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2024年11月24日
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“地票”交易，是成都城鄉統籌改革實驗中的新生事物。所謂地票，就是在土地用途管制、建設用地指標有限的背景下，通過村莊土地整理而產生的建設用地指標。因為不占原有的建設用地指標，而受到用地單位的熱捧。在通脹預期高企、房價地價走高和宏觀調控緊縮的大背景下，地票拍賣的高價引起各方關注，是完全可以理解的。而且，對于這一改革中的新生事物，對于其背后的規律，各方也存在不同的理解，存在認識上的模糊與滯后。只有在仔細調查研究、澄清事實、厘清模糊認識的基礎上，才能對情況做出準確判斷，為下一步的工作做好準備。
認識這一新生事物，非朝夕之功。對于房價、地價的爭論，從來沒有停止過，短期內也不會停止。本文提出三個問題，拋磚引玉，供進一步的討論參考。為討論方便計，我盡量把問題提得尖銳，這樣也許有利于把背后的邏輯問清楚。
第一問：是地價推高房價嗎？
第一個問題，提給“地價推高房價”。對于每畝72.5萬元的成交均價，輿論一片嘩然。既然地票這一“虛擬”的指標已經72.5萬元一畝，那么實實在在的土地要多少錢一畝？地上蓋好的房子又要多少錢一平方米？第一次交易就已經均價為72.5萬元、最高價92萬元了，以后會漲到哪里去？還讓不讓人買房子？這樣的疑問和擔心，在房價高企的背景下，當然有道理，完全應該問。
但是，我們的問題不能問到一半就戛然而止，而是要打破沙鍋問到底，我的問題是：既然是地價推高房價，那么是什么推高了地價呢？
現行體制下，政府是城市土地的唯一合法供給方，那么是不是政府推高了地價呢？倘若是，政府用什么杠桿推高地價的？反正我們沒看到政府強迫別人買地，看到的是開發商使勁在出價買地。那么是不是開發商“拉高”了地價？倘若是，開發商為什么要拉高地價？他們是賣房子的，地價是房子成本的主要部分，難道成本不是越低越好嗎？如果既不是政府又不是開發商推高了地價，那么到底是誰“推高了”地價？怎么推的？
要理解地價，看來還是要把需求一方引入。對房子的需求高，拉高了房價；開發商高價拿地，是因為房價可以賣得高，因而是房價拉高了地價，而地價又拉高了地票價，這一邏輯大概是說得過去的。
但是我們的思維不能停于此，我們還要問，為什么對房子的需求高？
直接的回答是居住需求高，收入增加和城市化引發大量的居住需求。這當然是經濟增長大背景下的主要原因，但還不是全部。因為居住者除了買房子，還可以租房子，可我們看到房子的租售比很高，而且越來越高，引發了很多房地產“泡沫”的擔憂。在買和租之間的選擇，取決于資金的回報率，也就是實際利率，在貨幣大量發行、通脹率高企、實際利率為負的背景下，房價高漲、租售比高是不奇怪的，因為房價是未來租金的貼現值，而貼現的因子取決于利率，利率低則房價高，租售比也就高了。
所以房價高，既有經濟增長、收入增加的因素，也有短期利率為負引發的買房投資的因素。不是地價推高了房價，而是需求，包括居住和投資的需求拉高了房價，而房價又拉高了地價。要“調控房價”，就要“調控需求”。“居住需求”天經地義，看來只有調控“投資需求”，而投資需求取決于實際利率。所以要調控房價，就涉及其他政策。
第二問：地票價推高地價嗎？
第二個問題，提給“地票價推高地價”。這里問的是抽象的“地票”價格與實物的土地價格的關系。“地票”是建設用地指標，是土地價格的一部分，第一反應認為地票的高價推高土地的價格是可以理解的。但我們不能停留在第一反應，而是要繼續發問：地票價格一定會推高土地價格嗎？這里面的價格形成機制到底是什么？
回到需求拉動的邏輯。如果地價是房子價格決定的，房子價格是需求決定的，那么地票價格就不應該影響地價，除非地票價格影響對房子的需求。如果地票既不影響人們的居住需求，也不影響投資需求（實際利率和其他因素），地票價格就不應該影響地價。
進一步分析，還要問地票的價格和土地的價格到底是什么關系。為理解計，可以把土地的價格分解為地票的價格加上“別的部分的價格”，那么有沒有可能地票的價格上漲了，“別的部分的價格”就下降了，因而土地的價格保持不變？這里面的關鍵，是“別的部分的價格”到底是什么？回過頭來問，地票的價格又到底是什么？成本定價的支持者小心了，土地是給定不變的，其供給成本很難從“生產”成本的角度理解。
從供求分析的角度，還可以進一步發問：地票的高價格，是否會引發土地供給的變化。倘若地票的高價引發了各方參與農村土地整理，增加了地票的供給，在地票不占建設用地指標的背景下，是否會起到增加建設用地供應的作用？而且，地票拍賣收入反哺農村，是不是一舉兩得？
打破沙鍋問到底：倘若土地供給增加，地價會不會下降？地價是拍賣形成的，所以要問出價的各方，根據什么出價。假設開發商之間是競爭的關系，開發商要賺取一定的利潤，要么地價應該等于房價減去建筑成本（包括“三通一平”和其他基礎設施成本）和開發商利潤，而開發商的利潤由競爭的程度決定。所以地價最終取決于房價、住房供應各個環節的成本，以及開發商的利潤。
理解地價，還是要從這個角度入手。地價是否下降，還要看房價怎么變。是房價的變化引致地價的變化，而不是相反。如果土地供給增加了，導致住房供給增加，因而房價下降了，那么地價就可能下降。但是倘若房價依然上漲，地價就不會下降。
第三問：應該怎么辦？
最后一個問題，現在應該怎么辦？這個問題提給參與成都改革和討論的各方。事關改革實踐，關系到成千上萬人的福祉，政策制定者當然要小心。哪一個環節沒想到，就會出問題，小心謹慎，那是應該的。
成都的試驗，是在有關部門的批準下進行的，完全有理、合法、有據。地票的高成交價反映了市場各方對成都改革試驗的接受。沒有各方的看好、認可、支持，就不會有踴躍的參與和出價。具體到細節，成都的首場拍賣的高成交價，與一些細節的設計不無關系，特別是第一次明確了“非票莫入”的游戲規則。“非票莫入”規則的出發點，是“所有參與城市開發的投資方都要參與城鄉統籌，由市場交易機制保障農村和農民分享城市化的土地收益”。這個出發點，站得住腳，也經得起推敲。
現在的情況是，因為出現了各方沒有預期到的高地票價格。這里面有兩個問題。
首先，地票的高價是好事還是壞事？倘若地票的高價誘發了社會各方的廣泛參與，促進了土地的整理和城鄉統籌，促進社會資本向農村流動，城市反哺農村，促進“三農”問題的解決和城市化的進行，難道不是好事嗎？因此筆者認為，不能簡單認為地票拍出高價就是壞事，更不能因為認識上的模糊和錯誤而延誤改革試驗。
其次，改革遇到了新情況，應該怎么辦？是應該仔細調查研究，發現問題，解決問題，為進一步的改革積累經驗，還是因為怕出問題而叫停？
過去30多年的改革經驗表明，改革從來都不是一帆風順的，要不斷發現問題，也要不斷解決問題。更何況，成都出現的，也許不是問題，而是機會。[作者單位：北京大學國家發展研究院（NSD）“中國宏觀經濟研究中心”]
