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2024年11月22日
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眉山市住建局城建科負責人認為，外界對眉山仍然有誤解：補貼農民購房的初衷并非是為消化庫存，而是城鎮化需要，“事實上，眉山鼓勵農民進城，是順應農民工和農民進城購房需求，在背后還做了很多工作。”“我們首先是為農民進城后提供了就業保障，再通過財政補貼鼓勵農民進城。”
3月29日，四川省眉山市陽光置業房產銷售經理鄒建正忙著新樓盤的開業。從去年5月到今年1月，該公司售罄了5個在建項目。
這樣的銷售業績在該市并非孤例，整個眉山房地產市場在2015年后半年呈現明顯上升：全年商品住宅銷售350.5萬平方米，同比增長16.79%，銷售量居四川省第三位。
眉山樓市的火爆，和地方政府在去年5月出臺的一項政策關系密切：當地農民若進城購房，最高可獲500元/平方米補貼。而在眉山市這一輪購房潮中，農民工和農民購房占比高達68.3%。
今年2月，住建部在眉山召開現場會，肯定了眉山鼓勵農民進城購房的舉措，這讓眉山幾乎一夜成名。
“南到云南貴州，北到黑龍江都有城市來眉山考察。”眉山市房管局市場科負責人對21世紀經濟報道記者稱。
此后的4月1日，四川省出臺《促進經濟穩定增長和提質增效推進供給側結構性改革政策措施》提出，“鼓勵支持農民進城購房，地方政府可根據本地實際情況給予一次性獎補。”
這意味著四川省對眉山做法予以了肯定。
事實上，先行者不僅是眉山市，21世紀經濟報道記者注意到，在全國范圍內，自2014年年中以來，湖南、安徽、山東、浙江等多地出臺了購房補貼政策，形式以契稅補貼和現金補貼為主，并且有越來越多的城市加入進來。
地方政府鼓勵農民進城買房，同時通過財政補貼購房的行為存在怎樣的邏輯和市場背景？21世紀經濟報道記者以眉山市為樣本進行了調查。
農民進城購房
2000年撤區設市的眉山，距離成都一個小時車程，以蘇東坡故里為城市文化標識。
盡管是一座年輕的城市，但和四川省絕大多數城市一樣，眉山也面臨著消化房地產庫存的壓力。眉山城區在2008年的總銷售面積還僅僅只有60萬平方米左右，據搜房網發布的報告稱，2013年眉山總銷售面積猛增至160多萬平方米，而供應量超過220萬平方米，加之舊有存量及新增開發量，眉山房地產市場的供應量，在2014年超過450萬平方米。
面對嚴峻形勢，眉山市政府在2014年便開始出臺財政補貼措施，眉山市發改委出臺《促進當前全市經濟穩定增長的二十六條措施》提出，凡在眉山城區購買商品房的，按60元/平方米給予購房補貼。
但60元/平方米的補貼并未獲得市場預期回應。從整個2014年的情況觀察，眉山市房地產新房成交套數環比下跌8.66%，成交總面積環比下跌10.72%，成交總金額環比下跌15.46%。截至2014年底，眉山市的去庫存化周期達27個月，超過四川省24個月的預警線。
事實上，眉山的銀行和房地產開發商，已經體會到了樓市消費群體的變化。
如工商銀行(4.300, -0.01, -0.23%)眉山分行發現，2014年開始眉山當地的個人住房按揭貸款客戶結構正在悄然發生變化，農民工和農民購房貸款余額占個人住房按揭貸款余額比例，從2014年年初的0.38%快速上升到年末的13%。
“我們從2013年便開始注意到，來看房的群體逐漸由城鎮居民向農村居民轉變。”從事房地產銷售多年的鄒建說。根據銷售部門提供的來訪登記，2013年約7成的看房者均來自眉山附近的農村。
2013年開始，眉山開發商便開始密集的在各個鄉鎮進行宣傳，各色的售房廣告在農村顯現。
