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2024年11月24日
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中國經濟網北京12月5日訊（記者 董琳）對房地產走勢預計，成為了房地產企業家之間不可或缺的話題。金地集團董事長凌克在昨日舉辦的2010(第九屆)中國企業領袖年會上評價說，房地產對于中國的國民經濟影響都是非常大的，中國目前的城市化率是45%-46%，未來要達到65%，即全世界城市化率平均值。彼時還會有3億人搬到城市，即9億人住3億套房，現在還差1億套。所以，他預計，中國經濟還有很大的發展空間，同時也對中國的房地產市場十分看好。
以下為對話原文實錄：
劉戈（主持人）：由于這一兩年來房地產業的巨大變動，它背負上了很多其他行業所沒有的偏激的看法，有一個詞出現了，叫“綁架”，因為它影響面大，所以有一句話，“是不是房地產業綁架了中國經濟?”當然我想在座的幾位沒有人會同意這樣的看法，但是我們把這個話題列出來了，現在實際上我們是在這個地方，對房地產在現階段中國經濟當中的作用和價值，我們再給它一個判斷。所以我們第一個話題從這里開始，就是這個綁架的概念到底有沒有?客觀上是形成了這樣一種相互的關系?還是一種純粹的情緒上的發泄?
凌克：我剛才是說的一句玩笑話，有沒有媒體的朋友我們都可以講我們的話。要是說房地產是不是綁架了中國的國民經濟，我相信房地產對于中國的國民經濟影響是非常大的，有沒有到綁架那個程度，我們不好評價。現在如果說房價在調整，地價在調整，最著急的是地方政府，就可以看出來對于中國經濟的影響有多大。確實我們從數據上來分析也可以看到，在去年中國GDP是30多萬億，房地產自己的銷售額就是4.5萬億，這個比例非常高，它帶動的這30多個行業的GDP就更高了。另外看固定資產投資里面房地產行業的投資肯定占到固定資產投資20%-30%，這個影響也是非常大的，房地產市場的影響對于整個國家的經濟影響是非常大的。看看今天的美國就知道，美國為什么不行?有很多的市民他們都是負資產，買的房子都成了負資產，我感覺最少要拖累美國3到5年這么長的時間。
劉戈：您是說美國的房地產把美國經濟成功的綁架了嗎?
凌克：影響非常大。但是原因我們不去追究，有很多的原因，但是表現出來有一種現象是如此。大家看看日本也是，房地產對于日本近20年的影響是非常大的，這是現在的情況。再接著往下走，在未來的10年，房地產對于中國的國民經濟影響都是非常大的。因為到那個時候，我們的城市化率才剛剛完成65%，完成了之后，房地產這個行業成了過客。還是要正確的評價政府從98年之后新的房改政策和這些房地產商，包括銀行大家一起的努力，一起努力的結果就是今天還是有很多人住上了比較稱心的房，和過去20年做比較，在過去的20年，可能大家在一個單位里面所遇到的矛盾最尖銳的問題就是分房不公平，今天已經好多了，這些我們看到的都是一種現實，是一種正常的現象。
但是今天我們在這樣一個時點就會有點緊張，因為我們最近看到了很多的政策都是針對房地產的政策，我們可以看到房地產公司想發點股票不讓你發，股票的發行、再融資全部都停。你說去做做信托，其實做信托我覺得是很好的一個事情，把這些老百姓的錢集合到一起，投入到了房地產的生產過程，使這個房地產的銷售數量可能有所增加，這是個好事，但是也要停掉，因為你不去投入到生產的過程，那你就去買房子，買房子的話問題就會更多，我覺得這是一個好的產品，但是國家可能是在考慮信托的風險，或者投入之后這個行業獲益的總額太多，也要給你控制，所以有很多的調整。還有一些就是有這些限購的條款等等，這就讓我們非常擔憂，我自己也有一些擔憂，就是我們現在生存的環境實際上是不好的，我們自己要留心。
那么怎么辦?我覺得還是要看大勢，關于房地產的大勢我覺得今后還是好的，因為在城市化沒有結束之前，在人口紅利沒有結束之前這個市場是好的，結束了之后那個調整就是大調整。所以我覺得，總體來說我還是樂觀的。但是我們大家在一起，我們要跟政府和銀行，特別是要跟買房的這些客戶在一起共同去相處的時候，我覺得我們自己要調整我們自己的心態。要調整心態，我們要去理解，我們發展商要理解房子是用來住的，不是用來炒的。商品房都有投資的價值，無可厚非，你父親買了一個房子傳給兒子，這個也是值得光榮的，這是傳承，對于一個社會也是有好處的，這是無可厚非的。但是投資也要追求長期的收益，不能想到今天買了明天就賣，我覺得這個遲早可能會吃虧。