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2024年11月24日
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上世紀八、九十年代“房地產開發”以后產生的新房產，只是給土地定了使用權期限。但房屋不是“使用權”，沒有期限，而是永久的所有權，分別發證。
《不動產權證書》是“房地合一”的，那么其下設選項理應照顧到房屋和土地兩部分，但現在的證書中籠統設定一個“使用期限”選項，這很容易引起歧義，難道房子的永久性所有權變成了“有年限”的所有權嗎？
國土部的解釋并沒有解決產生歧義的根源，而是將土地使用權的地位擺在了房屋所有權之上，目的也是方便政府管理而非保護業主權利。加之對“使用期限”的限定性沒有做出明確規范，未來一旦出現問題，國土部的解釋并不具有法律效力。
2015年3月1日，國土部公布《不動產登記暫行條例》實施，隨即發布了新版《不動產權證書》樣本。該證書按照“房地合一”思路來設計，關鍵內頁所設計的表格中設定了“使用期限”一項。
《不動產權證書》似讓房主一夜間變成房客
以往，針對上世紀八、九十年代“房地產開發”以后產生的新房產，只是給土地定了使用權期限。但房屋不是“使用權”，沒有期限，而是永久的所有權，分別發證。
現在，把原來的兩證合到一個證上來體現權屬。根據已公開的《不動產權證書》內頁顯示，不動產登記的主要信息為：權利人、共有情況、坐落、不動產單元號、權利類型、權利性質、用途、面積、使用期限、權利其他情況等。但新不動產權證書樣本一經發布，關鍵內頁所設計的表格中設定了“使用期限”一項，似乎讓全國房主一夜間變成只擁有使用權的“房客”。
在“房地分離”的土地制度下，住宅土地最長70年的土地使用權到期后，業主的房屋所有權需要自動續期，才能使房屋所有權有所保證。現在“房地合一”，那么其下設選項理應照顧到房屋和土地兩部分，但現在的證書中籠統設定一個“使用期限”選項，這很容易引起歧義，難道房子永久性的所有權變成“有年限”的所有權嗎？
其實，使用期限之爭，暴露的仍是“有年限的土地使用權”與“永久性房屋所有權”構成的潛在矛盾。
國土部回應稱，房屋所有權本身不存在期限問題，《不動產權證書》上的“使用期限”不是房屋所有權期限，而指的是土地使用權和海域使用權期限，而產權登記一直有使用期限，并非可有可無。但這樣的解釋不能消除外界的疑慮，真要引發了法律上的爭議，國土資源部的解釋是否足夠權威還很難說。
按照《物權法》，住宅“自動續期”，但既然“自動”，就不應存在“期”和“續期”。事實上，只要是所有權，就一定是永久的，只要是使用權，就一定是有期限的。所有權是所有者的業權，使用權是非所有者的租權，兩者在常識和邏輯上不可能附著于同一個物。但現在這份新《不動產權證書》卻把主和客放在了同一表格也是惟一的表格上了，容易在實際操作中引發出許多不好的法律后果。
這樣一本嚴肅的法定權利證書，本應當是明晰的、沒有歧義的，然而新版《不動產權證書》卻用模糊的概念，造成公眾爭議，這不符合依法行政原則。
國土部的回應并未說清問題且無效力
國土部之前有個回應，稱《不動產權證書》上的“使用期限”不是房屋所有權期限，而指的是土地使用權和海域使用權的期限，而且還有更為詳細的解釋。但是，這些解釋不足以澄清外界的“誤讀”。因為國土部的解釋并沒有解決產生歧義的根源，而是將土地使用權的地位擺在了房屋所有權之上，目的也是方便政府管理而非保護業主權利。加之這一選項對“使用期限”的限定性沒有做出明確規范，未來一旦出現問題，國土部的解釋并不具有法律效力。
