以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
◎中國經濟在過去兩千年的歷史當中，只有兩百年左右沒有當全球老大，在未來十年，中國可能重現過去兩千年的輝煌。
◎講到趨勢，要從最根本來看，不管是哪個行業帶動，未來中國經濟成長最大的動力還是工業化進程和城市化進程。
———龔方雄
房企應配合政府穩定房價
南方都市報：你如何看待目前限貸、限購、限外的調控政策？以及近日香港新出臺的半年內轉手加收15%的印花稅？
龔方雄：很多政策都是被逼出來的，政府出臺這些政策的目的主要是穩定房價，所以將來開發商要好好思考如何配合政府一起穩定房價，這是一個很現實的選擇。香港這次新政的目的是抑制投機需求，香港確實很多人炒房，很多還是樓花就已經被轉賣多次。房地產應該鼓勵長期持有，香港這個政策比較好，而且力度也夠大。
南都：中國的城市化進程大約多久會結束目前每年1%的高速增長？之后房地產市場與現階段會有哪些不同？
龔方雄：預計從今年開始至少還有30年還可以維持目前超過1%的城市化速度。以美國為例，最終的城市化率在80%-90%，10%-20%的人留在鄉村，這是比較穩定的狀態。城市化進程到了一定階段完成了，房地產市場就會比較穩定。到時候，樓市將會是一個周期性市場，而不是像現在這樣是個成長性市場。再以美國樓市為例，可能10年房價都不漲，或者有時候漲有時候跌，但是長遠來看會保持穩定態勢，或者按照通脹和經濟的成長速度上升，比如通脹有2%或3%，那么房價也可能就漲2%或者3%，不會像我們目前一年就有30%的漲幅。
行業大并購或在三五年后
南都：近幾個月來，不斷有房企發行信托，目前行業資金狀況如何？2008年底你曾說過，市場低迷時，一些企業會更愿意用錢來消滅對手，那么行業大規模的并購會在何時出現？
龔方雄：目前開發商資金情況相對還可以，去年今年都賣得不錯，手上并不缺錢。現在很多融資渠道已經不對外開放，只要幾證不全，就很難拿到貸款，并且上市再融資、IPO等資本市場上融資也很困難，所以房地產信托現在成為一個主要的融資渠道。大規模的行業內并購預計在3-5年以后，因為并購出現的前提是，這個行業一定要有足夠多的上市公司，行業和資本結合度比較高的時候才會出現，一個發展成熟的房地產行業應該至少有60%-70%的公司上市，現在全國大約有數萬家房地產公司，但大概只有幾十家上市，比例還相當低。
南都：年會上你建議中國的房地產行業應該與資本充分對接，那么面對資本市場，你建議房地產企業如何去做？房地產行業金融創新方向是什么？目前最大的障礙是什么？
龔方雄：首先企業發展的早期階段就要把股權結構和資本結構設置好，以助于將來上市之后和資本結合好，如果只是單純的家族式的企業，未來會越來越難。房地產金融的創新渠道，未來可以考慮風險投資、股權投資等。目前最大的障礙是，中國金融創新能力已經不太好，但是卻擔心監管環境更不好。而且股權投資人最關心的是退出機制，現在房地產公司上市很難，那么對于股權投資人來說，就會覺得很難參與進去。
房地產最能抗通脹
南都：本次年會前，我們曾經做過全民問題征集，大家關注最多的問題是目前老百姓該怎樣抵御通脹？買房能抗通脹嗎？
龔方雄：這個答案非常明確，不管是理論上還是實踐上都得到過印證，房子確實能抗通脹，至少能跟通脹齊平，無論發達國家還是發展中國家都已驗證了，經濟學理論對此的闡述也非常多，它是實實在在的有形資產。通脹就是各種各樣的成本都上升，土地價格上升，建筑材料上升，房子造價越來越貴，房價肯定會跟著通脹同步上升，除非是通縮，比如現在西方國家金融風暴，面臨著通縮危險，在通縮過程當中，有形資產的價值下降非常快，所以通縮應該是對房價最大的威脅，通脹從房價的角度來講是最好的保值機會，而不是蔬菜、水果。
南都：上次在智慧廣場的分論壇上，金巖石曾表示未來深港有望聯合形成亞洲的人民幣結算中心，你認為會嗎？
龔方雄：國內很多城市都想當人民幣結算中心，應該不只是深圳。首先，香港的地位一定是獨一無二的，未來一定是中國境外人民幣結算中心的橋頭堡，是人民幣對外結算最重要的地方。但是結算現在是個平臺的問題，和地域的關系并不太大。（上海是否概率更高？）上海的動作很多，而且從國家的布局來看，也不會將類似的結算中心集中到某一個地區。
