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2024年11月24日
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樓市一走熱，公積金就吃緊，幾乎是近些年來房地產市場的不變規律。如何走出這一魔咒，也成為包括主管部門在內的各方思考的課題。
2015年部分城市樓市的火爆使得當地的住房公積金開始吃緊，甚至出現“池子”見底的情況。
記者對比2014年以來北京、上海、深圳三地的公積金年報數據發現，2015年京滬兩地公積金貸款發放額同比暴增近3倍，上述三地2015年公積金均出現收不抵支的現象。而從結余情況來看，截至2015年末北京公積金結余資金活期存款僅4億元，深圳僅100萬元，上海為零。
不僅是以北上深為代表的一線城市，去年以來成交火爆的南京、蘇州、南昌等二線城市，公積金個貸比也均超過85%警戒線，普遍吃緊。這也導致了今年以來上述地區公積金貸款效率走低，周期延長，有的地方二手房甚至最長要等四五個月才能收到放款。
出現這樣的情況并不意外，21世紀經濟報道記者了解到，2013年7月全國多個城市也曾出現公積金吃緊現象，可見樓市走熱和公積金收不抵支基本上正相關。
北上深2015年公積金收不抵支
前不久，上海住房公積金中心官網在首頁醒目位置對近日外界傳言上海擬提高公積金貸款門檻及公積金停貸等不實消息進行了辟謠。
上海公積金中心表示，由于近期貸款業務量飽和，為加強貸款風險管理，公積金放款時間有所延長，不存在停貸情況。
從北上深三地2015年公積金年報數據來看，上海2015年末資金結余存款41.7億元，主要為1年以上定期，活期為零。北京2015年末公積金結余存款348億，其中活期4億，深圳2015年末公積金結余存款423億，其中活期僅100萬。
從資金運用率上來看，深圳市公積金資金運用率最低僅為53%，年末結余存款中1年以上定期存款占比高達77%。而北京上海資金運用率較高，分別達到98%和90%。
也就是說，深圳公積金結余存款中，沉睡資金較多，而北京、上海則面臨著賬面上可貸資金較少的狀況，都在“等米下鍋”。
不僅是北上深，一些二線城市“缺水”更明顯。南京住房公積金2015年年度報告顯示，去年南京住房公積金個貸比高達104.58%。由于個貸率達到85%就處于“警戒”位置，南京住房公積金已顯得非常吃緊。南昌更是借助批量貼息貸款來發放公積金。
從收支情況來看，2015年北上深三地公積金均出現收不抵支現象。當年北京收入合計1406億元，支出1813億，差額407億；上海全年收支差額為744億，深圳為49億。
2015年，上海市僅個貸提取額就達1193億，遠超公積金收入總和的996億；北京的支出中，提取則占了大頭，北京市2015年繳存人提取公積金921億，占當年繳存額的71%，大于個貸提取額。
記者了解到，這主要是因為北京市公積金貸款額度只與每月繳存額相關而與貸款人賬戶繳款余額不相關，這導致北京公積金提取額較高。
京滬2015年公積金貸款發放額暴增
2015年北上深的火爆樓市，在公積金年度數據上也可見一斑。
數據顯示，2015年北京、上海、深圳公積金貸款發放額分別為849億、1193億和246億，而這項數字對應到2014年分別是308億、472億和178億，同比增長了176%、153%和38%。
北京、上海2015年的樓市成交很好地支撐了這一數據。統計顯示，2015年北京新房成交套數同比上漲32%，二手成交套數大幅上漲83%；上海的新房成交面積則上漲了近50%，新房、二手房成交均創下歷史最高。
值得注意的是，深圳這個2015年全國最火爆的市場，公積金個貸增長卻相對溫和，僅上漲38%。而2015年全年深圳新房成交66450套，同比增59%，二手房成交126899套，同比增122%。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，這與京滬限購措施更為嚴格有關，而深圳2015年有大量投資客進場。
此外，2015年北京、上海均提高了公積金個貸額度，北京的最高額度為120萬元，上海的家庭最高額度為120萬元，深圳的最高額度為家庭90萬。“北京和上海去年調了額度，所以貸出來的會比較多一些。”民生證券研究院高級宏觀研究員朱振鑫認為。
數據同樣反映在新房和二手房的成交占比上。以上海為例，2014年，上海新房申請公積金貸款占比43%，二手房占比57%，而到2015年末，這種比例出現失衡，新房占29%，二手房占71%。
張宏偉認為，這反映了上海一手房和二手房市場份額的問題，2015年二手房成交套數基本上是一手房的三倍。
同時，同期北上深三地新房全年成交面積均低于二手房，這表明一線城市率先進入存量時代。二手住房成交一旦超越一手住房之后，整個倒掛情況越來越明顯。一方面是這些城市土地稀缺，一手住房供地越來越少；另一方面，最近十多年新增的一手住宅已經進入二手房循環中，使得二手房基數在不斷增加，因此，占比也在不斷提升。
“國家住房銀行”呼聲再起
樓市一走熱，公積金就吃緊，幾乎是近些年來房地產市場的不變規律。如何走出這一魔咒，也成為包括主管部門在內的各方思考的課題。
“公積金吃緊的問題可能越來越嚴重，這個機制本身是不可持續的”，朱振鑫說。“從公積金過度使用的情況來看，國家住房銀行的建立迫在眉睫”，中原地產首席分析師張大偉表示。
2015年4月，住建部住房公積金監管司司長張其光、處長崔勇聯合撰文建議，以住房公積金制度為基礎，設立政策性住宅金融機構（或可定名為“國家住房銀行”）。文章認為，目前設立“國家住房銀行”條件已基本成熟。
我國的公積金制度1999年確立，但目前公積金屬地分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，住房公積金資金的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾，也與保障性住房投資需求不匹配等問題也屢被詬病。另外，由于不具備金融職能，金融業務要委托銀行辦理，導致管理成本高，服務效率低，存在風險隱患。
民生宏觀研究院院長管清友認為，公積金已經開始出現收支缺口，必須加快改革，通過組建“國家住房銀行”拓展負債和收入來源，同時拓展投資范圍，把公積金這塊存量資金盤活。
而參考國際經驗，德國的住房儲蓄銀行，美國的房地美和房利美，韓國的國民住房基金等，或都可提供參照。
