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2024年11月24日
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通過理財平臺建立資金池這一做法在中介行業有一定普遍性，中介把資金放給消費者做短貸，收取高利息，一般期限是兩周左右，這個時間與房屋過戶時間差不是太大，但房屋銷售過程的不可預測風險較多，中間出現資金問題也時有發生。
法律法規缺失、政府監管不到位之下，企業金融創新的商業模式難免觸礁。
鏈家金融業務產業鏈近期由于被投訴事件被放到了前臺。
上海市住建委2月24日回應，鏈家公司相關門店存在不規范經營行為，對其已展開調查，處理結果將及時向社會公布。目前，涉事門店及相關經紀人員的網上簽約資格被暫停。
業內帶有金融業務的大型房地產中介，除了鏈家，還有世聯行、合富輝煌。世聯行2015年半年報顯示，其金融服務業務收入同比增長116.68%。
一名業內人士對此評價稱，公司擴張過快，對業務員的風控不能控制在一個合理范圍內的話，遲早會暴露問題。
梳理公開資料不難發現，鏈家的金融業務鏈條是完整的，但就如銀行一樣有再嚴格的監管流程，執行不到位，問題就會發生。快速擴張若遇上管理能力滯后，則風險隱現。
“公司要規模，業務員要掙錢，競爭對手虎視眈眈，給客戶提供豐富的業務品種那是必須的。超過法律和道德底線的事只能靠制度和管理了。”這名業內人士說。
金融業務發展迅猛
上述業內人士認為，鏈家管理問題爆發，并非偶然事件。現在有部分地區監管資金存放在房管局交易中心指定帳戶，但該業務在全國都不多，有的城市是因為二手房交易中糾紛太多，經過各方求證才推出資金監管帳戶業務。
上海市房地產交易中心早在2008年就推出了資金監管服務，有一個專門的資金監管賬號，但上海并沒有硬性規定中介機構將購房款打進該監管帳戶。信義房產透露他們的客戶資金都會打入這個帳戶。
但在實際操作過程中，客戶并未在交易中心得到醒目提醒，且因為排隊問題等影響，較少使用。
21世紀經濟報道記者獲得一份關于鏈家金融的研報顯示，鏈家理財產品一般平均售罄只需1分鐘，平均融資額度123萬元，平均期限2.2個月，平均利率8.26%，人均投資68304元。
一名知情人士透露，被鏈家放入資金池的，包括定金、自有資金，可能也有員工內部資金。
鏈家理財2015年報顯示，平臺2015年累計成交138億，月平均交易額超過10億，單日融資過億，以鏈家理財兩個月至一年的標的計算，存量起碼在20億以上。而中融信作為擔保，其工商資料顯示注冊資金只有5000萬。
鏈家金融業務主要由北京中融信擔保、鏈家理財、理房通構成。其中北京中融信擔保于2006年成立、線上理財平臺鏈家理財在2014年底上線、理房通于2015年開始運營。
2015年，鏈家理財平臺已為超過5.5萬位客戶和業主提供專屬資金托管服務，0筆資金受損，且還以每天4億元左右的速度增長。
2014年11月29日，鏈家理財上線，其是鏈家集團旗下互聯網房產金融平臺，線上對接有投資理財需求的投資人，線下對接在鏈家辦理購房業務的業主，首創“房產買賣-支付-理財”的房產金融閉環模式。借款項目均來自鏈家真實房屋交易，用戶的賬戶資金在“易支付”進行托管，賬戶資金受中國人民銀行監管，同時中融信擔保有限公司實地征信，進行風險保證金先行賠付。
鏈家理財的運營主體是北京鏈家房地產經紀有限公司。借款人大多來自鏈家房屋買賣客戶，主要用于贖樓和尾款墊付。
從2015年2季度開始，受“330政策”影響，購房首付成為借款的主要用途之一。有媒體報道，在前述上海鏈家兩個被投訴案例中，鏈家提供的資金成本同為月息1.6%，也就是年化19.2%，遠超4倍銀行貸款利率，也高于此前規定的18%貸款利率上限。
