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2024年11月24日
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2016年5月27日，杭州的一場土地拍賣會，迎來17家實力開發商競價舉牌。經過28輪激烈角逐，備受矚目的“奧體”地塊被央企信達地產與萬科的聯合體以123.18億元獲得。
該地塊樓面價達到了21575.78元/平方米，溢價率95.95%，成為今年的“全國總價地王”。
“地王”兇猛，央企制造。幾天前的5月18日，央企招商地產在寧波東部的新城以40.88億元天價拍下一塊地皮，當即成為寧波今年的“總價地王”；在上海的郊區周浦鎮，央企保利地產豪擲54.5億元巨資拍下的一塊宅地，樓面地價4.4萬元/平米，溢價率近400%，一舉創下上海“外環”的史上地價新高。
央企集中“掃地”，推升出了近來土地市場火熱行情的一波高潮。中原地產研究部統計數據顯示，截至5月23日，全國年內成交總價最高的50宗土地，其中有27宗地被國企獲得，成交金額達到了1094.9億元。而據《證券日報》報道，央企聯手上市公司，拿下逾八成地王。
然而，早在2010年，國資委要求78家不以房地產為主業的央企清退房地產業務，僅留下16家主業為地產的央企，后這個名單增加至21家。
六年多時間過去了，不僅主業為地產的央企在瘋狂發起“地王大戰”，那些屬于清退行列的央企也并沒有完全退出地產市場。
2013年中國船舶工業集團公司旗下的上海瑞舟房地產發展有限公司，還在實施“藍海戰略”；中國核工業建設集團旗下的中核房地產開發公司，位于天津市繁華地段“地王”旁邊的中國核建閱和平項目，也計劃于2016年內開盤。
特別值得一提的是，2015年10月21日，中央第三巡視組向中國航天科工集團公司反饋了巡視意見，特別指出“尚有9家三級企業從事房地產開發，有的在禁令出臺后仍在拿地”的問題。要求對所屬單位房地產業務進行了清理整頓，并于2016年9月30日前完成其余企業退出或轉型。“退房令”爛尾
2010年3月18日，國資委召開新聞發布會，公布了央企地產業務的具體情況。國資委表示，除16家以房地產為主業的中央企業外，還有78戶不以房地產為主業的央企正在加快進行調整重組，在完成自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業務。
彼時正值“兩會”剛剛結束，就在此前幾天的3月15日，央企在北京一日內誕下名噪業界的“三大地王”，上午，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價，刷新首都土地成交紀錄，晉升為“單價地王”和“總價地王”。
“央企融資成本低，利率往往比其它房企低3個百分點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對南方周末記者說，央企“拿地”底氣會很足。
但是僅僅6個小時之后，“單價地王”的名頭就被實際樓面價格超過30000元/平方米的東升鄉薊門橋地塊奪走，以17.6億元人民幣“搶地”的中國兵器裝備集團，主業本就沒有房地產業務。
稍早時候，中國煙草總公司成立了地產運作平臺中維地產，2010年以13.18億元競得漢鋼地塊。中國煙草總公司的主營業務也非房地產。
地王頻出，房價應聲上漲，“央企”成為房價脫韁輿論焦點當中沸騰“民怨”的眾矢之的。
“現在一些大型央企拿錢去競標地王，這樣的事情人大管不管？”就在當年的全國“兩會”上，全國人大常委會副秘書長李連寧在接受媒體采訪時發出詰問。
同策咨詢研究部總監張宏偉曾撰文探究央企頻頻成為地王的因由。他對南方周末記者介紹，2010年參與統計的127家央企一共94家涉足房地產，占比超70%。
2003年國資委成立以來，中央企業房地產業務進行了大幅度調整重組，先后確認和公布了中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國冶金建設集團公司、中國水利水電建設集團公司等16家以房地產作為主業的中央企業。
2011年，又新增魯能集團、中航工業、神華集團、中煤集團和新興集團5家央企獲得準許經營房地產業務的“房地產牌照”。
當年，在“退房令”消息發布的次日，國資委曾召集16戶以房地產為主業和78戶不以房地產為主業的中央企業主要負責人開會。時任國資委主任李榮融在會上開出了退出時間表：15個工作日內制訂有序退出的方案。
市場經濟環境下，圍繞“央企能否進入房地產市場”的問題，在當時還引發了一場社會爭論。參與討論的經濟學者馬光遠撰文認為，央企倚靠獨特的地位，在信貸、政策方面支配資源，不適宜繼續留在競爭性較強的房地產領域。
但是，央企“退房令”執行并不順利。15個工作日之后，除中遠集團回應稱半年內退出間接持有的遠洋地產8%股權之外，其他央企并無向外透露具體事項。
據《羊城晚報》報道，自“退房令”發布至當年7月，在北京、上海等地產權交易所掛牌“退出”的非地產主業央企項目只有20家，除兩家已經“名花有主”外，其他仍在履行相關掛牌程序。
