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2024年11月24日
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當前房市是非理性繁榮，還是城市化的又一次集體路演？
中金研究此前的一篇研報羅列出中國城市化率低、缺乏特大型城市、改善型需求、居民負債率低等問題，認為一線城市房價飆漲可能還要持續一段時間。海通證券研報則將目前飛起的房價解讀為非理性繁榮，認為人口結構、城市住房高空置率等，映射房價已是強弩之末。
危言聳聽也好，杞人憂天也罷。去年率先躁動的深圳房產價格上升，正顯露著高房價背景下的經濟轉型之艱。深圳南山區情況顯示，在土地和金融泡沫沖擊下，工業發展動能正在衰竭，在金融、地產和基建火爆的同時，2015年工業、零售業、服務業的表現均不及預期。
當我們還在糾結要不要重新使得房地產成為拉動經濟增長的主要動力時，不妨換個角度，從住房擁有率端口來思考。過度強調高住房擁有率，未必有利于社會的發展趨勢。將居者有其屋解釋為高住房擁有率的文化基因，是一種典型農耕定居觀念，農耕社會定居制度動因是穩定壓倒一切，把人通過定居鎖定在方尺之間，從而降低人口區域流動性。
無論是自秦朝至清朝的中國，還是歷經千年的中世紀歐洲，通過建邑定居的經濟社會組織生態和嚴格的人口遷徙管制、身份制度，在提高了當時住房擁有率的同時，卻阻隔了知識和文化的廣泛傳播。以人類農業和工業社會發展步伐對比來衡量，這種緩慢就更加凸顯。顯然，人口的定居相對于游居，映射出人渴望消除不確定的訴求，而人口遷徙和游居擁抱的是更大范圍的不穩定性和不確定性，創新和技術變革則更是一股強大的破壞穩定安逸的力量。
更重要的是，住宅對每個家庭都是一筆重資產，家庭財富主要以不動產沉淀，在增加個體負擔的同時，也強化了社會的剛性風險。顯然，人口遷徙受到嚴格管制的社會，住房擁有率普遍高，天然帶有制度惰性和對創新的自然排斥。當前國內高達90%左右的住房擁有率，增加了人們的遷徙成本和市場資源優化配置的成本，試想，國民的主要財富用于了置業，負債也主要為了置業，這是對創新及其需要的動力而言可能就是某種形式的禁錮。
一個人口流動高的地區和國家，住房擁有率相對較低是一種開放包容心態的自然顯現。發達國家的居民住房擁有率為65%左右。
去年上半年美國居民住房擁有率為63.4%，為1967年來最低，英國為64%左右，法國為65%。同時，發達國家居民年齡越大，住房擁有率越高，如80后的住房擁有率為40%左右，90后則普遍不到20%。年輕人住房擁有率低，很大程度上與年輕勞動力的跨地域流動有很大關系，而年長勞動力住房擁有率高。
英國Warwick University經濟學教授Andrew Oswald等的研究發現，如果一地區的住房擁有率提高一倍，那么失業率也將提高一倍。同時“鄰避效應”也打擊了周圍的商業活動，減少就業機會，如業主擔心垃圾場、核電廠、殯儀館等鄰避設施，對身體健康、環境質量和資產價值等有負面影響。
事實也證明，創新能力和綜合競爭能力強的國家，住房擁有率一般都在60%～65%左右。將住房擁有率保持在合理水平，可能會對經濟社會的發展和生產力發展提供更好的支持。
適度的住房擁有率降低了市場優化配置要素資源的成本，提高了經濟社會的運作效率。擁有住房的勞動力跨區遷徙成本相對較高，而暫時采取租房居住的勞動力的跨區遷徙成本就相對較低，便于勞動力跨區、跨境優化配置，提高了公司尋找合適勞動力的概率。
適度的住房擁有率也是務實開放式包容社會制度的基礎。最具創新能力和進取精神的中青年，具有較強遷徙和流動的能力，映射著一國最具活力的群體和主要價值創造者具有了更多用手投票的選擇自由，這使得人口遷徙和移民成本較低的國家，經濟社會制度更趨包容性和開放性。
總之，中國90%的住房擁有率與許多城市20％以上的住房空置率并存，并不是一種正?，F象，其內含的經濟金融風險和社會風險，至少不應鼓勵居民將財富過度不動產化，利用居民增加庫存而降低房企和政府庫存，因為相比政府和企業，居民在風險管理和釋緩方面是最弱的，這就如同讓一個最缺乏防御和承擔能力的個體承擔了高房價的風險，這并非解除經濟風險的萬全之策。
