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2024年11月24日
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經過調控后，我國房地產市場總體上出現了放緩趨勢，但房價分化加大，一線城市仍然地王瀕現，住房供不應求，房價持續上漲,二線城市房價漲幅較小，三、四、五線城市住房供過于求，面臨較大去庫存壓力。這種狀況還會在較長時期內持續下去。
供求關系是影響房價的最重要因素。住房需求包括消費需求和投資需求。這些需求對房價的影響又主要取決于人口和資金流向。城鎮化是農業人口轉化為非農業人口，并向城市集聚的過程。理論上，人口向城鎮的流向呈現梯度趨勢，即人口先由鄉村流向集鎮和縣城，再流向省會城市，最后流向發達城市。但在實際上，受制于就業機會、生活環境等因素，農村人口尤其年輕人大都不會選擇就近發展，去鄰近的縣城或其他三、四、五線城市，而會不約而同直奔一線城市。因為那里發展空間廣闊，機會多，競爭更公平，還能滿足各種需求，提供更好的相互學習條件。一線城市人口流入增多，對房屋需求量就大，加上其土地和房屋供應相對有限，樓市供需關系極度緊張，房價租金上漲空間就大，吸引資金就多。正所謂人追著機會走，資本追著人走。這就是一線城市房價難以下跌的原因。
世界經濟發展史表明，人口自由流動是消除貧困、縮小貧富差距、提高勞動生產率、繁榮經濟的最有效途徑；人口和經濟產出向少數大城市集中是城鎮化的基本規律。實踐證明，試圖通過實施差別化落戶政策，嚴格控制大城市尤其特大城市人口規模，既違背城鎮化的客觀規律，也不利于發揮市場在資源配置中的決定作用，保持大城市活力，緩解老齡化難題，實現大城市的持續繁榮與發展。事實上，在實行居住證制度，戶籍制度對人口流動的限制作用越來越小的情況下，我國大城市(人口100萬至500萬)和特大城市(人口500萬至1000萬)的數量和人口得到快速上升，由1978年的29座激增至2010年的140座，超大城市(人口1000萬以上)也由零猛增至6座，京滬穗深人口規劃目標屢屢提前突破。這些都證明，靠行政手段難以控制大城市人口規模。唯有發展衛星城市和城市群，才能有效緩解大城市人口激增、房價持續上漲的壓力。
從住房供給看，房地產是中國最大的實體經濟，不僅對國民經濟各個行業具有巨大的拉動作用，而且還是中央政府貨幣的蓄水池和地方政府財政收入的主要來源，因而成為消費的需求源頭和投資的落實點。于是，在經濟景氣時，地方政府為追求政績和土地出讓金，把賣地造房作為地方經濟的重要抓手，借助投融資平臺致力于房地產開發，導致二、三、四、五線城市一幢幢高樓拔地而起，可這些城市的人口和資金卻處于流失狀態，加大了住房的供求失衡。
在實體經濟不景氣，房地產幾乎成為政府唯一能使上勁的抓手的情況下，二、三、四、五線城市開始出臺地方性政策，試圖通過發放購房補貼、減免交易環節稅費、自主選擇戶口等措施，鼓勵農民進城買房，以活躍房地產市場交易。對政府來說，這是對住房去庫存、刺激消費別無選擇的選擇，但想借此挽回房價頹勢，怕難以奏效，一些地方的實施效果已夠說明問題了。采取政府回購商品房再廉租給農民工倒是比較現實。因為城鎮化是在市場機制的作用下，依靠產業集聚創造就業機會，吸引外來勞動力和其他要素，形成規模經濟的過程。城鎮化每個階段都要靠產業發展來集聚人口；反過來，產業集聚創造的就業機會導致人口和其他生產要素向城鎮集聚，又促進了城鎮化水平的提高。這種產業和人口的集聚有時是偶然因素促成的，如浙江“低壓電器之都”柳市、“中國皮革城”海寧、“小商品城”義烏等，更多是市場選擇的結果，而不是靠政府造城運動。同時，農民進城或市民化，意味著政府要加大民生和公共服務投入。這就要求我國在推進城鎮化過程中，既要充分發揮市場機制的作用，遵循人口、資金和產業流動的市場化潮流，防止盲目的造城運動；也要充分發揮政府的導向作用，尤其發揮在地區間大規模轉移財政支付的作用，加大對中小城鎮基礎設施和公共服務的投資，提高其公共服務職能，以增強中小城市尤其建制鎮對人口和產業的吸引力，更要鼓勵創新創業，實現產業發展和城鎮建設的有機融合，以產業集聚帶動就業和人口的集聚。
近年來，除一線城市之外，全國普遍出現實體不振、人口流失、樓盤庫存高舉的狀況，這會促使人口和資金進一步涌向一線城市。從長遠看，只要這種人口流向不發生大變化，只要地區間的貧富差異繼續加大，以京、滬、穗、深為代表城市的一線城市就會承受更大的人口壓力，房價保持繼續上漲的態勢就不會改變，試圖通過限購和嚴格的落戶政策限制人口增長，打壓房價，既不僅違背市場規律，也難以奏效。少數二線城市房價會跟隨一線城市出現小幅上漲，但大漲可能性很小。而絕大多數三、四、五線城市則要承受比較嚴重的人口、資金失血效應，住房供過于求，或有更多郊區或新區會變成鬼城，，房價將繼續下降。而政策可以施展的空間越來越小了。