“以前，農民工和農民進城購房的積極性不高。我們也想過很多辦法，降價但又不敢大力宣傳，因為老百姓(51.580, -0.65, -1.24%)都有買漲不買跌的心理；還辦過房交會、到村里挨家挨戶講解我們的樓盤，在各鄉鎮集市搞過活動、辦過晚會、以一個生產隊為單位搞團購。效果有，但是不太理想。”眉山市一家地產企業的銷售顧問對21世紀經濟報道記者稱。
但上述情況在2015年5月發生了改變，起因則是眉山市出臺了《引導鼓勵農村居民進城落戶促進城鄉統籌發展的試行意見》。
眉山市政府稱，“在房地產開發企業自愿的基礎上，實行市、區縣聯動的企業優惠加政府鼓勵。不僅政府補貼200-300元，房地產企業還給予每平方米200元的購房優惠。”
這一補貼力度對均價4000左右的眉山而言，產生的效應明顯。為了盡可能的宣傳新政，眉山市不僅動員報社、電視臺、網絡等媒體和開發企業開設專欄、設置戶外展板、懸掛標語、短信群發等多種形式深入宣傳報道，還甚至發動了鄉鎮干部的力量，挨家挨戶的進行宣傳。
“7月份后銷售現場非常火爆，”鄒建稱，“當時整個眉山的庫存消化速度達到每天2000套。”
數據同時顯示，去年5-12月，眉山全市商品住宅銷售294.5萬平方米，同比大幅增長64.3%，其中農民工和農民購房占比高達68.3%。
具體到開發商方面，眉山市陽光置業公布的一組數據顯示：去年前5個月，公司僅完成全年銷售額目標的30%，很不理想。隨著5月眉山市一系列政策出臺后，5-12月共銷售1934套，同比增長41.27%。這些銷售量中，農民工和農民購房套數占比高達81.13%
而全市商品住宅庫存量從2015年4月末的392萬平方米，減少到12月末的236萬平方米，消化周期相應縮短到11個月，而到了2016年2月末，全市商品住宅庫存下降了13.45萬平方米，減少到222.55萬平方米，消化周期相應從11個月縮短到8.6個月。
百萬大調查
眉山市政府鼓勵農民進城買房、財政補貼購房的行為，受到住建部門的關注。
今年2月1日，住建部副部長陸克華、房地產市場監管司司長高志勇帶隊，前往眉山市進行調研，并召開由地方相關部門參加的專題座談會。
據參與座談會的消息人士介紹，住建部當時對調研眉山的看法是：“認識高、做法好，作出了眉山成績、創造了眉山經驗。”
“但住建部的意思是希望眉山謹慎試驗，畢竟依靠農民進城購房來消化庫存，并無先例，”上述消息人士告訴21世紀經濟報道記者，“但今年兩會上住建部部長表態支持農民進城購房后，眉山開始成為全國關注的焦點。”
而正是在這樣的背景下，獲得住建部肯定的“眉山模式”，全國近20余地的地方政府來眉山考察學習。
與此同時，全國陸續有多個地方政府，開始出臺購房補貼政策，盡管政策細則各有差異，關鍵還在于政府掏出真金白銀補貼購房。
2015年中國房地產市場整體表現低迷。房地產投資增速大幅回落，經濟增速放緩，土地市場需求不足，全國土地出讓收支規模出現“雙降”。在這樣的背景下，通過財政優惠，刺激樓市去庫存似乎順理成章。
但對于依靠農民消化樓市庫存的做法，亦獲得較多爭論：城市的樓盤庫存是否需要依靠農民來消化。
眉山市住建局城建科負責人認為，外界對眉山仍然有誤解：補貼農民購房的初衷并非是為消化庫存，而是城鎮化需要，“事實上，眉山鼓勵農民進城，是順應農民工和農民進城購房需求，在背后還做了很多工作。”
這一切源于2013年眉山市進行的覆蓋全域6個區縣，128個鄉鎮，1212個行政村，涉及78萬戶農村家庭，160多萬農村勞動力的農民進城意向普查。由于涉及人數眾多，后被稱為“百萬大調查”。
