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2024年11月22日
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4月12日，深圳市互聯網金融協會發布《關于停止開展房地產眾籌業務的通知》，全面叫停各種形式的房地產眾籌。業內人士認為，深圳此舉目的在于抑制當前房價泡沫進一步催生，防止杠桿放大了金融風險，同時防止金融詐騙。
繼嚴控首付貸業務后，樓市調控的下一刀落在了“房地產眾籌”上。
4月12日，深圳市互聯網金融協會發布《關于停止開展房地產眾籌業務的通知》（下稱《通知》），全面叫停各種形式的房地產眾籌。記者注意到，此次《通知》還明確將房地產眾籌業務定義為“所有與房地產相關的眾籌業務，物業形態包括但不限于商品房、商鋪、廠房、公寓，眾籌形式包括但不限于眾籌購房、眾籌租房”。據最新消息，廣州金融局對房地產眾籌業務的關注也正式提上日程。據報道，廣州市監管部門召集廣州互聯網金融協會召開會議，決定監管部門將和有關企業密切溝通，要求其暫時停止開展該項業務，并做好風險排查工作。
“深圳此舉目的在于抑制當前房價泡沫進一步催生，防止杠桿放大了金融風險，同時防止金融詐騙。”新城控股(14.750, -0.27, -1.80%)高級副總裁歐陽捷在接受《國際金融報》記者采訪時表示，當前深圳樓市“供不應求”，由于眾籌業務帶來了金融杠桿，而國家明確不允許樓市“場外配資”業務，這會加劇深圳樓市供求不平衡的局面，最終推高房價。
樓市“配資”再遭監管
事實上，今年3月，深圳已經“打頭陣”， 出手整治“首付貸”、“眾籌炒樓”房地產金融業務，并對銀行機構、P2P、小額貸款公司等機構進行摸底排查。3月25日，深圳發布的《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》明確規定，“嚴禁互聯網金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業務”。
值得注意的是，這并不是互金協會第一次出來“維穩”深圳樓市了。早在今年3月18日，深圳市互聯網金融協會便應深圳市金融辦要求，下發了一份《關于嚴禁開展“眾籌炒樓”房地產金融業務，加強金融風險防控的通知》。要求各互聯網金融企業自即日起，嚴禁新開展“眾籌炒樓”業務。對于存量業務，立即停止募集并清理。
《通知》指出，“注冊地在深圳市的企業，須立即停止所有房地產眾籌業務；注冊地在外地但有房地產眾籌項目在深圳市的，須停止在深圳市的所有房地產眾籌項目。”
“包括房地產眾籌業務、首付貸可能存在一些非法集資，或會引起金融風險，為此政府將打擊金融詐騙現象，穩定樓市。”歐陽捷告訴記者，對于樓市來說，國家出臺了去杠桿措施后，投機者就不能用杠桿撬動樓市，為此樓市購買的需求會下降，有助于平抑深圳房價的上漲趨勢。此外，抑制了購房需求后，也可緩解當前深圳供不應求的局面。因此，當房地產市場規范運作后，通過規范金融杠桿，使得投機的泡沫擠出去，可以更好地滿足剛性需求和改善型需求，使樓市回歸到住房自住的本質上。
也有業界認為，雖然房地產眾籌在傳統地產行業中的占比很小，但若全面排查和打擊，對主要業務是依靠房地產項目的眾籌平臺或是滅頂之災。愛房籌CEO陳宏楷向媒體表示，全面叫停對公司的確有一定的影響，不過業務還是正常進行，主要是因為平臺業務與“眾籌炒樓”有本質區別。
地產眾籌規模有多大
2014年末開始，隨著互聯網金融近兩年呈現出的井噴態勢，地產金融由早年的信托模式類REITs向房地產眾籌轉型。
至于當前房地產眾籌業務規模有多大，根據盈燦咨詢最新統計，目前全國涉及房產類眾籌的平臺數量為30家，其中超過18家以上業務比較垂直，也就是基本上業務范圍全部圍繞房地產，整體成交規模超過10億元。
