠出，新的泡沫又會(huì)積聚，最終可能會(huì)在政策收緊時(shí)破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場、金融體系甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
歷史告訴我們，美國的次貸危機(jī)、日本的房地產(chǎn)泡沫，就是由于反復(fù)加杠桿，通過一輪又一輪的量化寬松、再寬松，形成了惡性循環(huán)。因此一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)過度杠桿化的苗頭，就必須將其消滅在萌芽狀態(tài)。
防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵要繼續(xù)實(shí)施逆周期的宏觀調(diào)控政策，并加快相關(guān)領(lǐng)域改革，以便釋放更多合理的新需求，并調(diào)整供給以匹配新需求。針對(duì)下半年和明年可能出現(xiàn)的市場短期調(diào)整，宜采取“細(xì)水長流”的調(diào)控策略，不宜“頻施一攬子猛劑”，把握好貨幣、財(cái)稅、土地等政策的出臺(tái)時(shí)機(jī)、節(jié)奏和力度，協(xié)調(diào)搭配，保持調(diào)控有“溫度”可持續(xù)。
防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)要貫徹執(zhí)行好“因城施策”的調(diào)控主任務(wù)，同時(shí)要求城市間調(diào)控協(xié)同配合。既要分城施策，一二線與三四線及以下城市應(yīng)采取完全相反的政策措施；又要協(xié)同作戰(zhàn)，作為風(fēng)向標(biāo)，要保持一二線城市市場平穩(wěn)，防止一二線城市過度冷熱，帶動(dòng)三四線城市去庫存，確保住房市場長期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
