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2024年11月21日
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1.規(guī)劃：寧詳毋略
松雅湖不僅僅屬于星沙，她屬于長沙市乃至整個(gè)湖南省，她也屬于每一個(gè)生活在這片熱土上的市民。松雅湖從建設(shè)之初就被賦予更多歷史使命，前瞻的定位、細(xì)致的研究、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃是保證松雅湖項(xiàng)目穩(wěn)健發(fā)展的基石?！敖ㄔO(shè)不求快，但求規(guī)劃細(xì)”，圍繞松雅湖未來的發(fā)展，長沙縣委、縣政府不急于馬上開始具體項(xiàng)目的投資建設(shè)，而是成立松雅湖管理局，嚴(yán)把規(guī)劃關(guān)。從2008年開始，就組織了一系列的咨詢活動(dòng)，邀請規(guī)劃、設(shè)計(jì)、中介機(jī)構(gòu)、實(shí)際從事過開發(fā)工作的相關(guān)專家單位，為松雅湖的開發(fā)和建設(shè)建言獻(xiàn)策。
2014 年松雅湖香堤路彩跑
2008年，面向國際規(guī)劃界的第一次規(guī)劃方案競賽活動(dòng)，在尚未動(dòng)工的松雅湖畔舉行，來自美國、德國、法國的14家國內(nèi)外機(jī)構(gòu)云集一堂。2009年，澳大利亞GHD咨詢（北京）有限公司設(shè)計(jì)的松雅湖項(xiàng)目方案在14種方案中脫穎而出，成為首選方案。2010年，CHD融合其他14家知名規(guī)劃設(shè)計(jì)單位方案中的精華，形成松雅湖片區(qū)整體規(guī)劃方案和松雅湖生態(tài)公園修建性規(guī)劃，并聘請美國斯坦伯格設(shè)計(jì)事務(wù)所完成了以陰陽契合雙手圖為設(shè)計(jì)理念的7000畝環(huán)湖景觀控制性規(guī)劃修編。同時(shí)邀請了仲量聯(lián)行對整個(gè)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目策劃、開發(fā)模式進(jìn)行了深入的分析。在此基礎(chǔ)上，分別邀請上海園林和同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院、太原理工大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院、上海市政工程設(shè)計(jì)院分別完成了北部園林、南部園林、香島觀光塔與松雅書院、高湖公園、環(huán)湖片區(qū)13條市政道路等的設(shè)計(jì)工作。還邀請哈爾濱工業(yè)大學(xué)設(shè)計(jì)院進(jìn)一步完善了縣區(qū)域規(guī)劃館，包括智慧城市體驗(yàn)館、零碳體驗(yàn)館項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)，其中香島佛塔和禪院三個(gè)子項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)還積極爭取臺(tái)灣高僧星云法師的指導(dǎo)。
通過一系列努力，松雅湖建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃體系充分突出了綠色低碳、生態(tài)自然以及海綿城市理念。項(xiàng)目規(guī)劃總面積1697公頃，其中490公頃水域的松雅湖生態(tài)公園，水域面積達(dá)400公頃，平均水深3.5米，還有90公頃的濕地面積。松雅湖新都市板塊規(guī)劃面積達(dá)1207公頃，未來擬打造長沙市范圍最大的濱水新城，形成集商業(yè)金融中心、旅游休閑中心、居住中心為一體的城市核心經(jīng)濟(jì)板塊。
2.建設(shè)：寧慢毋急
開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)巨大而復(fù)雜的工程，長沙縣委、縣政府要求將松雅湖打造為“百年精品建筑”，建設(shè)成為真正經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的百年工程、精品工程。建設(shè)主體將主要精力放在環(huán)湖階段基礎(chǔ)配套設(shè)施的精耕細(xì)作上，按照成湖蓄水、美湖配套、興湖開發(fā)三個(gè)階段，有步驟地推進(jìn)開發(fā)。
