以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2024年11月24日
星期日
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
從城市化中期階段的規(guī)律來看，伴隨著第三產(chǎn)業(yè)所占比日益提高和城市聚集效應(yīng)呈現(xiàn)，大城市的優(yōu)先發(fā)展將是該階段的主要特征，而隨之而來的城市居民整體收入水平的提高、消費(fèi)需求的升級(jí)，更是共同將房地產(chǎn)開發(fā)的 “龍頭”領(lǐng)域，從住宅漸漸推向商業(yè)地產(chǎn)。這一輪發(fā)展，不僅為開發(fā)商帶來長期穩(wěn)健現(xiàn)金流，并成為百年房企可持續(xù)發(fā)展的轉(zhuǎn)型基石，更是為投資者帶來優(yōu)質(zhì)可信的未來房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。可以說，抓住商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇，已經(jīng)成為分享未來十年城市化進(jìn)程“紅利”的重要途徑。
觀點(diǎn)
嘉賓：
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、商業(yè)地產(chǎn)研究所所長 尹伯成
盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理 陳立民
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)地產(chǎn)分析師 薛建雄
上海至行投資咨詢有限公司總經(jīng)理 趙春雷
如何看待商業(yè)地產(chǎn)的上行空間？
尹伯成：商業(yè)地產(chǎn)政策較寬松，價(jià)格合理不存在泡沫，中國商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也提供了前景和環(huán)境上的支持。
陳立民：限購限貸及房產(chǎn)稅，增加了住宅購買和持有成本，自然促進(jìn)資金向商業(yè)地產(chǎn)靠攏。
薛建雄：十年前住宅市場(chǎng)積累的能量很龐大，市場(chǎng)快速膨脹，同樣，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)群體規(guī)模也已經(jīng)非常之龐大了。
趙春雷：限購限貸將投資不動(dòng)產(chǎn)的其他道路關(guān)掉了，眼下只有商業(yè)地產(chǎn)一條路可以走通。
如何看待開發(fā)商的涉商趨勢(shì)？
尹伯成：住宅開發(fā)的利潤主要是看銷售，而商業(yè)地產(chǎn)則更重中長期的收益。
陳立民：未來品牌開發(fā)商會(huì)成立商業(yè)地產(chǎn)部，向持有型物業(yè)發(fā)展，而住宅領(lǐng)域則會(huì)逐漸開拓代建業(yè)務(wù)，幾乎沒成本，只收費(fèi)。
薛建雄：近期商業(yè)地塊的溢價(jià)率很高，說明大量資金正在進(jìn)入，但技術(shù)層面跟上還需要時(shí)間，才能形成萬達(dá)這樣滿足工作日和雙休日不同消費(fèi)群體的成功商業(yè)經(jīng)營模式。
趙春雷：像萬達(dá)這樣的經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力的開發(fā)商，我個(gè)人來看國內(nèi)不會(huì)超過10家。傳統(tǒng)住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，可以從寫字樓和酒店式公寓起步，綜合體和大型商業(yè)體絕對(duì)是要有耐心、有實(shí)力去培育的。
如何甄別商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)劣？
尹伯成：一定要注重地段、人氣和回報(bào)率，因?yàn)榈囟魏腿藲鉀Q定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將來的回報(bào)率。
陳立民：萬達(dá)廣場(chǎng)的城市綜合體是一種成功的模式，此外，有國際標(biāo)準(zhǔn)和地方特色的綜合體也值得投資。
薛建雄：商業(yè)市場(chǎng)在升級(jí)，個(gè)人投資者自身也需升級(jí)，例如具有一定經(jīng)營商鋪能力的投資者，就可以更好的避免商業(yè)實(shí)體被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。
趙春雷：寫字樓和酒店式公寓更適合傳統(tǒng)的個(gè)人購買者，如果選擇更專業(yè)的商鋪，最好緊跟類似萬達(dá)這樣專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商的步伐。
日前，在滬上主流媒體聯(lián)合舉辦的“2011樓市新政下的投資之道”論壇上，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、商業(yè)地產(chǎn)研究所所長尹伯成、中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)地產(chǎn)分析師薛建雄、盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民、上海至行投資咨詢有限公司總經(jīng)理趙春雷等知名房地產(chǎn)專家和業(yè)內(nèi)人士，成功問道當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的最大發(fā)展機(jī)遇——商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，2011年最嚴(yán)厲調(diào)控新政的出臺(tái)，對(duì)住宅市場(chǎng)影響最大，而對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，卻正孕育著一輪新的機(jī)會(huì)，這從開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的暗戰(zhàn)布局正在轉(zhuǎn)明中已經(jīng)可見端倪。早在2009年，國內(nèi)排名前20的開發(fā)商絕大多數(shù)已經(jīng)深淺不一的涉足商業(yè)地產(chǎn)，并紛紛宣稱會(huì)逐步加大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，因此，2011年的變局中，先知先覺的巨頭們?cè)诩涌焐虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域布局步伐的同時(shí)，也在孕育新一輪的全民投資機(jī)會(huì)，共同分享未來十年城市化“紅利”。
資金“擠出效應(yīng)”流向商業(yè)地產(chǎn)
與會(huì)專家表示，從2011年1月26日的“新國八條”出臺(tái)到1月27日“房產(chǎn)稅”落地，再到2月以“滬九條”和“京十五條”為代表的地方執(zhí)行細(xì)則的相繼面世，短短半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策密集落地，讓資本資金擠出效應(yīng)的動(dòng)向備受關(guān)注，長期持有并獲得租金回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)投資，無疑將成為地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)型方向。
