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2024年11月24日
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昨日,王玨林在出席第13屆廣東肇慶房地產(chǎn)博覽會時就“2011年國家宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場政策走向前瞻”作主題演講,認(rèn)為房地產(chǎn)市場目前存在的問題不是房地產(chǎn)稅就能解決的,房地產(chǎn)市場要加快法制建設(shè)和管理。他表示,房地產(chǎn)稅只能根據(jù)條件成熟后分批推進(jìn),成熟一個,批準(zhǔn)一個。“此外,之前的加息不是針對房地產(chǎn)市場的,不會因?yàn)榧酉Ψ康禺a(chǎn)政策作出調(diào)整。”
王玨林認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)市場是一個不全面、不成熟的市場,受各種因素影響非常大,市場發(fā)展中也存在很多問題。因此,從階段性采取一些政策調(diào)整市場屬于正常行為。但房地產(chǎn)市場要可持續(xù)健康發(fā)展,就必須有管理措施、手段的參與,即法制管理。
談到對2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢判斷,王玨林認(rèn)為有四個關(guān)鍵因素。一是政策預(yù)期延長了市場的觀望期,隨著時間推移,房屋銷售量會有所增加。二是隨著土地供應(yīng)量增加,貸款政策趨緊,消費(fèi)政策受限,房價、地價起伏也將趨穩(wěn),不會出現(xiàn)大漲大落。三是消費(fèi)政策傾斜,對投資性購房限制,剛性需求將成為消費(fèi)市場主體,投機(jī)也將減少。四是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大環(huán)境看好,房地產(chǎn)投資、土地開發(fā)勢頭不減。
住建部：樓市調(diào)控有六大難點(diǎn) 調(diào)控壓力前所未有
“我們現(xiàn)在要做的工作，包括對房地產(chǎn)泡沫衡量和警戒；制作貨幣投放與房價波動的定量分析模型，并對地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場進(jìn)行評價、監(jiān)測和激勵。”中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興26日提出，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價格波動前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有，房地產(chǎn)市場調(diào)控面臨6個難點(diǎn)。
仇保興在北京舉行的中國城市科學(xué)研究會住房政策和市場調(diào)控研究專業(yè)委員會成立大會上表示的。
仇保興說，去年12月開始，中國新一輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開大幕，并于今年4月中旬和9月底兩度增大力度。中央政府一年之內(nèi)三度密集出手調(diào)控樓市，力度之大實(shí)屬罕見，既彰顯中國政府抑制房價的決心，也顯示出房地產(chǎn)調(diào)控難度之大。金融危機(jī)以后，中國房地產(chǎn)市場波動劇烈，從量價齊升到量跌價平，再到量價齊跌，現(xiàn)在又回到了價平量低。
談到房價波動的危害，仇保興說，首先，房價過快上漲容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，影響金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，因?yàn)榉慨a(chǎn)和金融密不可分，很多住房者要用一生的資產(chǎn)購房，一旦出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，影響社會穩(wěn)定。其次，房價脫離普通居民的承受能力，影響公平和穩(wěn)定。第三，房價太高導(dǎo)致購房者負(fù)擔(dān)過重，影響一個國家、城市或區(qū)域的競爭力，這個城市或地區(qū)容易被邊緣化。第四，房價過快上漲導(dǎo)致投資、投機(jī)性需求旺盛，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)中某一個行業(yè)是暴利行業(yè)，資金會大量涌向這個領(lǐng)域，其競爭能力就會退化。
談到房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點(diǎn)。仇保興分析說，一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求。日本的房地產(chǎn)市場泡沫是城市化率達(dá)到80%，剛性需求減少的時候，泡沫就爆了。現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬的農(nóng)民進(jìn)城，住房剛性需求旺盛，所以調(diào)控難度非常大。二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高。而土地價格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多。六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距十分巨大，一些沿海城市房價暴漲，與發(fā)達(dá)國家一些地區(qū)的房價并駕齊驅(qū)。而內(nèi)地一些城市房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，如2008年甘肅酒泉地區(qū)一些住房每平米僅1000元人民幣左右。在這種情況下，用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場，對全國來說很難有非常好的效果。
仇保興提出，房地產(chǎn)調(diào)控需要各部門之間的協(xié)同，需要中央和地方的協(xié)同，以及調(diào)控政策的組合使用。要給地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、財稅政策等；給中央政府一個合理的模型預(yù)測。
仇保興說，我們現(xiàn)在要做的工作，包括對房地產(chǎn)泡沫衡量和警戒；制作貨幣投放與房價波動的定量分析模型，并對地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場進(jìn)行評價、監(jiān)測和激勵。
“我們國家房地產(chǎn)調(diào)控十八般武藝都試了”，仇保興坦言，1998年是刺激住房消費(fèi)，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年時刺激需求，2010年是增加供給。
“我們自身的經(jīng)驗(yàn)也非常值得總結(jié)。我們有30年的房地產(chǎn)市場化經(jīng)驗(yàn)，這30年的經(jīng)驗(yàn)、成績來之不易，問題也值得總結(jié)，正視問題，我們才能避免在同一個地方兩次跌倒。”仇保興說。
