肖勁：新一輪土地改革對城市化影響深遠
文/李濤 攝影/鄭啟東
【個人檔案】
教育背景：
（1988.9-1992.7）就讀于東南大學土木工程系工業與民用建筑專業，獲工程學士學位
（1996.9-1999.9）就讀于北京航空航天大學管理學院，獲工商管理碩士學位
工作經歷：
（1998.1-2002.3）北京市華遠房地產股份有限公司銷售分公司總經理助理；
（2002.5-2005.1）遠洋天地（項目一部）副總經理兼銷售總監；
（2005.1-2007.11）遠洋房地產開發有限公司市場部副總經理；
（2007.11-至今）遠洋房地產開發有限公司營銷總監
在京城地產圈，作為一個操盤手，肖勁顯得有點“另類”：無論是工作之中還是生活之外，他沒有什么豪言壯語，也沒有夸夸其談，更沒有什么驚世之舉，而是踏踏實實、勤勤懇懇做事，其操盤的遠洋系列產品均取得了很好的銷售業績。
在整個采訪過程中，肖勁的話言簡意賅，偶爾他穿插一兩句幽默，臉上也洋溢著笑容。這讓記者覺得圈內的傳說——“肖勁這人有點冷”，有點過。其實，肖勁這人并不冷！
尤為難得的是，作為一名優秀的職業操盤手，肖勁還非常關注樓市民生問題，并呼吁國家維護購房者的利益。
土地改革的影響將逐步顯現
在剛結束的十七屆三中全會上，中央明確提出要深化農村金融改革，允許農村土地依法自由流轉。肖勁說，他十分看好中央這次出臺的一系列關于推進農村改革的政策措施，并深信這次農村改革會給中國今后的發展和城市化進程帶來極其深遠的影響。肖勁表示，對此次農村改革他有三點感想：
其一、此次改革對深化中國農村改革和中國城市化進程具有里程碑的意義。肖勁笑著說，如果這次農村土地改革放到剛解放的時候，所用的詞就不一樣了，那個時候叫做“土改”?！巴粮摹笨梢哉f改變了整個中國的面貌。在中國，從華夏文明開始到解放前，土地應該都是私有化。自從解放后，確切的說是上世紀50年代的土地改革之后，土地就變成了國有化。這次農村改革雖然沒有上世紀50年代“土改”那樣大的力度，即從根本改變土地的所有權屬性，但其將來產生的影響將不亞于上世紀50年代的那場“土改”，也必將對中國農村經濟社會發展和中國城市化進程產生深遠影響。
其二、農民將從此次改革中獲得實在利益。中央這次明確提出農村土地可依法進行自由流轉，這真正解決了近30幾年來制約我國農村經濟發展的瓶頸問題。30年來，一部分農民進城后變為了城市新居民，但戶籍仍然在農村；還有部分農民到城市工作，這些離鄉農民原來農村的土地怎么辦呢？土地不能出現荒蕪，事實上，30年來，很多農民與農民之間進行土地承包權流轉，譬如，土地轉包、出租等等?，F在中央決議文件明確規定允許農民土地承包權的流轉，事實上就是順應民意，符合國情、社情，也必將讓農民真正從中獲益。
其三、其影響力的釋放有一個過程。盡管這次農村土地改革意義重大，影響深遠，但其作用不會馬上顯現出來，而是一個逐步釋放的過程。這也正如十七屆三中全會文件所說，要在2020建立城鄉經濟社會發展一體化體制機制。
城市化與房地產共生共榮
房地產業作為推進城市化的一支重要力量，其作用是不言而喻的。兩者之間究竟是怎樣一種關系呢？肖勁說：“我個人認為城市化與房地產之間是一種相互促進的關系。房地產這個行業在中國之所以能存在，我認為有三個基礎條件：第一、20世紀90年代福利分房的取消。如果福利分房今天依然存在的話，可能就沒有房地產這個行業。因為那樣的話，每個單位自建一些房屋就可以解決單位職工的住房問題了。第二、城市化的進行。第三、大量中產階級的存在?！?br>
