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2024年11月27日
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天安[6.02 0.17%]門，向北20公里，北京市昌平區北七家鎮鄭各莊。
大約300年前，晚年的康熙在這里興建行宮。而今，它位于北京城鄉[10.02 -0.89%]接合部上。從外觀上看，鄭各莊確實與中國大多數村莊不同：環村水系、社區大道、村民住宅樓、產業園區、旅游景區等。
這一切源于鄭各莊進行了一場“集體土地資本化與主動城市化”的改革。
舊村改造以“節約土地”
鄭各莊靠盤活宅基地節約的800畝存量集體建設用地加上整理置換的1600畝地，擁有了2400畝土地的開發經營權。
鄭各莊村域面積4332畝，戶籍人口1450人。早報記者了解到，1998年，鄭各莊開始進行舊村改造。通過舊村改造騰挪，節約出800畝宅基地和2200畝耕地，并繪制出村莊規劃，欲以這片土地的非農化，來推進村莊工業化和城市化。
但在現有政策下，要實現農業向工業的轉變，就必須改變土地的用途和使用方式。
在中國，土地從用途上分三大類：一類是農業用地，包括耕地、草原、林地等；第二類是建設用地，包括城市建設用地和農村集體建設用地；三是未利用地，如荒地、荒山、荒漠等。作為建設用地的一部分，集體建設用地共分三類：農村宅基地、鄉鎮企業用地、鄉村公共設施和公益事業用地。
要對這些節約出來的土地進行利用和開發，首先要改變土地的用途。由于宅基地屬于集體建設用地，審批起來相對容易，只需辦理相關手續即可使用。難的是鄭各莊2200畝耕地要轉變用途，就要到國土部門辦理土地轉用審批手續。
早報記者了解到，雖然1998年施行修訂后的《土地管理法》，對土地轉為非農用途作出了非常嚴格的規定。但當時的土地管制還沒有現在這樣嚴格，加上農業部門對農民發展經濟的支持，又從另一角度分擔了農民利用土地發展非農產業的風險。
鄭各莊內部資料《鄭各莊關于土地確權、確利的規定》顯示，在這一歷史關頭，當時北京市大力發展鄉鎮工業區的政策支持了鄭各莊創辦的“宏福創業園”。于是，村集體通過整理置換、交納復墾費等方法，逐步將其中的1600畝耕地調整為建設用地。也就是說，通過將鄭各莊以外的另一塊建設用地復墾成可耕地，置換鄭各莊建設用地的指標。
至此，鄭各莊靠盤活宅基地節約的800畝存量集體建設用地加上整理置換的1600畝地，已經擁有了2400畝土地的開發經營權。
2005年3月，北京市規劃委員會批復了《鄭各莊片區平西府組團控制性詳細規劃》，使鄭各莊的建設通過了“規劃關”。
農地入股以“集中土地”
鄭各莊“村企合一”的路徑是：村莊農民集體土地委托公司經營，建立確權、確利、保收益的土地流轉機制。
節約出來的耕地的承包權和收益權屬于每個農戶，如何將每個農戶手上的土地集中開發經營？鄭各莊走了一條“村企合一”的路徑。這里所說的企業，就是宏福集團。
宏福集團成立于1996年，前身是1993年鄭各莊數十人出資144萬元建立的集體企業——宏源機械施工公司，主要在村外從事建筑施工。
早報記者了解到，鄭各莊采取的方式是村莊農民集體土地委托公司經營，建立確權、確利、保收益的土地流轉機制。也就是說，鄭各莊村委會與宏福集團簽訂土地流轉協議。宏福集團一律采取有償租用的形式，保證每畝每年不低于5000元的土地租金。對尚未租出的土地，則由宏福集團按每畝每年500元的租金標準支付給村委會。村委會收回的土地租金，全部分配給享有土地承包權的農民。
這樣，宏福集團就從村集體手中，獲得了對鄭各莊村域全部土地有規劃的開發與經營權，由宏福集團負責對鄭各莊土地實行統一規劃、招商引資，依靠市場機制推動土地流轉，推動村莊工業化和城市化。
國務院發展研究中心農村經濟研究部研究員劉守英認為，這一做法之所以為大多數農民所接受，主要基于：
第一，在土地經營上，明確了土地只租不賣的思路，只是將土地經營權委托給了宏福集團，集體土地所有權性質并未發生移轉，也就是說，宏福集團只是通過出租方式獲得了鄭各莊村農民集體土地的使用權，集體土地所有權仍然握在鄭各莊農民集體手中。這就避免了國家征地或房地產商買地開發導致農民集體喪失土地所有權。
