以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2024年11月24日
星期日
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持高速增長以及城市化進(jìn)程不斷加快，印度房地產(chǎn)出現(xiàn)了前所未有的繁榮景象。特別是在國際金融危機(jī)沖擊過后，印度國內(nèi)住房價(jià)格在出現(xiàn)短暫縮水后又重新爬回高點(diǎn)，部分地區(qū)甚至超過國際金融危機(jī)前的水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在新德里、加爾各答等印度一線城市中，平均房價(jià)已達(dá)到每平方米3000多美元的水平，而在商業(yè)中心孟買，中心地區(qū)房價(jià)更是逼近每平方米10000美元的高位。面對不斷攀升的高房價(jià)，印度政府出臺了一系列市民住房保障基本措施。社會各階層在面對住房壓力時(shí)也有著不同的心態(tài)。
在印度，即使在城市，人們也普遍保有大家族的傳統(tǒng)，大多數(shù)家庭都是多代同堂。青年人在結(jié)婚后習(xí)慣繼續(xù)同父母住在一起，這就為他們購房置業(yè)提供了一個相對長的緩沖期。根據(jù)印度媒體最近針對全國30歲以下年輕人所做的一項(xiàng)調(diào)查，有64%的青年人表示愿意婚后繼續(xù)與父母生活，不愿意的只占19%。此外，印度的青年人普遍認(rèn)為，青年階段是事業(yè)的起步期，最重要的應(yīng)是不斷擴(kuò)大社會交往面以及享受生活，而不是使自己過早背上房貸的重?fù)?dān)。因此，他們的話題更多地圍繞車子和休閑，而不是房子。當(dāng)然，仍有為數(shù)不少的年輕人選擇提前置業(yè)，這主要是由于他們擁有較高的“通脹預(yù)期”，希望將房屋作為一種儲蓄方式，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，印度家庭兩代間的財(cái)務(wù)獨(dú)立性高，其中很多父母在資助子女買房前，要相互達(dá)成協(xié)議，子女需在未來把房屋升值的部分返還給父母，更像是形成了一種“互惠互利”的合作。
實(shí)行小額住房金融貸款
對于一些低收入家庭來說，即使經(jīng)適房也買起來吃力，特別是很多項(xiàng)目需要提供10%至15%的首付款。為了解決這一人群的住房問題，印度政府?dāng)y手房地產(chǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)，出臺了一系列針對這一特殊人群的金融保障措施，其中最為有效的就是小額住房金融貸款項(xiàng)目的實(shí)施。相比于大銀行提供的正規(guī)房貸，小額住房金融貸款不需要繁復(fù)的書面材料和財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，其具有利率低、周期長、還款方式靈活等優(yōu)勢。
目前，最為成功的小額住房金融貸款案例是印度拉賈斯坦邦政府?dāng)y手世界銀行、印度國家住房銀行等一起建立的“低收入家庭小額住房貸款”，并已成功從亞洲開發(fā)銀行獲得了約3億美元的貸款資助。此外，此類貸款還特別針對低收入家庭在住房要求上的特點(diǎn)，制定了多種多樣的項(xiàng)目，除購房貸款外，還包括房屋改擴(kuò)建貸款、房屋維修貸款等。
為中低收入者提供保障
□ 印度各邦政府積極投入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，根據(jù)不同收入人群設(shè)計(jì)開發(fā)了四個檔次的經(jīng)濟(jì)適用房。
□ 印度超過60家私營開發(fā)商宣布建造廉價(jià)住房新計(jì)劃。
