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2024年11月24日
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辦法能否一掃以上種種亂象？民眾租房、買賣房產(chǎn)是否能就此遠(yuǎn)離陷阱？新聞縱橫值班編輯方亮采訪了部分中介公司。
據(jù)住建部市場監(jiān)管司司長沈建忠透露，目前全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)已達(dá)100萬人。其中真正具有資質(zhì)證書的只有幾萬人。中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍也認(rèn)為辦法的出臺(tái)有望解決現(xiàn)在只能管企業(yè)不能管人的尷尬，把監(jiān)管落到實(shí)處：
其實(shí)對這個(gè)行業(yè)的管理，更重要的應(yīng)該是對人的管理，比如說在香港有地產(chǎn)代理管理?xiàng)l例，它有一個(gè)香港的地產(chǎn)代理監(jiān)管局在管人，大部分問題都是人出了問題企業(yè)來承擔(dān)，其實(shí)也沒有辦法管到人，人到這個(gè)公司出了問題，到其他的公司人家查不到他的信用檔案的時(shí)候，查不到他的信用記錄的時(shí)候還用他，現(xiàn)在等于人沒有任何口在管，最好有一個(gè)發(fā)條處理，到底經(jīng)紀(jì)人的這種法律責(zé)任是什么，他的權(quán)利義務(wù)是什么，然后有一個(gè)政府相關(guān)的口來去管他，建立一個(gè)整個(gè)的經(jīng)紀(jì)人的誠信檔案是對的。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也認(rèn)為現(xiàn)在出現(xiàn)許多問題的根源就在法律法規(guī)的不健全，她對“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法”的細(xì)節(jié)和落實(shí)充滿期待：
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)來說，從大到小其實(shí)都需要一些社會(huì)法的支持按、約束這些的，以大來說的話，究竟房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)經(jīng)營的范圍是什么樣的范圍，它的且的注冊門檻是什么樣的門檻都需要一個(gè)明確的規(guī)范。另外在跟消費(fèi)者權(quán)利息息相關(guān)的從業(yè)人員究竟是持證上崗的制度，還是像我們過去一樣，并不要求每一個(gè)人持證上崗，但是要求注冊企業(yè)的時(shí)候需要一定程度的這些證照，這些證照我們知道現(xiàn)在這些行業(yè)有所謂國家級經(jīng)紀(jì)人職業(yè)證照，也有所為經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證照，購房人或者售房人，他的哪一個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)需要職業(yè)經(jīng)紀(jì)人簽字、服務(wù)的，哪些服務(wù)環(huán)節(jié)是經(jīng)紀(jì)人協(xié)理就可以做的，這些都需要明確。更重要的是如果不依照這個(gè)辦法，有違反這個(gè)辦法相關(guān)規(guī)定的，怎么辦呢？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)行管理的難點(diǎn)就是，他只能管理這些備案的，就是些乖乖備案的受政府的管轄，但是不備案的黑中介，政府管轄面是有很大的難度的，所以在這方面我們也希望管理辦法出來之后，能夠?qū)`法經(jīng)營的有一個(gè)明確的罰則。
不過人人都說好，人人也都說還不夠。比如有些購房者為了少上稅，合同上的價(jià)款比實(shí)際成交價(jià)低了很多。這種所謂“陰陽合同”不僅是偷稅行為，還導(dǎo)致了很多地區(qū)二手房成交價(jià)統(tǒng)計(jì)上出現(xiàn)誤差，嚴(yán)重干擾了政策制定依據(jù)的真實(shí)性。對于這個(gè)問題，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩就認(rèn)為需要多部門合力解決，僅憑住建部的管理辦法可能還不夠：
比方說陰陽合同的問題，他是不是應(yīng)該跟相關(guān)部門的一個(gè)共同的攜手合作，過戶時(shí)的指導(dǎo)價(jià)是不是應(yīng)該就該定成一個(gè)評估價(jià)，讓網(wǎng)簽的合同價(jià)格跟過戶的價(jià)格掛鉤，那么購房人或者是稅務(wù)的，納稅的義務(wù)人就打消了，堵死了他想要避稅的念頭，也就不會(huì)有陰陽合同的出現(xiàn)了。
而中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍也表示：信息查詢、合同簽訂、錢款交割是房地產(chǎn)交易中三個(gè)最重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。只有形成相關(guān)領(lǐng)域的合力，才能有效為消費(fèi)者規(guī)避陷阱，解決市場亂象。
有幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)把控的比如說信息收集是否真實(shí)的去展示，到了買賣雙方或者出租和求租雙方達(dá)成意向之后簽合同是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，還有一個(gè)錢款的交割是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。首先我覺得，信息收集避免不了可能有一些其他的問題，只要在成交的時(shí)候，你在成交之前能查得到產(chǎn)權(quán)人的真實(shí)性就可以了，這個(gè)就是看我們現(xiàn)在的房管部門確實(shí)能提供便利的查詢條件，包括該房產(chǎn)處于，比如說是抵押狀態(tài)還是處于法院查封狀態(tài)，等等還是其他狀態(tài)能查得到，只要能查得到這一點(diǎn)是很容易做到的。
第二點(diǎn)是合同管理，我們現(xiàn)在看包括國家推行都是示范文本，我們知道在國外都是制式的合同，你只能簽我們這樣的合同，然后你將來出現(xiàn)什么糾紛法院受理的時(shí)候是有理有據(jù)的，而且這個(gè)合同非常仔細(xì)，非常詳細(xì)，現(xiàn)在我們看到示范文本就不是強(qiáng)制性推行文本，所以很多時(shí)候老百姓也有簽，買賣雙方也有簽自己名義上的合同，我們倆自己來草擬，什么樣什么樣的我們寫清楚就可以了，他會(huì)出現(xiàn)合同約定不清導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不清，導(dǎo)致后期的糾紛，所以合同簽訂必需要推行制式的這種文本也是必要的一件事情。
第三個(gè)就是錢款交割，因?yàn)槲覀兛吹藉X款交割也有包括房款的交割，還有向地稅部門繳稅，我們分兩個(gè)部門來看，錢款交割最好是，因?yàn)橹薪橹皇且粋€(gè)居間方，最好錢款通過比如說有監(jiān)管帳戶來去管理，中介不收多余定金的那部分錢，這樣的話至少會(huì)安全很多。另外一個(gè)層面我剛才說的就是稅，繳稅的這個(gè)層面現(xiàn)在是比如銀行和稅務(wù)部門包括房管部門的整個(gè)系統(tǒng)完全對接，在兩個(gè)環(huán)節(jié)口把關(guān)，第一個(gè)環(huán)節(jié)口是審批環(huán)節(jié)口，第二個(gè)環(huán)節(jié)口是放款環(huán)節(jié)口，就房地產(chǎn)整個(gè)的這個(gè)存量房的交易環(huán)節(jié)是比較復(fù)雜的環(huán)節(jié)，需要各個(gè)部門的共同的努力才能把現(xiàn)在這些有些不規(guī)范的行為去規(guī)避。