2010年，成湖蓄水工作基本完成，湖底整治、駁岸修葺、引排水工程整體建設(shè)完畢，成為一個(gè)可人工調(diào)節(jié)的半人工生態(tài)湖。第二階段的美湖配套工程計(jì)劃于2016年基本完成。重點(diǎn)工作主要集中在以道路、地下管網(wǎng)為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和以園林綠化為主的生態(tài)修復(fù)工作以及部分單項(xiàng)休閑娛樂設(shè)施的建設(shè)。截至2014年12月，松雅湖除了完成“成湖”階段的生態(tài)公園項(xiàng)目建設(shè)外，還完成了總造價(jià)約8.5億元的“四路、一橋、一隧道”市政設(shè)施。總投資5億元的南部園林景觀工程并已完成工程量的86%，其中，通過開展“捐贈(zèng)一棵樹，愛我松雅湖”活動(dòng)，市民共捐贈(zèng)樹木1720棵；松雅湖國際友誼林還迎來了美國、日本、意大利等18個(gè)國家的國際友人捐種下56棵友誼樹；北部園林景觀工程已于2015年7月20日全面動(dòng)工；高湖公園一期正在進(jìn)行土石方施工；香島松雅書院項(xiàng)目已完成施工招標(biāo)，即將動(dòng)工建設(shè)，污水提升泵項(xiàng)目土建部分完成工程量的85%，設(shè)備招標(biāo)工作已完成，9月份竣工；環(huán)湖路一體化泵站工程在9月份完工。目前環(huán)湖路已全面開放，面向青少年的濕地文化館也在積極推進(jìn)。
興湖開發(fā)階段的工作也進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段，招商選資的工作正在有序推進(jìn)。從項(xiàng)目洽談開始就按照湖南省委常委、長沙市委書記易煉紅同志提出的“省會(huì)次中心地標(biāo)”要求，面向國際市場選擇符合長沙未來發(fā)展方向的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)引進(jìn)。先后與法國知名創(chuàng)意設(shè)計(jì)制作公司ECA2、美國著名國際性管理運(yùn)營企業(yè)梅瑞普淺談合作，擬投資2億元在游樂港口打造集水幕電影、音樂噴泉、藝術(shù)激光、水中煙火于一體的大型水秀項(xiàng)目。擬引進(jìn)中信集團(tuán)投資8億元在家庭冒險(xiǎn)探索園建設(shè)大型水上游樂場項(xiàng)目。與新加坡榮耀基金攜手美國?？怂蛊放圃谒裳藕蛟旌萌R塢影視主題公園的投資項(xiàng)目也正在洽談中。在公園管理上，同樣引進(jìn)有公園管理經(jīng)驗(yàn)的國企——廣州廣電物業(yè)正式入駐，實(shí)行購買社會(huì)化服務(wù)來運(yùn)作管理。
3.投資：PPP的創(chuàng)新性運(yùn)作
在松雅湖開始退田還湖的同時(shí)，長沙市正在打造梅溪湖。梅溪湖是長沙市的重點(diǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資超過550億元。梅溪湖作為純商業(yè)性開發(fā)項(xiàng)目，通過整體打包出讓的方式，委托投資商進(jìn)行土地、招商等運(yùn)作，政府財(cái)政壓力相對較小。松雅湖整個(gè)項(xiàng)目總投資約300億元，而松雅湖的水面面積是其兩倍，總體工程量更為巨大，工程時(shí)間更為長久。即使是百強(qiáng)縣的縣級(jí)財(cái)政來負(fù)擔(dān)這么大一筆開支都是不可想象的。因此松雅湖的開發(fā)選擇了一條不同于梅溪湖的整體運(yùn)作模式。
根據(jù)省、市、縣各級(jí)要求，松雅湖始終將公眾利益作為濕地公園建設(shè)的首要目標(biāo)。首先成立了松雅湖管理局，代替政府來行使對整個(gè)片區(qū)的開發(fā)、管理、控制權(quán)力。堅(jiān)持政府主導(dǎo)的經(jīng)營管理模式，通過成立政府獨(dú)資控股的運(yùn)營公司，參與湖泊物業(yè)和產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營。松雅湖項(xiàng)目的巨資建設(shè)，并非政府單方面的財(cái)政投入，而是創(chuàng)新性的運(yùn)用PPP模式引進(jìn)社會(huì)資金。