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2024年11月24日
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日前, 住房城鄉(xiāng)建設部組織力量積極開展法律修訂工作。之前有議案提出,現(xiàn)行城市房地產管理法存在一些缺陷,如商品房預售制度不完善、監(jiān)管存在漏洞等,導致土地和房屋價格上漲過快、購房者利益受損等后果,影響社會穩(wěn)定。建議盡快修改城市房地產管理法,完善商品房預售制度。專家表示,商品房預售制變革在即。
弊端:開發(fā)商將風險轉到買家
據悉,商品房預售制最初的宗旨是解決部分房地產企業(yè)開發(fā)資金不足的問題,以加快城鎮(zhèn)住房建設,主要依據1994年建設部出臺的《城市商品房預售管理辦法》。
同年,建設部根據這一立法發(fā)布第40號令,在全國開始實施《城市商品房預售管理辦法》,對商品房預售條件做出了明確規(guī)定,并于2001年及2004年進行了兩次修訂。
業(yè)內人士表示,從本質上看,商品房預售制度是房地產開發(fā)企業(yè)融資的一種重要手段,能夠加快房地產開發(fā)項目的資金周轉,提高資金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及執(zhí)行中的監(jiān)管不到位,造成了大量的購房糾紛、市場風險以及可能隨之引發(fā)的金融風險。
地產專家謝逸楓表示,從商品交易方式上看,房屋未建成就銷售,這為部分開發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng)造了條件。而購房人對房屋本身的質量、特點缺少足夠了解,即使交房時有問題,多數(shù)也只能被迫接受。從預售到房屋建成交房,一般要兩年左右,這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題,樓盤就可能“爛尾”,但貸款買房的購房人卻要繼續(xù)還銀行的月供,開發(fā)商的風險轉移給了購房人。
短期:預售款專款專用需監(jiān)管
目前,全國七個城市已完成了對商品房預售款監(jiān)管的明確規(guī)定。商品房預售款監(jiān)管被各個城市陸續(xù)提上日程。據悉,此次商品房預售款監(jiān)管是將預售款直接升級至賬戶由政府“托管”,樓盤預售款將由當?shù)胤康禺a局在銀行開設的指定賬戶進行“托管”,而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經過房地產部門的審批,資金將只能用于指定樓盤的后期建設。
國務院發(fā)展研究中心有關專家也建議,要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力,進一步完善房地產信用檔案體系和個人信用體系,發(fā)揮信用的褒揚和懲戒機制。建立完善、可行的房地產統(tǒng)計信息系統(tǒng)和實名制的住房產權檔案系統(tǒng)。
經緯行研究中心主任曾英杰表示,預售款是開發(fā)商在項目未完全完工前進行預售所得的款項,一旦開發(fā)商挪為他用,很可能導致項目后續(xù)開發(fā)資金出現(xiàn)問題,最終導致項目工程停滯,甚至當資金鏈流動性出現(xiàn)問題時導致項目爛尾。
不過有地產人士指出,預售款專款專用從短期來看值得推薦,但它需要一個長期的、公正的、權威的監(jiān)管機構,一旦監(jiān)管出現(xiàn)松懈,預售制的弊端將又會暴露出來。
長期:取消預售制減少糾紛
隨著商品房預售制的弊端逐漸暴露出來,消費者的權益也越來越受到侵害。為此,不少專家表示,該制度是特定時期的特定產物,房地產市場發(fā)展成熟之后,商品房預售制度應逐漸取消。這也就意味著,今后可能只許銷售現(xiàn)樓。
住建部也認為,城市房地產管理法修改已列為十一屆全國人大常委會立法規(guī)劃,住建部正組織力量積極開展法律修訂工作,并已形成修改草案征求意見稿。議案提出的商品房制度的修改意見和建議,有些已在征求意見稿中作了規(guī)定,有些擬在相關法律或條例中予以吸收。
其實早在2005年8月15日,央行發(fā)布《2004中國房地產金融報告》建議,決策部門考慮取消房地產預售制度。這份報告在市場上引起了各方的關注和爭論,對預售制度的研究已成了房地產市場繼續(xù)健康發(fā)展不得不面對的重大課題。
地產專家韓世同表示,如果取消商品房預售制度,如今存在的開發(fā)商和買家的矛盾將大大減少,房子的好壞買家能通過實物看出,減少了收樓以后的糾紛。不過他也表示,這將對開發(fā)商的資金鏈形成很大的考驗,不排除開發(fā)商將資金成本轉移到買家身上,進一步推高樓價。
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