調查的初衷，是針對眉山推進城鎮化的需要。2013年，眉山350萬戶籍人口中，農村人口占200多萬，城鎮化率不足40%。但根據眉山制定的“十二五”發展規劃，眉山到2016年“城鎮化率”要達到52%。
百萬大調查的結果顯示，盡管160多萬農村勞動力中八成人有意愿向城鎮居民轉變。但亦提出了兩個擔憂，第一不愿意因進城而放棄土地；第二和生活消費水平有關。
“不僅是眉山，我認為全國在推進農民進城購房的時候，都應該注意到這一點，”眉山市住建局城建科負責人稱，“政策應該是一套組合拳。”
為此，在出臺購房補貼政策前，眉山出臺了一系列措施，如向進城農民提供就業保障，使其享受一系列公共服務等，讓進城農民實現“有資產、有崗位、有技能、有保障”“四有”目標。比如，建立了1億元的眉山市創新創業扶持資金、1000萬元的人才激勵專項資金。市、區縣建立創業孵化園7個，對包括農民工和農民在內的返鄉創業者實行免費入駐、免費指導、免費培訓等，同時，承諾農民進城落戶后，依然享有農村土地權益。
“我們首先是為農民進城后提供了就業保障，再通過財政補貼鼓勵農民進城。”眉山市房管局辦公室負責人對21世紀經濟報道記者稱。
購房補貼經濟賬
從目前情況看，眉山通過政府補貼、企業降價的做法，達到了三贏的局面。
對政府而言，眉山市通過補貼農民購房，推動了當地城鎮化率的提高。根據眉山2015年國民經濟和社會發展統計公報，當年末城鎮化率從2013年的37.57%提高到42.4%。
與此同時，地方政府并未如市場所擔憂的，因大量的財政補貼而出現虧空，相反推動了稅收的增長——截至2015年12月31日，眉山市政府補貼了3.95億元，但稅收收入增加了6.44億元。
同時，眉山市房地產投資與固定資產投資占比也有所增長，從數據看，2013年當地房地產投資對固定資產投資的占比為17.23%，2014年該比例下降至16.37%，2015年卻上漲到18.90%。
對于開發商而言，也加速了資金回籠的進程。2015年，陽光置業僅眉山項目銷售回款就達到8.8億元，未償還貸款由年初的5.9億元，降到年底的3.1億元。
就整個眉山市而言，2015年5月1日至年末，全市新建商品住宅實現銷售收入120.47億元，實現銷售收入30.83億元。
在進城購房的農民方面，以70平米為例，每平米售價4200元，總價29.4萬，首付3成8.82萬。企業讓利200元/平米，政府獎勵300元/平米，70平米合計3.5萬，實際首付就由8.82萬降到了5.32萬，大大減輕了購房者的經濟壓力。
由政府完成對農民購房者的一次性補貼，不可能對其后續的還款能力進行兜底。有人擔心，大量收入不穩定的農民構成的貸款新群體，會不會形成潛在的還貸危機？
以農業銀行(3.180, -0.01, -0.31%)眉山分行的住房貸款新增量來分析，2015年，該行個人住房貸款新增6.67億元，其中農民工和農民購房貸款占91.3%，約6.09億元。
而在工商銀行眉山分行2015年的14億元個人住房貸款投放量中，6成為農民或農民工購房貸款，同時，2015年末，農民工和農民購房貸款比2014年末增長97.2%。
“可以說，農民工和農民購房貸款已經成為眉山當地銀行信貸業務的重要組成部分。”眉山市金融辦負責人告訴21世紀經濟報道記者。
外界認為，農民收入并不穩定，持續支付購房貸款的能力值得懷疑，此外農民所形成的大量抵押貸款，是否聚集了高風險。
農業銀行眉山分行信貸科負責人對21世紀經濟報道記者表示，住房貸款是銀行所有貸款業務中相對低風險的業務，“即使在貸款人出現斷供的情況下，銀行通過房屋資產處置，也可以降低風險。”
上述人士進一步解釋了農業銀行的借款流程，他表示，目前農行并未推出針對農民的特別貸款業務，因此農民貸款購房的流程和城鎮居民一致，即將貸款人的各種資料輸入電腦后，有電腦自動打分。