對權利人來說，《不動產權證書》是不動產權利人的唯一法律憑證，如果圍繞證書出現法律糾紛，那么對不動產權的判定將依照現有相關法律，參照相關政策法規。一旦出現糾紛，權利人一方也很難出示相應證據，而國土部所謂的“澄清”到時也不能成為法律依據。
國土部還在微博 上貼出了《不動產權證書》內頁填寫范例，這個范例是沒有法律效力的。國土部對“使用期限”的解釋只能視為“填寫指南”，并未在任何法律法規中進行明確規范。同時，最新出臺的《不動產統一登記暫行條例》也并未對證書中所指的“使用期限”一項做出明確說明。這意味著，一旦出現問題，在缺少法律解釋的環境下，權利人只能遵循政府的“一家之言”。
17名律師上書國土部要求重新制作證書
由于我們律所長期致力于研究房屋土地方面的法律實務，與土地維權專家華新民老師有緊密聯系。華老師看到了這個消息后聯系了我，告訴我這件事。我知道之后覺得很吃驚，按理國土部不應該出現這樣的“失誤”，我作為這方面的律師，得盡自己所能關心全國業主的相關利益。關注這事情之后，我們緊急發了征集律師的公告，向全國征集志愿律師共同參與維護全國業主合法權益。很快，我們就聯合了17名來自全國各地的律師，向國土部上書要求重新制作《不動產權證書》。
新不動產權證書引發爭議，和房產所有權和土地使用權分離制度是分不開的。按照我國《物權法》規定的權利結構，土地使用權和房屋所有權是分開的。這種法律關系下，房、地權屬一直是分開記載的，或分別記載在《房屋所有權證》和《國有土地使用證》上(內頁有“權”字，即土地使用權)，或者統一記載在房地合一的《房地產權證》上(如上海)。因為分成兩頁分別表述土地和房屋，所以深層問題一直沒有明顯地暴露出來。
但是“房隨地走”，如果房屋所在的土地使用權到期，一旦土地被政府收回，那么業主對房屋的所有權還是無法落到實處。
我認為，造成此次爭議的主要原因在于相關法律規章的制度性因素。由于土地使用權牽扯問題較多，因此在現有的《物權法》及其他相關法律中，并沒有對續期期限、續期是否要補交土地使用費以及按怎樣的標準支付等相關細節作出明確規定。而《物權法》起草的時候關于土地使用權續期這方面的爭議比較大，而且住宅用地的土地權屬分割一直存在困難，所以對具體的續期方式并沒有細化。在我曾代理過的農村宅基地等涉及土地使用期限的相關案件中，曾出現過相關政府部門在土地登記簿底頁中添、改使用期限的情況，損害了權利人的利益。
我們聯合17名律師上書國土部要求重新制作《不動產權證書》，雖然目前國土部重新制作證書的可能性非常小，但我認為我們的這一舉動對我們國家土地相關制度的完善是有一定的促進作用的。
國土部召開律師專家見面會
我們律師上書事件很快引起了國土資源部不動產登記處相關領導、專家及律師的重視。國土資源部不動產登記處相關領導、專家及律師于3月28日，就《不動產權證書》事宜與作為該上書倡議發起人的我在國土資源部會議室召開意見交流會，征求律師意見。
會上，我表明了：“公民的合法財產權利神圣不可侵犯，但這樣的證書卻很可能侵犯公民不動產權利。尤其是在征地拆遷領域，被征收人的不動產權往往受到公權力的侵犯。”
國土資源部的律師及專家先后對《不動產權證書》進行釋明，并就我提到幾點疑慮予以回答，同時也對我的觀點表示贊同。國土資源部不動產登記處相關領導在聽取我的相關意見之后說，《不動產權證書》并不會存在把“房主”變成“房客”的狀況，在未來的實施工作中會加強工作人員的培訓，也會認真研究充分重視律師們的意見。雖然雙方未就是否重新制作《不動產權證書》達成一致，但國土資源部不動產登記處相關領導表示，對將來可能存在填寫不當導致的不利后果造成的公民財產權受侵犯的情況會及時預防和規避，以維護公民合法的私有財產。