肖勁強調，這三個條件必須同時具備。在這三個條件中，他認為最重要的就是城市化。雖然說可能當前購房的主體不是被“城市化”了的人，但它是這么一級一級逐步推移過來的，其量非常大。目前，我國農村還有八億左右的農民。有專家指出，中國城市化率每提高一個百分點，就意味著有1000多萬農民將進入城市，而目前我國城市化率正以每年超過一個百分點的速度在增長。每年如此眾多的人口涌入城市，首先需要解決的就是他們的住房問題。這必將為中國房地產行業的發展帶來很多機會?！八裕以诤芏鄨龊隙急硎?，房地產在當今中國依然是一個朝陽產業，還有很大的發展空間。從宏觀上來看，中國的房價不可能跌，短期的波動是很有可能的。我之所以如此肯定，正是基于中國正在加速的城市化進程。這也是城市化對房地產的貢獻?！?br>
另一方面，房地產同樣對城市化也有貢獻。開發商最大的貢獻就是不斷在不同城市、不同區域、不同位置，修建了不同的房子，滿足了不同階層人士的住房需求。所以，如果沒有開發商及時滿足被“城市化”了的人住房需求，中國的城市化要想和諧進行的難度是非常大的。
當前樓市——信心是關鍵
目前，中國房地產市場完全處于滯漲狀態之中，觀望氣氛非常濃厚。為了破解這個迷局，國家近期出臺了一系列政策，如降息、首付降為20%等。對于樓市出現目前這種狀況的原因，社會各界也是眾說紛紜。肖勁認為，中國樓市目前處于滯銷狀態，主要是消費者的消費心態出現了問題，而不是房地產市場供需出現了問題，或是開發商利潤太高，再或是土地供應導致的。
消費者中為何出現如此濃厚的觀望情緒呢？肖勁認為，首先是消費者買漲不買跌的心理在作祟。奧運會后，房地產市場上一些項目開始出現了打折現象，一些開發商為了促銷更是直接推出了特價房，這讓消費者心里產生了房價有更大下降空間的夙愿。其次是忽然爆發的全球性金融危機起了推波助瀾的作用，再加之一些媒體成天報道全球動蕩不安的金融形勢和經濟形勢，這也在一定程度上影響了消費者的購買信心。最后，對絕大多數消費者來說，購房，尤其是在大城市購房是一筆非常龐大的開銷，所以，他們在購房時非常小心，在目前經濟走勢未趨明朗的情況下，他們在出手購房時會更加謹慎。
那么，如何才能恢復消費者的消費信心？肖勁表示，僅靠中央一兩個政策很難解決，他用“病來如山倒，病去如抽絲”來形容。他解釋說：“中央近期出臺的政策措施僅僅是恢復消費者信心的一個開始，今后國家可能還會陸續出臺一些政策措施。所以，我希望無論是政府，還是開發商，都不要寄希望出臺一兩項政策就能改變目前這種狀態，一定要眼光長遠。我個人看來，房地產市場目前的這種滯漲狀態還會持續1到2年，在這一過程中，房價不會有太大的起伏。”
國家應關注樓市民生
在目前滯漲狀況下，有人形容房地產市場是“險象環生”。肖勁認為，這種說法有點夸張，他表示當前樓市最可能出現以下三種情況，其一、有實力的開發商仍然會延續以前的開發戰略，持續把自己的項目做完，同時維護好自己的品牌和聲譽。其二、如果一些開發商的項目恰逢處于銷售的起步階段，且項目規模較大，他們可能會采取一些促銷手段，這時可能會出現房價下降的現象。其三、比較極端的例子——極少數開發商席卷開發資金逃跑了。
肖勁充滿感慨地說道：“對于第三種情況，國家應加大監管，這個時候不是落井下石，或偷偷竊喜的時候。如果開發商不行了，國家也應該建立一種機制，收購他們原有的項目。就像壽險，不是說壽險公司倒閉了，原客戶買的壽險就沒了（國家會組織別的壽險公司來繼續倒閉公司的業務）。消費者花一大筆錢，簽了購房合同，開發商忽然消失了。不能讓消費者用于購房的資金隨著開發商的消失而消失，因為在城市，尤其是大城市，普通居民用于購買一套房屋的錢往往會花上他們十年，甚至更長時間的積蓄。出現這種情況，國家相關部門僅僅一句‘投資有風險，我們也沒有辦法’，是不妥的！”