同時該人士還特別提到，收入僅僅是判斷借款申請人資質的一個方面，而最終的銀行決定是否放貸給申請人，則是通過電腦系統的自動評分。
彭山珠江村鎮銀行是眉山當地的股份制商業銀行，其銀行負責人對21世紀經濟報道記者表示，在眉山市，農村居民購房是以剛性需求為主，如夫妻首套房或子女婚嫁用房，而不是投資性購房，因此較少出現主觀惡意斷供，住房貸款的不良率比較低。此外，眉山當地房價在最近幾年未出現大幅度上漲，因此在未來出現大幅下跌可能性較小，發生因房價大跌而購房者斷供的可能性較低。
此外，該人士認為，有別于其他三四線城市的是，眉山由于靠近成都，農民主要發展近郊旅游業和花卉等經濟作物種植業，同時隨著眉山最近幾年土地流轉的加速，農民的財產性收入增加較快，給農民還貸提供了保障。
但21世紀經濟報道亦注意到，無論是眉山市還是四川省級層面，均為對農民貸款設立風險基金。
事實上，眉山市的金融機構通過調查還發現，農民的還款意愿比城鎮居民更強烈，“農民講究傳統的觀念，眉山整體房價并不高，同時，在土地流轉，以及規模化經營的背景下，農戶還款能力比較強。”
農民進城接力？
住建部召開會議后，從西部的云南貴州到北方的黑龍江，全國20多個城市都來眉山學習經驗。這些城市幾乎都和眉山面臨同樣的問題：農業人口較多，城鎮化水平不高，樓市去庫存存在壓力。
但是主客雙方通過交流后發現，沒有一座城市的情況和眉山完全一樣，這提醒了全國其他城市，在借鑒眉山模式的同時，需要注意“因地制宜”“因城施策”。
第一是眉山模式需要政府財政補貼，這對于地方財力有一定要求，因此并不適合貧困縣市；第二是某些地方的農民進城意愿不強烈，如黑龍江農民擁有土地面積較多，沒有進城需求；第三是商品房價格和農民收入系數有關系，并非每個城市的房價都適合農民購買；最后是農民的鄉土觀念，眉山市在和云貴地區的一些城市交流中，也發現一些地區的農民本土觀念非常重，不愿意離開故土。
同時，21世紀經濟報道記者獲得的一份財政部報告，亦提示了地方政府需要在補貼農民購房時候注意三方面問題。
一是房價高位狀態下財政對購房者進行補貼，應該注意符合財政的基本服務和公共性方向，避免出現像個別沿海城市由財政補貼風險投資問題。
二是高房價下通過財政補貼引導商品房去庫存，可能加劇樓市虛漲投機和樓市泡沫。購房有補貼，這有可能進一步觸發個人住房加杠桿意愿，誘發部分人和機構的購房投機行為，進而加劇樓市泡沫。
三是購房補貼資金來源缺乏可持續性。目前，財政補貼資金主要來源于盤活財政存量資金和整合專項資金。這兩項資金都不具有可持續性，勢必為補貼工作的進一步開展帶來一定風險。
一位當地房產商告訴21世紀經濟報道記者，眉山購房補貼政策邊際效應呈現遞減趨勢，眉山能夠進城的農民數量有限，在城鎮化的背景下，眉山還需要運用多個途徑來促進房地產健康發展。
事實上，眉山今年第一輪購房補貼政策已經結束，是否在未來繼續這一政策，眉山市房管局市場科工作人員告訴21世紀經濟報道記者，“還在研究中。”
而在眉山市住建局城建科工作人員看來，未來仍有幾類農民將是主要的城鎮化對象，同樣具備全國普遍性：一類是已經在城市長期租住，就業較穩定且擁有一定存款的農民；第二類是還游離在城市和農村之間，鄉土觀念不重的年青一代農民；第三類是希望孩子在城市上學的買房者；第四類是孩子結婚需要在城市買房的農民。
“可以看出，財政補貼、開發商讓利、金融機構相關政策以及農民收入水平等因素與該政策的落地推廣息息相關。若能有效的平衡和處理這4個因素，那么將刺激農民進城購房的積極性，從而加快去庫存速度。”戴德梁行成都公司總經理巫保民對21世紀經濟報道記者稱。
