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2024年11月24日
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城市化進(jìn)程加快、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢(shì)頭。然而我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制與快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)還有不相適應(yīng)的方面和環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅收體系自身存在的問題一定程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。從物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)多年到房產(chǎn)稅的難產(chǎn)，無不驗(yàn)證著房地產(chǎn)稅制改革的艱辛。房地產(chǎn)稅制改革將何去何從？盼也好，怕也罷，都在等著另一只靴子落地，但種種跡象又表明，房產(chǎn)稅改箭在弦上。
改革房產(chǎn)稅成大勢(shì)所趨？
《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(俗稱“新國(guó)十條”)下發(fā)后，這輪房地產(chǎn)調(diào)控效果備受外界關(guān)注，《通知》要求發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。
不久前，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)八天兩度強(qiáng)調(diào)，釋放出的重要信號(hào)就是，本輪樓市調(diào)控不會(huì)半途剎車。接下來，還將有9部委聯(lián)合進(jìn)行全國(guó)督察。國(guó)家發(fā)改委主任張平8月26日向全國(guó)人大報(bào)告經(jīng)濟(jì)情況時(shí)稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)。國(guó)家發(fā)改委財(cái)政金融司司長(zhǎng)徐林在出席“中澳政府管理項(xiàng)目總結(jié)大會(huì)暨項(xiàng)目成果國(guó)際交流會(huì)”時(shí)也表示，我國(guó)計(jì)劃實(shí)施一系列稅收體制改革，其中就包括推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。發(fā)改委官員重提稅收體制改革，房產(chǎn)稅作為收緊貸款、嚴(yán)查土地之后的終極解決方案，并不能一蹴而就。但各地方政府的緊張籌備表明，啟動(dòng)稅收體制改革的大幕已經(jīng)拉開。
房地產(chǎn)稅就像影子一樣隔空遮照著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。盡管它何時(shí)以何種方式突然來襲，至今仍無定論，但來自地方政府的秘密籌備卻又適時(shí)地表明，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將以“稅調(diào)”取代“政調(diào)”并非空穴來風(fēng)。一直以來，關(guān)于此輪中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控就存在諸多爭(zhēng)議。甚至有地方政府官員公開表示，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該動(dòng)用稅收機(jī)器，而不僅僅只是調(diào)金調(diào)息和停房貸，應(yīng)該“以市場(chǎng)的方式來代替政治調(diào)控的方式”。
如果說房地產(chǎn)稅制改革一直停留在紙上談兵階段仍不足以引起關(guān)注，那么“傳重慶已獲中央批準(zhǔn)進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)”的消息則引發(fā)了業(yè)內(nèi)大討論?！度A夏時(shí)報(bào)》透露，重慶已獲中央批準(zhǔn)進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，近期將在全市范圍內(nèi)實(shí)行。一直是說不清道不明的房產(chǎn)稅試點(diǎn)終于又有了點(diǎn)眉目。這意味著，“空轉(zhuǎn)”了多年的物業(yè)稅試點(diǎn)進(jìn)入了“實(shí)轉(zhuǎn)”階段。
到目前為止，盡管有關(guān)物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的征收備受爭(zhēng)議，但是房產(chǎn)稅試點(diǎn)已是箭在弦上?！拔飿I(yè)稅是必須開征，不是有可能開征，因?yàn)樗钦{(diào)節(jié)貧富差距的重要手段?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)高培勇日前表示，“目前我國(guó)，在收入取得層面有個(gè)人所得稅的調(diào)節(jié)，在消費(fèi)支出層面有增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅的調(diào)節(jié)，唯獨(dú)在財(cái)產(chǎn)保有層面，我們則基本處于無稅狀態(tài)?！?br />
“對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨”，中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所研究員楊志勇指出，“對(duì)個(gè)人住房持有環(huán)節(jié)征稅，無論是叫房產(chǎn)稅，還是叫物業(yè)稅，都是大勢(shì)所趨?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱近日在京發(fā)表演講時(shí)也表示，之所以出現(xiàn)一批空置房，是因?yàn)橹袊?guó)沒有征收房產(chǎn)稅。
“房產(chǎn)稅”雷聲大雨點(diǎn)小
房產(chǎn)稅在中國(guó)并非新稅種。追溯房產(chǎn)稅在國(guó)內(nèi)最早是出現(xiàn)在上世紀(jì)50年代。原政務(wù)院在1950年頒布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》中規(guī)定開征房產(chǎn)稅，1951年政務(wù)院公布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅并入城市房地產(chǎn)稅。