肖勁表示，一旦出現開發商席卷資金逃跑的情況，除了國家相關部門依法對其進行嚴厲打擊外，國家可直接接管，或是組織銀行或有實力、信譽好的開發商介入，以較低價格收購這些破產項目，從而把這些不良資產盤活，以維護消費者的利益。這也能保證我們的城市化能夠順利和諧進行。
最大程度滿足客戶的需求
在地產圈，肖勁可謂是名副其實的操盤高手，其負責的系列遠洋產品，均取得了很好的銷售業績，其一手策劃的遠洋會和遠洋客戶年活動也受到了業主們一致好評。當記者問及他的營銷理念時，肖勁表示，他的營銷理念很簡單，即用最大努力滿足客戶的需求。為什么這樣說呢？因為任何產品或服務存在的根源歸根結底還是在于它能滿足客戶的某種需求。一種產品即使它再完美，如果不能滿足客戶的需求，其存在是沒有沒價值的。就拿房地產來說，表面看來現在的房地產開發是越來越復雜，越來越唯美，概念炒作越來越厲害。其實房地產的需求沒有這么復雜，它很簡單，即為人們提供一個生活場所，滿足人日常的吃喝拉撒睡和今天、明天、后天的需求。吃喝拉撒睡無非就是日常生活的滿足，屋子里面是家庭，屋子外面是配套；今天、明天、后天，即今天要滿足什么，將來孩子大了又要滿足什么，未來家庭結構發生變化了又需要滿足什么。“所以，我個人覺得房地產開發還是應該回歸到客戶的實際需求，不能太夸張?！?br>
同時，肖勁還表示，房屋是用來生活的，生活又是由一件件小事組成。所以，在房地產領域應關注細節?！拔覀€人覺得，為把握好細節，應該向兩類人學習。其一，向南方人學習。我比較欣賞南方人一些做事態度，他們做事非常心細。全國房地產，都是由南向北橫掃，為什么會這樣？很簡單，南方人關注細節，所以其開發的產品更容易贏得客戶的喜愛。其二、理性客戶是老師。為什么這樣說呢？房子做出來是給客戶住的，他們最有發言權。很多東西看似很漂亮，但用起來卻非常不方便，如一些房子外立面很漂亮、但不環保、價格高、不實用。而客戶，尤其是一些比較理性的客戶在購房時，他們非常注重細節，十分關注小區配套、實際使用面積，房屋建筑質量等，而不會被一些看似漂亮、氣派的東西所誤導。所以，多向房地產開發比較先進的地方或企業學習，多向客戶學習，就容易讓我們把握好細節?！?/p>
立足環渤海，逐步實施全國戰略
隨著中國城市化進程的加快，一些開發商開始把目光轉向二三線熱點城市，或是在一些大城市的郊區進行綜合性區域開發。當記者問及肖勁，遠洋地產有沒有打算向二三線城市進軍時，肖勁說：“在遠洋的第二步發展戰略中，暫時還沒有向二三線城市進軍的計劃，我們依然把環渤海區域作為今后開發的重點。目前，遠洋90%以上的精力都主要還是集中在北京、天津、大連、沈陽等環渤海城市?！?br>
在回應遠洋為什么要堅守環渤海區域發展戰略時，肖勁笑著說：“因為我們的優勢就在環渤海區域，這也是能發揮我們能力的區域。這里的能力主要包括，土地獲取能力，產品開發能力和銷售服務能力。當然，這并不意味著遠洋地產不涉足環渤海以外其他區域，在珠江三角洲、長江三角洲，我們目前都有項目。”但是，在這些區域（南方），肖勁謙虛地表示，遠洋是報著學習的態度去開發，因為他覺得，從總體上來說，南方房地產的開發水平要高于北方。“我們現在在南方搞開發可以說在一定程度上是為了鍛煉我們的隊伍，吸收和學習更多的先進開發理念、經驗。當我們積累到一定程度后，我想遠洋會適當加大在環渤海區域以外的開發力度?！毙湃缡钦f。