第二，宏福集團支付給農民集體每畝土地租金每年不低于5000元、未出租土地按每畝每年500元支付。宏福集團使用鄭各莊村的土地，無論盈虧與否，都必須按時交付租金，保障了農民的土地租金，避免了農民直接參與市場經濟的風險。村民作為土地所有者，不參與土地經營，但享受土地租金，保障了農民的土地權益。宏福集團在與村委會簽訂委托經營土地合同、交納土地租金后，可以自行經營土地，也有利于宏福集團作出整體規劃，優化產業布局。
第三，村委會保證收取的土地租金，除公共福利外全部分配給村民，每年將土地利用情況、租金標準、租金收入及分配方案向農民張榜公布，保障了村民的知情權和監督權，使農民集體的土地租金得到足額分配。
鄭各莊農民收入構成
鄭各莊農民純收入=勞動工資+土地租金+股東分紅+房屋租金+福利貨幣。農民成為企業股東，每年人均增收1萬多元。
在通過出租取得集體土地的經營權后，宏福集團對鄭各莊村域部分土地進行自用、入股、土地出租和廠房出租。這些都是集體建設用地非農化的方式。
宏福集團董事長辦公室主任郝玉增介紹，通過土地的自用、集團參股、合作利用土地、租廠房和租地招商引資，截至2009年，鄭各莊已有企業60多家，創造產值30億元，上繳稅收2.2億元。
由此，土地資本化的收益留在了村莊和企業，房地產銷售利潤也歸本村企業所有。宏福集團成為在村莊土地工業化、城市化過程中最大受益方。
根據宏福集團與村委會的約定，在集團創辦的企業，利用村莊土地時，只需要支付每年每畝5000元的租金，這就大大降低了企業的土地成本，可以將大量流動資金用于企業發展。而且無論是早期辦的建筑產業還是后期的賓館、高檔服務業用地，也只需要按原來集團與村委會的合約支付5000元/畝/年的租金。
另一方面，村農民集體也得到了一筆比原來種地更高的土地租金。從村集體來看，按照宏福集團與村委會的合約，到2007年底，集團已非農化的土地共1390畝，按每年每畝5000元計算，每年集團向村委會支付租金698萬元，其中，自用410畝，交納租金205萬元，合作給村外企業910畝，租金490萬元，廠房出租61畝。苗木地60畝，因屬村內綠化配套，由物業公司按每年每畝300元標準補償。暫未租用的979.76畝，由宏福集團按每年每畝500元標準補償，兩項加總，村集體每年從宏福集團獲得租金為698萬元。與農民原來經營農業的收入相比，每畝地的收入上漲15倍。
與此同時，每個村民以村民身份獲得了一筆土地分紅。鄭各莊提供的數據顯示，在個人不直接經營的條件下，2007年，人均從土地收益中得到回報5600元，比自己承包經營時的300元提高了17.6倍。
鄭各莊村黨總支書記、宏福集團董事長黃福水列出了鄭各莊農民收入的構成：“農民純收入=勞動工資+土地租金+股東分紅+房屋租金+福利貨幣。”農民成為了企業的股東，每年人均增收1萬多元。
土地級差收入留在本村
“主動城市化的好處在于不以農民失地為代價，還在于不指望政府給多少扶持資金，只希望在政策方面給予認可。”
鄭各莊因此被認為是農民集體將土地資本化的收益留在村莊的典型。
劉守英解釋說，第一，村自己成立的股份制公司將自己村莊的土地租來經營，而不是由村委會從事土地的出租與經營，公司為了土地資本化收益最大化，比村委會更加注重土地的集約利用與經營；第二，房地產的開發和創辦第三產業由本村企業進行，而不是只收取地租以后，由社會企業開發和經營，這樣，房地產開發的利潤被留在了村內，成為壯大村莊企業、擴張企業資本的主要來源；通過發展第三產業，不僅使企業獲得了土地級差收益，而且同時也使村莊的產業得到可持續性發展。
對于主動城市化，黃福水亦有更深體會。
“主動城市化與農民就地城市化是一致的。主動城市化的好處在于不以農民失地為代價，還在于不指望政府給多少扶持資金，只希望在政策方面給予認可，比如集體土地開發政策以及同權、同價政策等。”黃福水說。
對于國家對土地的征用，黃福水大訴苦衷，“我們有一塊規劃許可的住宅用地，想通過入市變為國有，政府給出的價格是每平方米2370元的一級開發補償，不足以彌補我們前期基礎設施的投入。實際上，在我們這個地區拍出的地價，至少比2370元/平方米高出3倍。政府拿走了增值收益，把農民排除在增值收益分配之外，農民的利益和感情受到較大傷害，成為了政府財政收入的犧牲品。”
令黃福水無奈的是，鄭各莊有100多萬平方米的產業用房，因為使用的是集體建設用地，不能立項、更拿不到產權，導致幾十億元的資產不能進入資本市場。
