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2024年11月24日
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房企對二三線及三四線城市的拓展力度正在不斷增大，東部地區的三四線城市以及中西部地區的二線城市被認為正處在房地產發展的“黃金時期”。城鎮化的進度以及市場的需求正在推動這一趨勢的進程，但二三線城市在樓市品質得到提升的同時，房價“一線化”成為二三線城市居民不得不面臨的普遍壓力。
萬科注重中西部、三四線城市
萬科的動作一直被認為是業內的風向標，其稱得上是開發商中布局二三線城市最早和最快的企業之一，萬科的動作也常被其他房企所效仿。先知先覺的萬科已經坐享了提前布局的收獲，二三線城市對其業績的貢獻不容小覷。
“萬科現在對主要的二三四線城市布局得都差不多了?！?a title="廣發證券 000776" target="_blank">廣發證券[46.32 -2.32%]地產研究員沈愛卿這樣告訴記者。新一年的萬科，其業績馬上迎來了“開門紅”。
1月萬科銷售金額再次創下了歷史新高，銷售面積達165.4萬平方米，銷售金額201億元，同比增長216.1%和220.8%。新增加項目有12個，其中二三線城市占比為37.5%，一線城市除上海和杭州外，西安、沈陽、武漢均為中西部城市，顯示出萬科對中西部地區布局力度的加大。
事實上，萬科進入二三線城市的迅猛很早便有了體現，資料顯示，2009年萬科共新增項目45個，其中37個位于二三線城市，不乏與當地企業合作的項目，而一線城市的土地儲備在萬科整體土地儲備中僅占25%左右。
到了2010年，這樣的勢頭依舊得到了延續。今年1月其對中西部地區的重視其實早在去年年底之時就有了明顯的表露。
去年12月，萬科新增項目21個，從項目布局看，二三線城市建筑面積占52%。從拿地勢頭和布局都能看出，萬科正在加快布局中西部地區。三四線城市也同樣受到萬科的重視，萬科近幾年的拿地名單里，三四線城市出現的頻率不斷提高。這樣的趨勢也帶動了不少大型房企緊跟其步伐。
尤其在今年1月份新政調控加碼的情況下，很多大房企紛紛從一二線城市轉移到三四線城市，例如萬達、萬科、城建、恒大、佳兆業、綠城、保利等開發商今年在三四線城市都在加速拿地。
房地產專家謝逸楓在一篇文章中指出，根據中原集團研究中心提供的研究報告顯示，通過選取人均GDP和城市化率兩項指標，對全國范圍內40個中心城市的分析表明，人均GDP3000美元到8000美元、城市化率30%到60%的城市處于房地產發展“黃金時期”。
而“黃金時期”的城市除了東部地區的三四線城市外(如紹興、南通、溫州、煙臺等)，多為中西部地區的二線中心城市(如重慶、成都、石家莊、貴陽、合肥、鄭州、西安等)。這與萬科的布局重點“不謀而合”。
其次，東北的哈爾濱和長春兩市也處于這一區間。此外，中西部地區的長沙、武漢、蘭州等市均處在此階段向下一階段過渡的初期。結合國家運輸通道建設所形成的交通樞紐，鄭州、武漢、長沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽等城市有望成為未來市場的新興熱點。
大型標桿房企業進入二三線城市是很明顯的事實，不過如何走、怎么走，它們則是各行其道?！叭f科的動作一向是很快的，當別人還在一線城市的時候，萬科拓展著二三線城市，當別人反應過來的時候，萬科已進入三四線城市。與此同時，萬科的新產品線也在做，即一二線城市市中心的高端房產，這一產品做得比較慢而已，更著力的是將原有的產品線向全國擴張。金地和保利在學萬科的路子，但速度要慢點；恒大則是喜歡在郊區小鎮拿大盤做；招商、中海、華潤屬于一個類型，即做中高端產品，低端產品很少，雖然也朝著二三線城市延伸，但速度也比較慢，他們做一個項目的時間會很長，追求的是項目回報率。例如一個項目可能做十年，但是回報率可達3-5倍，而萬科則是一個項目做3-5年，回報率一倍就足夠?！敝袊康禺a信息集團分析師薛建雄說道。
當記者問及追求高回報率的開發商是否能在消費能力尚不足的城市獲得預期回報時，薛建雄表示，每座城市的增長周期不同，有的階段增長得快，有的則慢，開發商要需要選對階段。這種項目開發周期長、追求高回報率類型的公司最大的壓力在于提升產品價格，如果價格賣不上去，則公司開發的速度也會因此上不去。
