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2024年11月24日
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“義烏是一個‘四層半’城市。”昨日，一個長期研究義烏城市化發展的學者道出了對義烏城市整體直觀的印象。
站在義烏周邊的任何一座山頭，最壯觀的城市化場面就是成片成片的“四層半”包圍著國際商貿城、會展中心等標志性建筑。
這位學者還說，這種改造方式確實讓農民得到了一定實惠，但這些房子的增加也暴露出義烏特有的城市化問題：“四層半”小區跟城市設施的界面越來越清晰，集約、節約利用土地資源的城市規劃面臨碰壁……
從四年前開始，我市首家國家甲級規劃設計單位義烏規劃設計院開始著手城中村改造的調查。本月初，該院的研究成果———《城中村改造創新模式》已通過專家評審，正被義烏科技局申報到省科技廳立項。
“此項研究頗有現實意義，宅基地價值化研究已達到國內領先水平。”參加評審的省特級專家陸立軍說。
像城市又像農村
在義烏北苑街道的一個小區，四周的綠化帶已被分割成一塊塊菜地，正生長著蕎麥、蘿卜和青菜等10多種農作物（見上圖）。
越過菜地，一群外來人員子女正在過道上追逐著一只籃球，時不時響起嬉鬧聲。一排排“四層半”，整齊劃一，一樓店面內正發出一陣陣機器聲，二、三樓裝著不銹鋼防盜籠子的窗戶外，曬著一件件廉價的衣服。
來自河南的李明榮正坐在一樓老鄉辦的燒酒坊外聊天。從五年前開始，他一直居住在這個小區。目前，在小區居住的人口中，2/3是外來人口。
“跟我們老家相比，這里的條件沒得說的，光超市就有10多個。”他說。
對小區的生活環境，他也有不如意的地方：小區像他老家的農村一樣，沒有公共廁所，穿插在樓房間的公共綠化設施變成了曬衣場所；雖然有巡防，但盜竊、打架的事時有發生，他的電動車就被偷了兩次。
這個小區原本是一個村，大多數村民按親疏血緣關系居住在一起。2004年舊村改造后，村民住進了新房，數百年延續下來的居住傳統被打破。
張大媽有三個兒子，原本都住在同一個院子里。舊村改造后，三個兒子就被分散到村東、村西和村北居住。跟城里人一樣，居住已改變著村民的交際習慣。
“現在我們都住在頂樓。考慮到爬樓梯不方便，村民找我商量事情時，我通常叫他們指定在老年協會、操場等公共場所碰頭。說實話，跟原來相比，村民和村民之間的串門已少了很多。”張大媽說。
城市化目的之一就是要將守土的農民變成離土的市民，變成產業工人。但在“四層半”改造中，他們則從農民變成房東。
按照房屋大小和地理位置不同，居民房租收益不一。張大媽的三個兒子中，大兒子年租金有8萬元左右，而二兒子和三兒子則只有五六萬元。
舊村改造后，大量土地變成廠房和城市的公共設施。但小區的居民一時改變不了對土地的眷戀和“無規則”意識還在延續，偷偷破壞了小區四周的綠化帶，種自己愛吃的蔬菜和糧食，喜歡無拘無束的田園生活方式，一幢樓房往往“兼容”著生產、居住和倉儲等多項功能。
“這里的生活像城市又像農村。”張大媽評價說。
小區跟城市博弈
1923年，美國社會學家伯吉斯對城市空間的安排曾提出“同心圓帶狀結構模型”，城市空間一般由內到外按中央商務區、高檔居住區、城外工業區等區塊進行功能布局。
在規劃城市空間布局時，義烏大致按照“同心圓帶狀結構模型”，分別設計了中央商務區、高檔居住區等。
在實際操作中，義烏市政府遇到了一個難題：在義烏一些城市功能區塊的周圍，按理還可以增加一些公共設施項目，來強化城市功能，增加區塊的價值。
但農民對土地的依賴性根深蒂固，在跟政府交涉時，他們往往要求政府補償他們在城市范圍內安置，或爭取更好的區位、更好的用地。因此，義烏一些城市功能區的相應區塊都被安排給舊村改造，或早已變成舊村改造的小區。
新規劃建設的“國際文化中心”將成為義烏城市的新地標，可在它的南側、東側都已被“四層半”的小區所包圍。
當地一項調查顯示，目前，義烏城區居住用地率40%左右，已超過國家城市居住用地率標準的10%以上。大量的土地被小區占據后，義烏土地資源就顯得更加緊缺。
讓宅基地價值化
義烏城中村的村民借助宅基地來換取在城市生活的資本。義烏規劃設計院《城中村改造創新模式》調研組認為，這是農民對土地價值認識的一個誤區。
在調研過程中，他們選擇了不同區塊、不同樓層的188個樣本，對小區村民租金等收益情況進行了調查。結果顯示，跟高層相比，村民租金收益并不高，沒有利益最大化。
在新科花園邊上的一些小區，“四層半”樓房的每天每平方米的租金是0.41元，而新科花園套房每天每平方米的租金是0.54元。
2008年初，義烏市委領導提出“十問義烏”，其中有一問就對義烏城市千篇一律的“四層半”進行了反思。去年9月，義烏出臺了《義烏市城鄉新社區建設實施辦法》， 明確規定“城中村改造實行高層公寓（12層以上建筑）為主的模式安置(建筑控高不允許建設高層的區域除外)，其建設總用地的60%以上用于規劃建設高層公寓”，并允許進入市場流通。
截至目前，義烏全市已有39個村要求實施高層安置的模式，有19幢高層公寓已完成招投標，正準備開工建設。
義烏規劃設計院《城中村改造創新模式》調研組認為，在建造高層公寓時，就要脫離宅基地模式，釋放被束縛在宅基地上的產權，讓宅基地與城市“國有土地”一樣，擁有完整、高效的經濟產權，對村民來說，不僅可以顯現住房的市場價值，擴大實現住房權益最大化的途徑，更重要的是它能集約城市土地，提高城市的品質和土地的利用率。
