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2024年11月22日
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近期,某央企在南京再造“地王”,隨即引發(fā)市民又一次周末扎堆購房。不僅在南京,近期北京、上海、合肥等一二線城市都出現(xiàn)了土地市場過熱的情況,帶來了“地王”頻出、“面粉比面包貴”“日光盤”等現(xiàn)象。在經(jīng)濟(jì)下行壓力下,“地王”頻出擾亂了人們對樓市的預(yù)期,可能帶來嚴(yán)重的市場風(fēng)險。
去年下半年以來,南京等地樓市就反復(fù)出現(xiàn)一個怪現(xiàn)象:每個星期五國土資源局舉行土拍,多家房企到場輪番抬高拍價爭搶“地王”,隨后的周末市民在售樓處排起長隊搶購,開發(fā)商不做廣告樓盤也“日光”。有開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,樓市如此暴漲連他們都害怕,更不用說購房者。這種事情若是偶發(fā),或許只是市場隨機(jī)波動。但半年多來一直高發(fā),甚至造成了市場參與者的恐慌,這很可能是市場之外的因素在作祟。
有地方政府工作人員向記者透露了部分“地王”養(yǎng)成記:多家房企聯(lián)手參與土拍,哄抬在售樓盤附近的土地價格,使得新地塊的樓面價高于同地段在售房價,開發(fā)企業(yè)就可以堂而皇之地將在售樓盤加價賣出獲取暴利。部分企業(yè)之間甚至有協(xié)議,只要推高區(qū)域樓面價格,可與拿下地王的企業(yè)聯(lián)合開發(fā)分?jǐn)偝杀尽ｎ愃频氖址ú灰欢?當(dāng)人們還擔(dān)心“地王”如何解套時,拿地企業(yè)已經(jīng)賺足眼球暗度陳倉。在經(jīng)濟(jì)下行周期,如此炒作導(dǎo)致資產(chǎn)價格嚴(yán)重背離經(jīng)濟(jì)走勢,帶來的直接后果是擾亂市場的投資和消費預(yù)期。
分析拿下“地王”的企業(yè),不難發(fā)現(xiàn)他們多以國企為主。在南京,國企曾經(jīng)被明令退出房地產(chǎn)市場,但仍有國企以合作開發(fā)等形式換個馬甲卷土重來。這類企業(yè)不惜透支利潤甚至負(fù)債搶地,難免導(dǎo)致高杠桿埋下更多隱患。此外,在拿到地就意味著生存的行業(yè)現(xiàn)狀下,表面上看企業(yè)間正在加快分化,行業(yè)集中度迅速提升。但事實上,分化的結(jié)果可能是劣幣驅(qū)逐良幣。
“地王”泛濫帶來的問題在購房者身上表現(xiàn)明顯。以南京為例,有業(yè)內(nèi)人士估算,“地王”扎堆的河西地區(qū),投資性購房的比例已經(jīng)超過50%,其中許多購房者采取了“首付貸”等加杠桿的手段。一方面,投資性需求掩蓋了高庫存問題,另一方面投資加劇了高杠桿。因為承擔(dān)著高額的月供和利息,這些投資者的持有周期一般是兩年以內(nèi),一旦兩年內(nèi)出現(xiàn)市場調(diào)整哪怕是價格滯漲,都可能帶來市場違約風(fēng)險。同時,恐慌性、投資性購房時被購房者忽略的房屋質(zhì)量問題很可能成為維權(quán)行動的導(dǎo)火索,如果引導(dǎo)不力甚至可能誘發(fā)群體性事件。
人們常說樓市如天氣,但樓市和天氣卻不一樣。比如,在樓市里,當(dāng)人人都傳說要下雨的時候,雨就真的下起來了,這是市場預(yù)期帶來的波動。經(jīng)濟(jì)運行呈L型走勢的當(dāng)下,加強預(yù)期管理,穩(wěn)定市場運行,是維護(hù)樓市健康發(fā)展的必要手段。關(guān)于樓市,預(yù)期是什么?近期權(quán)威人士談中國經(jīng)濟(jì)時已明確透露,去庫存、去杠桿等是供給側(cè)改革的重點任務(wù),將堅定不移地推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。而包括樓市在內(nèi)的政策取向是要回歸功能定位,尊重各自的發(fā)展規(guī)律,不能簡單作為保增長的手段。這個預(yù)期,應(yīng)當(dāng)在各級政府、各類企業(yè)間形成高度共識。
應(yīng)當(dāng)高度警惕“地王”帶來的樓市預(yù)期偏差和風(fēng)險。這要求政府的調(diào)控目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展目標(biāo),都統(tǒng)一到供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革上來,不能違背市場發(fā)展規(guī)律,變相加杠桿、加庫存,擾亂市場預(yù)期。各級政府部門應(yīng)當(dāng)主動作為,確保調(diào)控目標(biāo)的落實,否則預(yù)期管理失效,不僅讓調(diào)控成為“空調(diào)”,更可能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。
