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2024年11月24日
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拆遷補償取得突破
新拆遷條例《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》自今年1月29日向社會公開征求意見后，罕見關于其進展的消息。據昨日《法制日報》報道，征集意見后，相關立法部門召開了幾十場論證會、咨詢會、座談會等，僅參與的專家學者、實際工作者，就廣泛涉及法律、經濟、規劃、土地、評估等領域，有近千人之多，征集的書面意見前后更是高達近萬份。
據悉，新版草案經反復醞釀修改多次已較成熟，其亮點有“補償市場化人性化”、“房屋征收實施機構不得以營利為目的”等體現。有專家透露，與今年初公布的征求意見稿相比，在拆遷補償、公共利益界定、征收程序以及強制搬遷等方面，均有突破性進展。
拆遷強調司法程序
昨天，多次參與新拆遷條例討論的中國政法大學法學院院長薛剛凌教授說，新版草案大體上傾向于去掉行政強拆，要用強拆時走司法程序。此前，北京大學法學院副院長、曾向全國人大常委會上書的沈巋教授接受《法制日報》記者采訪時證實，新版草案拿掉了行政強拆。
不過對于新拆遷條例何時能出臺，接受采訪的北大法學院教授王錫鋅、姜明安，中國政法大學教授薛剛凌均稱不知情。
沈巋在接受《法制日報》記者采訪時說，“新拆遷條例可能再次征求意見，也可能直接公布。就一個條例，如果兩次征求意見，那將是史無前例的。如果直接公布，那一定要充分說明理由，解惑釋疑，公開立法意見取舍原因。總之，新拆遷條例應盡快出臺，并公開說明理由。”
王錫鋅說，新拆遷條例拖得時間太長，后期的信息開放不足。在長期的等待中，會產生焦慮。最終，很可能出現新條例與民眾期待有較大落差的結果，這是一個挑戰。
新拆遷條例大事記
☆2009年12月7日北大五名法學學者沈巋、王錫鋅、姜明安、錢明星和陳端洪向全國人大常委會建議對《拆遷條例》進行審查。
☆2009年12月16日國務院法制辦組織座談會，邀請了包括北大的這五名學者(其中陳端洪因事先安排有事而未出席)在內的專家研討《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》草案。
☆2009年12月29日全國人大法工委邀請這五名學者就修改拆遷條例進行座談，直言最近有些地方突擊拆遷現象嚴重，建議全國人大法工委和國務院關注，由國務院出臺通知，要求各地在元旦、春節期間遏制突擊拆遷的發生。
☆2010年1月29日《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》向社會公開征求意見。
■焦點1
“行政拆遷”擬廢除
取消行政強拆，要用強拆時走司法程序。
>>現狀
根據現行《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人與被拆遷人或拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。當事人對裁決不服，可向法院起訴。
被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣政府責成有關部門強制拆遷，或由房屋拆遷管理部門依法申請法院強制拆遷。
在實際操作中，經常是當地政府組織城管、公安等多個部門人員到場。多數情況下，由拆遷公司人員對建筑實施拆除。
>>解讀
政府不能既當裁判員又當運動員
法學學者姜明安教授說，按照現行規定，由政府部門責成有關部門做的強拆就是行政強拆。發放拆遷許可證的是有關行政部門，可以裁決是否強拆的也是有關行政部門，“既當裁判員，又當運動員”，很不合理。
