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2024年11月24日
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近期信貸門檻降低，公積金和二套房貸的政策趨于寬松，使得改善型購房者的購房需求得到有效釋放。這是去庫存的一個很重要因素，效果很直接。
持續3年上升的房地產庫存開始減少了。
國家統計局網站昨日(6月24日)發文表示，自2012年4月以來，商品房庫存的上升態勢從未停止過，但在今年5月末，這個節奏被終結，商品房待售面積為65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。
多位業內人士表示，庫存減少的原因，和政策的利好刺激密不可分。
萊坊亞太研究部主管霍尼克在接受記者采訪時表示，在未來的1到3年時間，對中國市場影響最大的是貨幣寬松(如降息)、市場氣氛、放松“降溫措施”(放寬或取消限購)和城鎮化。但城鎮化是個較長的進程，短期來看，貨幣寬松和放松“降溫措施”對中國樓市有較大影響。
政策利好顯現
易居智庫研究中心研究總監嚴躍進直言，近期信貸門檻降低，公積金和二套房貸的政策趨于寬松，使得改善型購房者的購房需求得到有效釋放。這是去庫存的一個很重要因素，效果很直接。
近期，多地公積金迎來調整。以一線城市為例，上海公積金中心在4月將個人、家庭公積金貸款上限調至50萬元、100萬元；深圳市公積金貸款政策也在4月調整為首付款比例為20%；5月29日，北京市住房公積金中心宣布從6月1日起，首套自住房貸款最低首付款比例為20%，貸款最高額度為120萬元；6月16日，廣州市公積金中心發消息稱將試行開展個人住房公積金貼息貸款業務。“限購令”取消、降息、房貸優惠加大以及購房稅收減免等多重政策利好，也加大了消費者的購房信心。有意向購房者告訴記者，“政策利好不斷，該出手時就出手。”
根據易居研究院的統計數據，4個一線城市1~5月新建商品住宅成交面積為1432萬平方米，同比增長36%，遠遠領先于二線城市的增14%和三線城市的增23%。
中原地產首席分析師張大偉表示，商品房成交的回暖更直接改善了各地的庫存壓力。截至5月末，全國商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。統計數據的普遍轉好，表明前期一系列的利好政策開始見效，市場預期發生轉變，購房者信心有所恢復。
嚴躍進則表示，部分大城市的庫存已經出現了拐點，即去庫存的壓力轉變為補庫存的壓力。這個時候或在開發貸方面應該有所放松，否則市場滯后效應顯現，確實會帶來房地產市場供求關系的再次失衡。
王健林：一線城市始終會漲
值得注意的是，一、二線城市仍被房企視為“香餑餑”。
中原地產研究部統計數據顯示，2015年，20大標桿房企集中在一、二線城市拿地，合計一、二線城市購入土地金額高達1342億元，占比所有土地支出的90.1%，創造了歷史最高紀錄。
截至6月22日，一、二線城市土地市場依舊火爆，一線城市已經成交11宗住宅土地，合計成交額達到了248億元，平均樓面價也達到了16803元的年內最高。二線城市也明顯升溫，平均住宅土地樓面價達到了3561元每平米，溢價率突破22%，而土地出讓金也達到了460.9億元。預計6月房企積極爭搶一、二線城市土地的趨勢依然將延續。
張大偉說，從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一、二線城市明顯快速復蘇，三、四線城市天量庫存積壓。“一、二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的情況下，一、二線城市房價易漲難跌。”
張大偉認為，整體市場已經出現了明顯的“四不均”：需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三、四線市場即使在救市的情況下，依然存在極大風險。
萬達集團董事長王健林的表述更是直接。在做客新華網思客講堂時，王健林表示，北、上、廣、深這些城市房價永遠會上漲。國土部剛剛發布了對16個城市用地的剛性約束規劃，16個城市近期會出臺一個最終用地極限，當然包括北京、上海、廣州等。也就是說，到這為止，不準再新建了，只能在存量上想辦法，只能二手買賣。這個制度會進一步使這些城市的供應量減少，所以一線或者二線靠前的城市會永遠處于房價上漲的過程中。