金地吸取教訓，加快二三線城市布局
1月6日，金地公告稱，近期花費27.18億元在常州、武漢、長沙拿下四宗土地，并在西安雁塔區的城中村改造項目中，拿地1241畝。
金地是典型的吃了教訓、糾正錯誤的開發商例子。正是由于去年金地太過倚重一線城市市場，從而其業績受到了一定的影響。
以去年業績而言，金地在“招保萬金”中的成績稍顯遜色，金地去年的業績軌跡呈“前低后高”，上半年僅有50萬平方米銷售，而下半年則新增供應200萬平方米。
對于金地去年上半年銷售銳減的情況，有分析認為，這主要來自金地業態布局不夠豐富，由于其更為重視一線城市，當一線城市成為受到調控影響最大的對象時，金地業績受到沖擊也是客觀的結果。在2010年上半年業績公布后不久，金地就正視了自己的布局規劃的缺陷之處，不僅下半年迅猛加大鋪貨量，更為重要的是在對二三線城市的占領和開發上，金地以后勁之勢全力追趕。
2010年的7月是個分水嶺，7月，金地集團[6.91 1.32%]通過股權收購方式獲得位于煙臺和珠海的兩個項目股權，緊接著一個月后，8月20日，金地上海公司以13.6億元競得寧波市慈溪太屺2#-A地塊……盡管金地開始加快儲備，然而其慢了一拍仍造成了金地去年全年的新增土地儲備量不多的結果，僅為313萬平方米，不過同時值得注意的是，去年金地土地儲備共分布在19座城市，其中一線城市4座，二三線城市15座，新增項目主要為二三線城市項目，共達249平方米，權重達80%。在此之中，金地集團新進的城市有大連、煙臺、常州、長沙地區。
對于去年上半年放松對二三線城市布局與推盤的力度，今年的金地顯然不愿再重蹈覆轍，2011年伊始，金地便開始加緊布局二三線城市的步伐——1月6日，金地公告稱，近期花費27.18億元在常州、武漢、長沙拿下四宗土地，并在西安雁塔區的城中村改造項目中，拿地1241畝。
這一系列的積極拿地動作和其去年年底至今集中大量推盤有著很大的關系，近1-2個月，金地集團新推或加推盤計劃的項目就有佛山九瓏璧、天津格林世界、天津國際廣場、上海天御、杭州自在城、寧波東御、武漢格林春岸、武漢圣愛米倫、西安湖城大境、沈陽濱河國際社區，總面積約為22萬平方米。上述10個新盤中除上海天御外9個都分布于二三線城市。大量推盤后，金地便需要跟進補給，于是積極在二三線城市補儲土地。
可以看出，今年無論是新推盤還是土地儲備，二三線城市越來越受到金地的重視。以上的幾個項目中除上海天御外，其余皆是位于二三線城市項目，而今年初獲得的四幅地塊，也都出自二三線城市。
當然，這并不代表金地就對一線城市失去了興趣，只是金地在一線城市的拿地計劃都需要謹慎考慮，理性地控制風險。
此前有金地高層表示，金地集團會關注一線城市的副中心地帶，也就是一線城市中心經濟圈所覆蓋的核心區域。
因而，除了積極向二三線城市拓展外，長三角地區一直是金地甚為青睞的區域。而長三角區域項目的銷售貢獻也相當具有說服力，去年金地的項目中，杭州自在城、上海格林世界和南京自在城為全年銷售金額前三名，銷售前三名皆來自長三角，金地面對這樣的成績，沒有理由會放棄對長三角區域開發的力度。
受城鎮化需求、市場需求推進
開發商對于進入二三線城市的方式也是各有喜愛，有的直接買地，有的通過股權買賣間接拿地，在多樣化方式的選擇下，開發商注意力的轉移帶動了轉戰二三線城市的趨勢，標桿性的龍頭房企，例如萬科、恒大、綠地等企業領先一步，率先布局高增長的二三線城市，業績表現突出的成功案例，使越來越多開發商愿意把觸角伸及或深耕二三線城市。
綜合因素最終形成了當前的現象。一線城市拿地難是開發商首要頭疼的情況?！耙痪€城市拿地價格高、競爭大、資源又稀缺，沒有雄厚硬實力和軟實力的開發商拿地變得十分困難。”一名業內專家這樣對記者說道。對于開發商而言，硬實力主要是資金能力的體現，在眾多房企缺錢并籌資難的背景下，能保證自身財務穩健、資金充裕的房企經過大浪淘沙后便已剩余不多，錢的多少是一項重要的實力體現，這一點對于開發商而言，毫無爭議。而軟實力則包括與政府的關系、企業品牌口碑等方面，如果一家外地房企品牌要進入一座一線城市，相較于本土品牌，開拓困難自然要更上一層。