截至2007年印度第十個五年計(jì)劃結(jié)束時(shí)，印度僅城市住房供需缺口就達(dá)到2470萬套，其中98%來自經(jīng)濟(jì)弱勢群體或中低收入群體。因此，在印度大城市中，形成了大規(guī)模的貧民窟。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前大約有超過7000萬印度市民仍居住在城市貧民窟中。印度經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，改造貧民窟、提高中低收入人群住房條件,已成為孟買等大城市能否真正成為國際大都市的先決條件。為此，自2009年印度國大黨上臺后，政府承諾將在未來5年內(nèi),讓數(shù)千萬人居住的城市貧民窟退出歷史舞臺。自2005年起，印度政府已開始著手出臺一系列關(guān)于改善中低收入人群住房條件的政策和計(jì)劃，其中主要包括2006年的“尼赫魯城市重建計(jì)劃”、2007年的“國家城市安居政策”以及“國家貧民區(qū)改造項(xiàng)目”等，政府為此投入了數(shù)百億美元。與此同時(shí)，印度各邦政府也積極投入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，如首都新德里開發(fā)局就根據(jù)不同收入人群設(shè)計(jì)開發(fā)了四個檔次的經(jīng)濟(jì)適用房：最低檔次的住房只有一個臥室，平均價(jià)格只有20萬至30萬盧比左右（約合人民幣3萬至5萬元），該類住房被稱為“人民公寓”，此外，還有一室一廳的“低收入群體公寓”、兩室一廳的“中等收入群體公寓”以及相對高檔的三室一廳的“高收入群體公寓”。新德里開發(fā)局每年都要在媒體上公布建房計(jì)劃，市民可根據(jù)自己的收入水平和支付能力向政府提出購房申請，再通過類似“搖號”的方式最終決定。此外，購房者在支付方式上也有多種選擇，可一次性結(jié)清，也可以貸款，甚至可以租賃，租賃20年后即可擁有住房的所有權(quán)。
然而，僅靠政府支持建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足中低人群的住房需求，特別是近年來,在印度房地產(chǎn)市場日趨火爆的境況下，地產(chǎn)商紛紛高價(jià)從政府買地，因此可供政府征用的土地正在減少，加之不斷加重的財(cái)政負(fù)擔(dān)，使印度政府逐漸意識到，沒有私營地產(chǎn)商的積極參與，是根本無法按期實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的。事實(shí)上，經(jīng)過國際金融危機(jī)沖擊之后，印度的地產(chǎn)商也對市場有了更加清醒的認(rèn)識，看到了中低收入人群中存在的巨大市場潛力。特別是2010年初，印度央行為防止資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，不斷收緊房貸政策，宣布將購房首付款的比例從10%提高到20%，并將貸款金額超過750萬盧比的房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)比重提高到125%，這些舉措使高檔住宅的需求量進(jìn)一步降低。為此，地產(chǎn)商開始紛紛涉足中低端市場，地產(chǎn)商的這一戰(zhàn)略調(diào)整正好迎合了政府的需求。目前，印度已有超過60家私營開發(fā)商宣布建造廉價(jià)住房新計(jì)劃。僅以塔塔集團(tuán)為例，其一期投資的名為“幸福之家”的經(jīng)適房項(xiàng)目位于孟買北部工業(yè)城鎮(zhèn)博伊薩爾（BOISAR），項(xiàng)目占地64英畝，將為低收入群體提供1500多套住房，“幸福之家”的住房面積從26平方米至45平方米不等，售價(jià)約合人民幣5萬至9萬元，計(jì)劃于2011年6月前交付使用。此后，塔塔集團(tuán)又在同一地區(qū)推出了二期名為“新天堂”的更為成熟的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)每平方米定價(jià)約合人民幣2900元。塔塔集團(tuán)此舉除了有投身社會公益事業(yè)、樹立公司形象的考慮外，更多的是看好中低收入人群的住房市場存在的巨大潛力。
分析結(jié)果顯示：人們對房價(jià)在自身年收入5倍左右的房屋需求量最大，而根據(jù)印度中低收入人群的平均收入水平，這一標(biāo)準(zhǔn)將維持在30萬盧比至400萬盧比之間（約合人民幣5萬元至65萬元），盡管經(jīng)適房的利潤率僅有20%至30%，遠(yuǎn)不及高端地產(chǎn)項(xiàng)目60%以上的利潤率，但經(jīng)適房同樣也具有需求大、低庫存、易銷售等高端項(xiàng)目不具備的優(yōu)勢。此外，地產(chǎn)商在郊區(qū)建設(shè)經(jīng)適房，土地等成本較低，并可獲得政府提供的在市中心進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一系列優(yōu)惠政策，不失為一項(xiàng)一舉多得的舉措。