法院不是房屋征收的當事人，立場相對中立、超脫，申請法院執行程序也更嚴格。有專家分析，取消行政強拆，客觀上會使政府盡量減少申請強制拆遷，努力與被征收人達成補償協議，最大程度地維護了被征收人的利益，在理論上降低了暴力拆遷的發生幾率。
薛剛凌說，騰退拆遷涉及到多元利益。比如，有時候要90%的人都同意拆遷了，還有10%的人不同意，那拆還是不拆呢？是哪怕還有一個人不同意，就不能拆遷嗎？在實際工作中，也存在被拆遷戶漫天要價的情況。尤其是在涉及公共利益的時候，強拆還是有存在必要的，但要注意方式。
姜明安說，取消行政強拆，只能由法院裁決是一種回歸，本來所有的強制行為都應該由法院裁決，這是一種應該有的平衡。在整個強拆過程中，法院的監督也很重要，盡量避免問題的發生。
>>建議
培訓強拆執行員很重要
近年來，強制拆遷，包括行政強制拆遷數量不少，其中發生多起惡性事件。
多次參與新拆遷條例討論的薛剛凌教授認為，很多惡性事件都是在強拆執行過程中產生的。當前，培訓一批受過嚴格訓練的強拆執行員很重要，制定一套強拆的程序、規范，保證強拆時不出危險。而此前的新拆遷條例草案公示版明確規定，強制拆遷嚴禁采取斷水、斷電、斷氣、斷路等方式，逼迫被征收人搬遷。
■焦點2
草案
拆遷補償強調個人需求
房屋征收補償，包括被征收房屋價值的補償以及搬遷、臨時安置和停產停業的損失，對被征收房屋的補償不得低于類似房地產市場價格。
>>現狀
當前，拆遷補償標準雖然公示，但存在很大的議價空間。同一地段的最終補償款可能差別較大，也不會公開。
由于不透明，部分被拆遷人心存疑慮，互相攀比，擔心吃虧，導致拆遷拖延，影響工程進度。
>>解讀
拆遷補償更加清晰公開
薛剛凌說，新版草案不光在補償數額上，在補償方式上也強調可選擇的靈活多樣，比如提供產權置換、回遷，“總體感覺草案比較強調補償的人性化，滿足個人需求。”
看過新版草案的中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強接受《法制日報》記者采訪時說，補償問題比年初的征求意見稿寫得清楚多了。老百姓能很清楚地知道，哪種情況應得到補償，哪種情況不應得到補償。
據介紹，新版草案堅持公平補償，不讓為公共利益做出貢獻的被征收人比自愿在市場上進行房屋交易的人吃虧，而且還要居住條件有改善，生活水平不降低。
“還有，住房條件很差的被征收人，除了按規定給予補償外，住房保障還可優先安排，不用再排隊等候；強拆之前，貨幣補償或者提供產權調換房屋、周轉用房必須到位。另外，草案要求補償一律公開，這樣可以打消大家互相猜疑、攀比心理。”柴強說。
就補償問題，有專家認為，相關條款間透著一種意會的表達，即政府不會因為被征收人無正當理由一味拖延而給予更高的補償，也不會因為被征收人不配合征收而故意壓低補償。
違法建筑是否給予補償，爭議也較大。新版草案提出不搞一刀切。確認不應補償的違法建筑，尤其是公告征收范圍之后新建、擴建、改建的房屋，不予補償。
■焦點3
拆遷許可證將成為歷史
草案明確實施征收和
補償的主體只有一個，就是政府。今后不允許開發商或者拆遷公司參與搬遷，這意味著以后拆遷許可證將徹底退出歷史舞臺。
>>現狀
按照現行的制度設計，政府是作為中間人，由拆遷人即開發商向政府申請拆遷許可，獲批后由開發商實施拆遷。而成為拆遷主體的開發商，為了追求利潤最大化，往往盡可能壓縮拆遷補償，加快拆遷進度，致使部分地區惡性事件時有發生。
>>解讀
征收機構禁營利
北大法學院教授王錫鋅說，先確立政府在征收補償中的主體地位，才算理順騰退拆遷中的關系。
明確政府征收，是對現行操作的徹底顛覆。薛剛凌說，這就把政府推到了前臺。“征收的具體實施，實際是行政職能的延伸，因此這一機構應該是事業編制，不得以營利為目的。對具體實施單位的征收與補償行為，房屋征收部門應承擔相應的法律責任。”
據悉，新版草案還明確了房屋征收部門可以委托有關單位承擔具體工作，如入戶調查、與被征收人談判等，但該單位不得以營利為目的。