2009年11月28日，長沙縣政府與北大青鳥集團(tuán)正式簽訂合作協(xié)議，以北大青鳥旗下的北大高科為主體，改造原有松雅湖建設(shè)投資有限公司，成立新的松雅湖建設(shè)投資公司，以其為主體，繼續(xù)參與松雅湖相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)和環(huán)湖建設(shè)。其中長沙縣政府占股51%、北大高科占股49%，保證了政府對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的主導(dǎo)控制權(quán)，既化解了松雅湖開發(fā)建設(shè)的融資“瓶頸”，同時(shí)又引入了高效率的社會(huì)資本和高水平的管理經(jīng)驗(yàn)，從而促進(jìn)了松雅湖開發(fā)建設(shè)工作的又好又快發(fā)展。
2011年，成湖建設(shè)主體工程已全部竣工，但環(huán)湖建設(shè)任務(wù)依然非常艱巨，建設(shè)資金缺口很大。長沙縣委、縣政府就決定依靠市場化的金融手段解決資金問題。實(shí)際上，早在2011年2月25日，長沙縣星城建設(shè)投資有限公司（以下簡稱“城建投”）就向縣發(fā)改局正式提出了發(fā)行企業(yè)債券的申請，并于2011年4月逐級(jí)上報(bào)到國家發(fā)改委。通過縣領(lǐng)導(dǎo)多次赴京協(xié)調(diào)和國家有關(guān)部委的層層審批，2012年3月2日，縣城建投終于收到了國家發(fā)改委（發(fā)改財(cái)金〔2012〕537號(hào)）15億元城投企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模的批復(fù)，標(biāo)志著長沙縣成為全省唯一一家發(fā)行城投債券的縣級(jí)主體，城建投公司成為湖南省內(nèi)首發(fā)城投債券的縣屬公司。4月6日，城建投15億元7年期“12長建投債”通過《中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》《上海證券報(bào)》發(fā)布消息，向全社會(huì)公告正式公開發(fā)行，4月10日順利發(fā)行完畢。此次發(fā)債募得的15億元，全部用于松雅湖項(xiàng)目退田環(huán)湖建設(shè)。
2011年，又進(jìn)一步對松雅湖建設(shè)投資有限公司進(jìn)行改組。政府股份降低到48.5%，北大青鳥股份降低到46.6%，出讓4.9%的股份引入新的戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)中誠信托，加大社會(huì)信托融資力度。湖建投公司不再承擔(dān)政府融資平臺(tái)的功能，有效規(guī)避了地方政府債務(wù)，減少了財(cái)政負(fù)擔(dān)。改組后的建設(shè)公司真正實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，改變了傳統(tǒng)政府平臺(tái)公司只重進(jìn)度不重效益的投資方式，投資更加注重市場化因素，具體項(xiàng)目的決策更加科學(xué)謹(jǐn)慎，避免了盲目投資，實(shí)現(xiàn)資金的可持續(xù)投入。得到國開行、建行、工行、北京銀行和新華信托25.6億元的授信額度，已到位資金12.3億元，為項(xiàng)目建設(shè)提供了資金保證。在土地報(bào)批環(huán)節(jié)又充分體現(xiàn)政府的宏觀調(diào)控優(yōu)勢，土地報(bào)批后不急于出讓上市，而是根據(jù)市場需要，謹(jǐn)慎開發(fā)。松雅湖項(xiàng)目也成為長沙縣、湖南省最早、最大、持續(xù)合作時(shí)間最長的PPP項(xiàng)目。
“我們積極開展PPP模式探索，不僅僅看中它的引資功能，而且希望通過引入高水平的社會(huì)資本，引進(jìn)國內(nèi)國際先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，幫助政府部門轉(zhuǎn)變管理理念?！遍L沙縣縣委書記、長沙經(jīng)開區(qū)黨工委書記楊懿文認(rèn)為：在創(chuàng)新城鎮(zhèn)化投融資體制、著力化解地方融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、積極推動(dòng)企業(yè)“走出去”的背景下，推廣使用PPP模式，不僅是一次微觀層面的操作方式升級(jí)，更是一次宏觀層面的體制機(jī)制變革。