我不支持中國的資產價格那么高，因為中國現在的產業結構實際上是非常低下的一種產業結構，沒有什么競爭力。我們這些產品有競爭力嗎?其實沒有競爭力。我們這些公司有競爭力嗎?也沒有競爭力。你看你穿的衣服是哪里做的?意大利做的。你戴的手表是哪里做的?瑞士的。開的車是哪里的?德國的。其實都沒有中國的，中國生產的是我們穿的襪子，所以其實中國的企業是沒有競爭力的。在今天我們中國的企業都還沒有競爭力的時候，我們的資產價格不能太高，我們的資產價格上去了之后，我們這些企業都要死掉，我們還需要潛心下來再努力二十年到三十年，我們中國的企業才有競爭力。到那個時候，我們說我們這些企業可以到世界上去跟那些一流的企業競爭競爭，那個才有得一說。所以我們發展商也要自己調整好自己的心態，我覺得去調整好自己的心態，去滿足一個公眾或者老百姓大家都認同的價值觀是很重要的，也是很好的，對于自己是很好的。因為你如果把你的對手都逼到絕路上去的時候，你自己也就開始走到絕路上去了。
劉戈：凌總的回答我覺得雖然沒有直接回答到我的問題，但是我覺得可能和前面幾位的看法還是有點不一樣。也就是說他更多的還是強調作為這個行業本身在發展當中，是不是綁架了中國經濟?他沒有給我直接的回答，但是按照我們的想法，我們現在房地產公司和我們整個經濟的發展方向也不是能夠完全承擔現在應該承擔的任務，表達了這樣一種觀點。
剛才幾位都談到了房地產調控新的問題，凌總您有沒有意識到，會不會有新的方式，新的模式管控房地產?
凌克：第一從我現在感受到中央對地產調控的政策是比較嚴厲的，但是說有特別新的模式，我也沒有想過。如果預測未來的市場是很難預測的，讓我推薦給大家到底要買房還是不要買房，是否該投資我也承擔不起這個責任。整體來說我對中國的房地產市場是看好的，中國的城市化率現在達到了45%-46%，但是中國的城市化率不管怎么樣要達到65%，65%是全世界城市化率的平均值，像美國、日本都是90%多。所以中國的經濟還有很大的發展空間。
第二其實一個城市的房價，基本上由這個城市人均的GDP加上人口的密度來決定的，所以可以看到，特別是紐約曼哈頓的房價特別高，洛杉磯的房價比北京還要便宜，各個城市的房價是根據各個城市不同的具體情況而定的。所以今后我們國家大的這些城市，房價肯定是比較高的，因為人口的密度都太高。所以也不能說今天的房價就是10年之后或者15年之后的房價，那個時候房價我相信會比現在還要高，肯定是要高。但是說起來，如果說依據這個來給大家做建議的話我覺得也不行，因為如果說大家要買房，如果是自住的話，我覺得買一套無所謂，改善一下居住條件，跌就跌一點，沒事，也不是把它賣了。如果你是做投資的話就要小心一點，如果是作為一個企業來說，其實今后的市場還是很大，因為現在中國已建成的住房有2億套，可以住6億人，我們今后的城市化率達到65%的時候，會有另外的3億人搬到城市里面來，就有9億人要住3億套房，還差1億套，所以這個空間還是很大的。所以看到我們哪一個公司銷售額特別高也不要吃驚，接下來很多公司銷售額都會很高。但是我對此也不好決定要不要投資，作為地產公司確實要看看中央的政策，看看自己的情況，決定在某一個時點來投資。
中國的經濟，中國的地產市場今后能不能發展好?能不能軟著陸?我還是有信心的，我相信我們這些中國的老百姓，我們是勤勞聰明的，我們的政府現在越來越市場化，越來越聰明，我還是非常有信心的。如果說給大家一個建議，我們的發展商應該怎么樣看待中國未來的地產市場，我們中國地產市場的收益是在慢慢的下降，今后要找到更多創新的手段去獲取更多的盈利，應該要多想想創新方面的工作。如果說作為政府，我覺得調控市場是對的，沒有問題，我都接受。但是我覺得長治久安的方法可能是從根本去調整，或者用市場經濟的方法去調整會更好。
劉戈：您說的根本性的方法是什么?
凌克：比如說我們的稅制，我們廉租房的建設，這些都是根本性的方法。另外要維持一個市場經濟，要堅持改革開放不能變。因為中國經濟在這30年，特別是在近一二十年這么強勁的發展，其實來自于什么?來自于改革開放，來自于市場經濟。如果這些基礎發生了動搖之后，中國的經濟，中華民族今后也沒有前途。所以在這些調整過程中間，一定要保持一個好的市場經濟體制。
劉戈：您說的是一種您的希望?還是您的判斷?
凌克：當然是我的希望。因為市場經濟如果不健全的話，其實全世界很多地方可以賺錢，不一定非要在某一個地方賺錢，這些公司都走了損失的不就是我們中國人自己嗎?所以我覺得市場經濟是非常重要的，這一點要特別的注意，因為你用這些行政的方法再去做調控的時候，也會有另外的一種后遺癥，所以我就是給這一個建議，謝謝。