深圳互聯網金融協會秘書長曾光向相關媒體坦言，目前深圳的規模不大。“深圳的房地產眾籌平臺在10家左右，截至4月1日，這幾家總籌集金額約5億元（包含非深圳項目），其中深圳地區的業務規模在3000萬元左右。”曾光說，在禁止首付貸和眾籌炒房后，現在有的網貸平臺改頭換面繼續做，比如換成消費貸等形式，協會也在摸底調查，但這種情況非常難查，要靠舉報等方式。
按照深圳互金協會的要求，樓市配資“首付貸”、“房地產眾籌增量業務”要馬上停止，已完成的項目則按原有合同規定到期退出。《通知》強調“任何企業不得通過更改名稱、修改資金用途、轉為線下籌集等方式變相繼續開展業務”。不過，曾光表示，一些平臺的首付貸產品雖然已下架，但其實是換個馬甲繼續做。
事實上，當前一些網貸平臺的業務已回避“首付貸”等字眼，但一些新推出的業務如“優房貸”、“新居貸”、“消費貸”等，按照平臺的說法，貸款用途是旨在幫助借款人解決短期資金周轉問題。但業界認為，這些業務實則是“首付貸”的替代產品。
相關行業人士向本報表示，房地產眾籌最重要的風險點還是來自政策和法律風險。一直以來，眾籌炒房都游走在法律的邊緣地帶，有些平臺的業務未經有關部門審批，承諾本息和向社會公眾吸收資金，已經涉嫌非法集資。但目前實踐中，由投資者個人直接發起的眾籌買房以及平臺宣傳中僅承諾預期的方式還不構成非法集資。
該人士稱，現階段，我國與眾籌有關的監管仍然處于缺失狀態，相比之下，美國于2012年出臺了相關法案，對眾籌項目中投資人資質、項目權益關系、操作規范、風險和收益等均做出了較為清晰的規定。對房地產眾籌來說，如何避免“不管不行，一管就死”的局面，對政策制定者和市場參與者而言都是一個挑戰。
地產商紛紛推眾籌戰略
行業人士認為，2015年可謂房地產眾籌的元年，在“互聯網+”的風口鼓吹下，地產眾籌成為一些地產商去庫存的營銷手段。
事實上，地產商對互聯網轉型的決心可見一斑，隨著互聯網金融在近兩年的井噴態勢，地產金融由早年的信托模式向房地產眾籌轉型已箭在弦上。
2015年5月29日下午，中國房地產眾籌聯盟在上海成立。隨后，包括綠地、萬達、萬科、遠洋、金地集團(11.790, -0.17, -1.42%)等地產商相繼公布了眾籌戰略。其中，碧桂園在5月29日眾籌聯盟成立當天，就宣布將碧桂園上海嘉定項目作為首個眾籌開發項目。由碧桂園提供產品，中國平安的平安好房提供平臺。
資料顯示，萬達集團董事長王健林也公開表示，萬達將以眾籌為切入口，從重資產模式向輕資產模式轉型。此外，據媒體報道，去年4月25日，綠地集團與房地產眾籌平臺中籌網金聯手發起武漢606綠地中心項目的眾籌計劃，總金額1億元，被圈內視為國內第一起摩天大樓的眾籌案例。
而這不是綠地首次嘗試將房地產與互聯網金融相結合，此前還相繼與平安、阿里進行合作。2015年4月13日，綠地集團旗下全資子公司綠地金融投資控股集團聯手螞蟻金服旗下的招財寶和平安旗下的陸金所，發布了第一期年化收益率6.4%的“綠地地產寶”線上理財產品，首期募資約2億元。而2014年9月，綠地集團武漢事業部與平安集團旗下的平安好房推出“好房貸”產品，為購房客戶在房產交易過程中提供金融服務。
公開資料顯示，目前國內房地產眾籌比較常見的是理財型和營銷型。理財型眾籌即投資人向融資方率先提供資金，投資所運營項目的收益權，項目完成后向投資人提供本金和收益的方式。而營銷型眾籌往往是地產商發起的。例如萬科、遠洋地產等推出的以樓盤營銷為目的的眾籌，用較大力度的優惠活動吸引消費者購房，買不到房的投資人會獲得一部分收益回報。這種眾籌方式有些類似于團購，優惠大部分來源于開發商及合作企業讓利。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，政府對首付貸、房地產眾籌等互聯網金融產品的封殺，主要是從防范房地產市場金融風險的角度出發的。需要警惕各類打擦邊球的做法，需要定期對相關業務進行監測和摸底，這是后續房地產市場健康發展的必要環節，否則看似打壓，反而會激化各類新型的首付貸產品，進而繼續干擾房地產市場。