鏈接理財的投資收益在年化6%-8%，如果投向就是上述19.2%利率的貸款產品，收益利差則超過10個點。
根據2015年12月28日出臺的《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法（征求意見稿）》，網絡借貸信息中介機構禁止向出借人提供擔保或者承諾保本保息。北京中融信擔保有限公司經營范圍顯示，其只是一般經營合同擔保公司，不是融資性擔保公司。
理房通是鏈家旗下提供全國房屋資金托管和財富管理的第三方支付平臺，支持房屋定金、房款、物業交割保證金等多種托管類型，2014年7月獲得央行頒布的第五批《支付業務許可證》。
鏈家、理房通、中融信的關系為：理房通與中融信同為鏈家全資子公司、中融信為鏈家的資金托管公司、理房通為中融信的第三方支付平臺。關鍵一點是，中融信在理房通開立賬戶。這就形成了一個交易閉環。房款寶是理房通為保障買賣雙方在二手房交易中的資金安全而推出的線上托管產品，支持購房定金、房屋首付款、物業交割保證金及戶口保證金等不同類型的資金托管服務，持有“支付業務許可證”，受央行監管，托管資金受損則由理房通先行賠付。
去年一年，理房通與嘉實基金共同打造的基金理財服務通通賺，累計投資金額超過7000萬元，購買人數超過220人。
鏈家理房通的主要功能類似于淘寶的支付寶，購房者預付的定金與購房首付款被理房通凍結在第三方賬戶，直到房屋過戶結束后才將資金解凍，轉給賣房客戶。
隨著對第三方支付的嚴格監管，央行明顯放緩了支付牌照發放，據了解短期重啟無望。
行業風險隱現
事實上，鏈家的理房通與世聯行的云貸服務、合富輝煌的萬家貸均為相似模式。
一名業內人士指出，通過理財平臺建立資金池這一做法在中介行業有一定普遍性，中介把資金放給消費者做短貸，收取高利息，一般期限是兩周左右，這個時間與房屋過戶時間差不是太大，這樣的資金運作表面上看無風險，但房屋銷售過程的不可預測風險較多，中間出現資金問題也時有發生。
鏈家金融確實在互聯網平臺、支付、擔保和線下業務有全面布局，但如果其中有一環出現問題，很容易出現風險傳導，并可能通過理財端變相將風險轉移到客戶身上。
隆安律師事務所上海分所首席合伙人、律師楊坤指出，鏈家有第三方支付平臺，并且有第三方支付牌照，是可以從事支付及支付監管的。但非經行政許可，不得從事以放貸為主業的業務，否則依法應為無效且可能遭受行政處罰。并且，即便從事第三方支付業務，鏈家收到客戶的保證金、購房款，也應專項存放于銀行托管賬戶，否則該等資金游離于監管之外。
此外，楊坤律師認為，鏈家的資金池本質上是個基金，應受制于基金業的法律、法規。實踐中，相關部門對這些業務的監管是缺位的，監管部門和法律依據也不明確，這是導致市場混亂的根本原因之一。
可以說，鏈家業務規模增長與金融業務增長相輔相成。公開資料顯示，2015年鏈家金融凈利潤占比超過10%，在董事長左暉的規劃中，到2020年，鏈家金融凈利潤占比將提升到50%。
在2015年與德祐地產合并之初，鏈家門店不到250家，如今已近1200家。這是市場占有率的迅速提升，目前鏈家在上海市場占有率超20%，而第二名的中原地產不到10%。
一名理財機構分析師指出，鏈家將客戶購房款先放進理房通平臺，再轉到資金監管帳戶。并推出多款金融衍生品，提高了購房者的杠桿，一定程度上推升了入場熱情。比如一套總價400萬的房子，首付需80萬，如果鏈家給客戶首付墊資100萬左右，客戶就可以買400多萬的房子。隨后鏈家通過金融平臺將首付款甚至尾款都做成P2P產品，賣給內部員工或者場外投資者，就解決了買房資金來源問題。
而擔保由中融信完成，如果遇上該產品不能兌付，則容易出現類似P2P的資金危機。
原標題：監管缺失 房產中介金融創新模式存隱性風險
