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2024年11月24日
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此前，上海被頻繁提及將率先試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。就上述通知，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)說(shuō)，可能在一季度末，包括上海在內(nèi)的城市將試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。不過(guò)截至目前，有關(guān)房產(chǎn)稅征收方案的版本依然眾多，而新購(gòu)房源很可能成為主要征收目標(biāo)。
地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值
耐人尋味的是，財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)布的通知冠以的“名頭”是《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》，而房產(chǎn)稅問(wèn)題是在第二、第三條中提到的。
在《通知》中，財(cái)政部和國(guó)稅總局稱，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
對(duì)上述《通知》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡建分析說(shuō)，根據(jù)1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。“財(cái)政部和國(guó)稅總局的《通知》，事實(shí)上對(duì)兩種征收方式都進(jìn)行了細(xì)化，相當(dāng)于‘參考書(shū)’的性質(zhì)。但可以肯定，相關(guān)部門(mén)的通知，僅僅針對(duì)于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅。”“現(xiàn)行的房產(chǎn)稅針對(duì)的是企業(yè)，而非個(gè)人，財(cái)政部和國(guó)稅總局的通知也是針對(duì)企業(yè)自行建造的房產(chǎn)。”胡怡建舉例說(shuō)，如果有企業(yè)拿地的成本是1000萬(wàn)元，建造成本是500萬(wàn)元，根據(jù)規(guī)定，就要按照總計(jì)1500萬(wàn)元的“原值”來(lái)征收房產(chǎn)稅。
至少有3個(gè)版本
去年5月至今，有關(guān)上海將試點(diǎn)對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性用房征收房產(chǎn)稅的消息，一直處于猜測(cè)和“傳說(shuō)”的階段。但開(kāi)征預(yù)期一直揮之不去，且愈發(fā)有“暴風(fēng)雨前最后的寧?kù)o”之狀。
事實(shí)上，關(guān)于上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅的說(shuō)法在業(yè)內(nèi)至少有三個(gè)版本。第一個(gè)版本是只對(duì)二套以上普通商品房和別墅征收。第二個(gè)版本是僅對(duì)新購(gòu)房屋進(jìn)行征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點(diǎn)”。第三個(gè)版本是無(wú)論增量、存量都要征稅，按人均面積征收。房產(chǎn)稅稅率或?yàn)槔圻M(jìn)稅率，房屋價(jià)值高、人均面積大的房屋，稅率更高。
而關(guān)于房產(chǎn)稅的稅率，不同版本也不同，出現(xiàn)了按房?jī)r(jià)0.4%-0.8%之分。
在接受采訪時(shí)，易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，種種跡象和各種消息表明，房產(chǎn)稅降臨上海的時(shí)間點(diǎn)越來(lái)越近了，“想免稅的快下手，期望房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收后房?jī)r(jià)跌的就摒著，沒(méi)買(mǎi)房打算的坐著看戲就行。”
也有業(yè)內(nèi)人士表示征收房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)仍不成熟。上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理馬冀分析說(shuō)，房產(chǎn)稅近期出臺(tái)的可能性不是很大，“甚至有可能晚于契稅、個(gè)人所得稅的調(diào)整。”