幾年來，媒體一直保持著對“退房令”推進情況的關注。截至2012年年底，據《國際金融報》統計，只有不到20家央企通過剝離或者轉讓方式，完成了從房地產市場的退出。
“沒有忘記，不是忘記了。”直至當前，央企再次成為搶地焦點。張宏偉分析，房地產行業牽涉面較廣，多方利益比較難以平衡，所以“退房令”并沒有在短時間內就予以完成。
但這并不代表相關央企從此不再需要“退出”。“（退出）是歷史的抉擇，不可避免。”他說。“有牌照的央企也可能被整合”
此輪土地市場“高燒”行情的一大特征，是二線城市擔綱主演。
國家統計局公布的4月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，2016年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的七成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價同比暴漲180%。
在全國范圍內，央企“搶地”的瘋狂場景超越了很多人的想像。今年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區域“地王”；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創下平均高達200%溢價率，刷新了3個區的“地王”紀錄；廈門總價和單價雙料“地王”也在4月底產生。
在很多地方，“面粉”貴過“面包”已成為行業普遍景象。
嚴躍進對此表示了憂慮，他認為，激進的拿地方式依賴于低成本的資金和信貸資源，一旦后繼融資途徑收緊，“高價地”的開發優勢不大。
同樣是以研究宏觀地產政策著稱的克而瑞研究中心分析師朱一鳴表達了類似的觀點，低成本融資、高成本拿地，卻以國資后盾做背書的房地產開發，容易將風險轉嫁給整個房地產市場。
所以，從項目運作的短期經濟效益角度出發，很難解釋“面粉”比“面包”的瘋狂行為。
“不能簡單的用市場邏輯作解釋，‘地王大戰’的背景應該追溯到2010年的‘退房令’。”張宏偉說，如果按照成本和收益的常規測算，這些地塊確實難以短期內入市，短期內實現盈利也很困難。
地王頻出的原因并非“退房令”無以為繼，央企“隨行就市”放心搶地。恰恰相反，“退房令”最后期限迫在眉睫，行業整合在所難免，央企被迫忽略短期內的開發成本，“拼命拿地”以便增強自己在整合大戲中的砝碼。
在這個過程當中，那些既沒有“房地產牌照”，又實力弱小的央企，退出房地產市場在所難免。
甚至，已經獲得“房地產牌照”的21家央企，處境也并非絕對安全。2015年9月13日，中共中央、國務院印發了《關于深化國有企業改革的指導意見》，對深化國有企業改革作出了重大部署。國企所在的各個行業中，房地產行業市場化程度較高，房地產國企也在國企改革中率先“摸著石頭過河”。
21家央企表現尤為活躍。2013年8月，中國海外發展有限公司宣布，該公司的控股股東中國建筑股份有限公司，擬將旗下中建股份房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海地產。
2015年，作為老牌央企，招商局蛇口工業區控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產再上市。重組完成后，招商地產將隨之退市，招商蛇口將成為招商局集團的唯一地產上市平臺。
兩起國企改革案例當中，都出現了行業整合現象。
“要是有領導落馬，基本上就出局了。”張宏偉解釋，經過整合，21家央企地產企業最后剩余的數量極有可能會低于15家。然而，企業到底是“整合”還是“被整合”，是復雜的博弈過程，所以遲遲不見較大的進展。但這些因素當中，企業規模對企業命運的影響至關重要。
朱一鳴認為，國企改革趨勢下，主業類似的央企存在整合的必要，只有做大資產規模，提升運營效率，展現出良好實力的央企，才容易在整合中占主導地位。
與之相比，央企為了做大做強資產規模高價搶地的溢價成本，完全不能與國企改革過后企業個體命運的成敗相提并論。張宏偉說，當合并重組消息落實后，其資本市場上的超額收益表現遠遠高于拿“地王”所付出的成本，“此時不惜代價拿地王將在未來資本市場上得到回報”。
客觀上，央企房企的整合過程，推高了地價，也逼迫著房地產行業的洗牌，房企兩極分化的格局愈發明顯。
中海與中建地產重組完成后，再與中信地產住宅板塊業務合并，增加了其環渤海及珠三角等區域的一、二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億開發商的地位；招商地產因為母公司資產的注入成為招商蛇口，成為當時中國最大市值開發商。
CRIC研究中心數據表明，樓市集中度在進一步提高。2014年房地產企業集中度繼續大幅提升，TOP10企業從13.72%上升至17.19%，增加了3.47個百分點；TOP20及TOP50企業同比也分別提升了4.27個百分點和5.42個百分點，提升幅度加大。
“省會地價貴，小開發商拿不到地，地級市庫存大，又不愿意拿。”合肥學院房地產研究所副所長凌斌表示，安徽的房地產行業整合態勢已經十分明顯。土地價格飆漲，使得房地產越來越成為巨頭之間的小范圍競爭，小型開發商生存空間狹窄，正逐步被市場淘汰。