然而，如今即使通過激烈競爭后能在一線城市拿幅地，開發商也不能再像從前那樣恣意豐收了，嚴厲的樓市政策環境使得開發商更為注重預測、規避、控制風險。1月26日，國務院常務會議出臺了繼續加碼調控的“新國八條”政策；從1月28日起，房產稅正式在上海、重慶兩市試點，政府表露決意之時是開發商冷靜謹慎的開始。
調控風潮下，二三線城市自然成為房企的避風港，大批一線的品牌實力開發商轉戰二三線城市。二三線城市又帶給開發商什么樣的樂觀圖景呢？從市場角度而言，首先是需求。二三線城市的需求隨著中國城鎮化的必然發展過程而得到推動，“國家計劃中城市化人口要占總人口的70%，現在只有46%的城市人口。也就是說，中國還有四分之一的人要從農村涌向城市，按照14億人算就是3.5億。” 易城中國總裁祝惇若曾對記者這樣說道。
在東興證券的一份研究報告中也指出，在全國31個省市中，仍有17個省市城市化率低于全國水平，其中西藏和貴州的城市化率只有22.61%。各省市之間差距很大，二三線城市仍有很大空間，城市化進程在加速。因而，二三線城市急切的城鎮化需求將帶動市場對樓市供給的需求，而隨著各地高鐵建設步伐的加快以及戶籍改革的推進等因素，這樣的需求將得到一定程度的推動。
“此外，市場的需求正在向二三線城市轉移?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者。除了二三線城市自身城市居民創造的內需外，一線城市對房地產的需求也有朝著二三線城市轉移的現象。
一線城市的高房價已經使得“擠出效應”越發明顯，舉例而言，以上海為中心的需求正在外溢和擠出，在上海置業困難的年輕人越來越多地選擇去周邊城市安家，市政協曾調研顯示，新上海人中有14%因房價和市場租金過高而打算離開上海。因此，城鎮化需求和市場需求都為二三線城市樓市的發展創造了令人遐想的空間。
除此之外，逐利本性的開發商也十分看重二三線城市地塊與項目低成本、增值空間大的特點。由于二三線城市還未發展成熟，故而二三線城市擁有土地資源充足、成本不高、競爭不強的優勢，開發商花十分的力氣進入一線城市，在二三線城市，或許只要一分，在業內專家看來，大開發商轉戰二三線城市最直接的動機就是尋找新的利潤點，因為二三線城市房地產成本低卻升值空間大、居民消費力比較高，收益率甚至可能比一線城市更高。當開發商選擇分散布局、向全國拓展，從長遠來看將保持持續的競爭力。
二三線城市的政府大多也呈歡迎之態，很多城市都把實力雄厚的大開發商作為招商引資的重要客戶，在土地出讓金、規劃建設相關手續、各種規費等方面都有吸引人的特殊優惠。開發商與當地政府的愉快合作還會體現在新城建設一面。2008年以來，眾多二三線城市均不同程度地啟動了新城建設，為開發商提供了新一輪機會，如天津濱海新區、石家莊濱河新城、成都高新開發區、昆明舊城區改造、廈門島外新城、杭州沿江十座新城等，這不僅完成了政府的規劃任務，同時也成為聚集開發資金和房產投資的洼地。
二三線城市價格一線化，警惕泡沫
與此同時，房企對二三線城市的熱情使得部分城市正在面臨價格上漲的壓力，二三線城市房價“一線化”成為一個新的討論話題。根據《京華時報》的報道，作為二線城市的福州、廈門均為全國40個房價重點監控城市之一，這兩個城市的商品住宅銷售均價每平方米現仍高居1萬元以上。2010年12月底，福州商品住宅均價達到了每平方米10630元，廈門島內則每平方米高達16000多元，價位直逼一線城市。
目前，處于三線城市的一些沿?？h市房價也出現較大漲幅。以福建省為例，晉江、福清、長樂、南安等一批經濟較發達的縣級城市房價漲速較快，有的縣級市的市中心房價甚至從每平方米兩三千元“瘋漲”至1萬元。
“價格一線化的同時，首先是品質也一線化了，先是品質得到提升了，價格才隨著上升，但價格相對于品質來說升得要慢些，因為當地消費能力提高得會慢一些。”薛建雄這樣說道。
但不可否認的是，一線房企“主戰”二三線城市，由于所開發樓盤絕大多數為高端商品住宅，預售價格往往高出當地普遍商品住宅一大截，讓當地居民承受前所未有的購房壓力。
對此，謝逸楓表示，“二三線城市的樓市，能否成為未來地產市場的新引擎，仍有待觀察。須警惕二三線地產熱催生新一輪泡沫。因為部分二三線城市的經濟缺乏足夠競爭力的產業支撐，居民人均收入水平也相對較低，如果大量投資性開發和購房資金涌入，可能會促使當地房價的過度上漲，超出當地剛性需求的實際購買力。在這種情況下，市場就容易陷入買入容易賣出難的尷尬境地，可能會形成投資泡沫?！?/p>