“這一系列的調(diào)控政策最嚴(yán)的就是限購，而且限購短期內(nèi)可能不會(huì)取消，相反限購的政策面還要擴(kuò)大”。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、商業(yè)地產(chǎn)研究所所長尹伯成認(rèn)為，此輪政策的矛頭主要針對(duì)住宅的投資性需求，而商業(yè)地產(chǎn)的投資并沒有任何限制，民間資金向這一領(lǐng)域流入。
上海至行投資咨詢有限公司總經(jīng)理趙春雷的觀點(diǎn)更為直接：“不動(dòng)產(chǎn)投資外，當(dāng)前投資者并沒有更多的投資渠道可以選擇，而住宅投資受限后，商業(yè)地產(chǎn)必然迎來機(jī)遇。”
“硬通貨”屬性引發(fā)搶灘潮
除了政策的推波助瀾，商業(yè)地產(chǎn)本身的“硬通貨”屬性也逐漸顯現(xiàn)，其價(jià)值前景引發(fā)了開發(fā)商紛紛搶持或加碼。
據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控室統(tǒng)計(jì)，國際機(jī)構(gòu)資本對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)的興趣越來越濃厚。2010年，全國商業(yè)地產(chǎn)大單交易頻現(xiàn)，涉及商業(yè)地產(chǎn)整購案例超25個(gè)，一線城市商用物業(yè)依舊是投資熱點(diǎn)，共發(fā)生18筆大宗交易，隨著各大機(jī)構(gòu)及零售商對(duì)二三線城市的拓展及前景看好，二三線城市大宗交易也有7筆。
而在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方面，除了像萬達(dá)這樣專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商持續(xù)加碼外，萬科、保利、富力、華潤、金地等大型房企也紛紛搶灘登陸，不約而同地宣稱，未來將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。
對(duì)此，盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民強(qiáng)調(diào)：“開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是一個(gè)趨勢(shì)。未來將有越來越多的開發(fā)商，從純粹的快速滾動(dòng)、住宅開發(fā)的模式，分一部分精力，甚至于全部精力往持有型物業(yè)方向發(fā)展。”
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)地產(chǎn)分析師薛建雄甚至斷言：“兩三年以后，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)將出現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)式、井噴式增長。”
“萬達(dá)模式”開發(fā)經(jīng)營并重受推崇
與會(huì)嘉賓在肯定了今年商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)的同時(shí)，也謹(jǐn)慎指出，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)專業(yè)性非常強(qiáng)的領(lǐng)域，完全不同于住宅開發(fā)的“開發(fā)+銷售”模式，要求的是“開發(fā)+經(jīng)營”二者比翼雙飛，這樣商業(yè)地產(chǎn)才是真正“活了”。
事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的投資需要更加專業(yè)的運(yùn)作，更加持之以恒的耐心。如果開發(fā)商希望建設(shè)好就出售以快速回籠資金，投資者希望買下來后快速轉(zhuǎn)手獲利，那都是不適合進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的。在與會(huì)專家看來，成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式中，“經(jīng)營能力”在一定程度上比“開發(fā)能力”還重要，需要有一個(gè)大量的持有物業(yè)，以及能夠把這個(gè)物業(yè)經(jīng)營管理好的團(tuán)隊(duì)。
然而一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的情況擺在眼前，放眼全國，除了極少的一部分企業(yè)具有在全國運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)之外，更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是從前期過熱的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，處于摸著石頭過河。因此，已經(jīng)積累了相當(dāng)長時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)與經(jīng)營并重“萬達(dá)模式”，在論壇問道環(huán)節(jié)受到專家一致推薦。
專家表示，商業(yè)地產(chǎn)與品牌的結(jié)合，不僅提升了產(chǎn)品本身的價(jià)值，也給后期商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營注入了勃勃生機(jī)，帶給投資人的則是優(yōu)越于其他商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的收益保障。對(duì)于個(gè)人投資者來說，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域一定要慎重選擇。選擇一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)投資，不僅僅是看它的商業(yè)形態(tài)和商業(yè)組合，更重要是看它的商業(yè)經(jīng)營者。因?yàn)樯虡I(yè)是持久不斷變化的，是根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展要不斷的發(fā)展的。
例如上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)，從開業(yè)到現(xiàn)在品牌更換率基本上達(dá)到70%以上，隨著功能的完善，更多好的品牌進(jìn)入，整個(gè)商圈不斷提升和完善，體現(xiàn)了經(jīng)營團(tuán)隊(duì)在后期所占的作用；以周浦萬達(dá)廣場(chǎng)為例，頂著外界對(duì)地段的一片質(zhì)疑聲，用開業(yè)一年半的事實(shí)證明，專業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)的管控能夠抵御各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，而即將開業(yè)的江橋萬達(dá)廣場(chǎng)和剛剛動(dòng)工的寶山萬達(dá)廣場(chǎng)，也將一如既往的復(fù)制這種成功。