上世紀(jì)80年代，鑒于城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有，使用者沒有土地所有權(quán)，中國(guó)將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅兩個(gè)稅種，并于1986年頒布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。同時(shí)，城市房地產(chǎn)稅仍保留，在市、縣按年征收，其中，對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)免征。繼續(xù)對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外籍個(gè)人征收。
去年5月，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見通知》中就已經(jīng)提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，今年1月初，“國(guó)11條”出臺(tái)，提出要加快研究完善住房稅收政策。這被業(yè)內(nèi)解讀為物業(yè)稅即將出臺(tái)，旨在抑制持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)。更有消息稱，今年稅務(wù)部門將在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國(guó)。
今年5月底，中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布的國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見》中又進(jìn)一步明確提出，我國(guó)將逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。這已很清楚地表明，管理層開征房產(chǎn)稅的決策已定。此消息一出，讓之前議論得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房產(chǎn)稅暫時(shí)有了定論。
盡管有關(guān)方面的表態(tài)讓人們看到出臺(tái)房產(chǎn)稅其實(shí)是早晚的事，但人們期盼的房產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)間表仍未可知。有分析人士認(rèn)為，稅費(fèi)調(diào)整畢竟不同于常規(guī)的調(diào)控手段，這是長(zhǎng)期且更加嚴(yán)肅的，必須在法律的框架內(nèi)調(diào)整，因而這也決定了房產(chǎn)稅仍然處于“逐步推進(jìn)”的現(xiàn)狀。
房產(chǎn)稅的出臺(tái)讓人似有霧里看花之感，然而有一點(diǎn)專家看法卻出奇一致，那就是我國(guó)實(shí)施房產(chǎn)稅，面臨的坎還很多。這也就是說，房產(chǎn)稅征收的趨勢(shì)不可阻擋，然而何時(shí)落地卻又似乎沒人能給出清晰地時(shí)間表?；蛟S“蓄勢(shì)待發(fā)、箭在弦上”是最能詮釋此時(shí)房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀了。
房產(chǎn)稅抑制高房?jī)r(jià)激辯
國(guó)外媒體日前援引一不愿透露姓名的政府官員表示，作為改革房地產(chǎn)稅收制度的一部分，中國(guó)將可能擴(kuò)大現(xiàn)有房產(chǎn)稅的征收范圍，而非仿照美國(guó)開征新的物業(yè)稅。中國(guó)政府或把每年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅擴(kuò)大至住宅物業(yè)，以遏制房?jī)r(jià)過快上漲。
說到房產(chǎn)稅對(duì)高房?jī)r(jià)的抑制作用業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論不一，口水不斷。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和各方面情況的變化，有關(guān)房產(chǎn)稅改革的議論一直不絕于耳，尤其是近年房?jī)r(jià)高企，在最近國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行“史上最嚴(yán)厲”宏觀調(diào)控的大背景下，被市場(chǎng)視為房?jī)r(jià)調(diào)控利器的房產(chǎn)稅自然最為惹人注目。那么，我們不禁要問，房產(chǎn)稅改革的主要目的是什么？房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)造成多大影響、能否抑制高房?jī)r(jià)？
如今的房地產(chǎn)被某些利益集團(tuán)歪曲，房子本身最基本功能是滿足居住，其次才是投資功能。眾多事實(shí)表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資性購(gòu)房需求占總需求的比重正在上升，投機(jī)因素的加大，使房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫成分已不容忽視。而現(xiàn)在過分放大了房地產(chǎn)的投資功能，房子已經(jīng)淪為奢侈品，讓炒房者極大擾亂了市場(chǎng)。
“從房地產(chǎn)調(diào)控的角度而言，房產(chǎn)稅指向的是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，這是房產(chǎn)稅相比之前出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策備受關(guān)注的重要原因。從理論上看，這筆不小的稅負(fù)可以有效抑制炒房行為，尤其在二三線城市，提早打壓投機(jī)炒房有著積極的作用?！鼻迦A大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后楊偉魯說。上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅有助于均衡財(cái)富，抑制兩極分化，從而把部分因房?jī)r(jià)暴漲形成的財(cái)富適當(dāng)收歸國(guó)有。此外，房產(chǎn)稅有助于抑制過度投資持有，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和價(jià)格。
稅改對(duì)房?jī)r(jià)的影響幾何還是難有定論，“指望通過征收房產(chǎn)稅來抑制炒房，愿望是好的，但實(shí)際效果恐怕難如人意。因?yàn)?，房?jī)r(jià)的過快上漲，是多重因素造成的。單靠征稅，無論是保有環(huán)節(jié)還是交易環(huán)節(jié)的稅收，都無法有效解決?！必?cái)政部財(cái)政科研所副所長(zhǎng)劉尚希指出。
針對(duì)“征房地產(chǎn)稅誤傷小老百姓”的說法，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣指出，房地產(chǎn)稅傷害老百姓是不可能的，這是欺騙老百姓的說法。反對(duì)房地產(chǎn)稅的理由不外乎兩個(gè)，一個(gè)是以誤傷百姓來壓人，一個(gè)是說征稅沒效果。“中央不會(huì)不考慮這個(gè)問題。擁有一套住房，中央一定會(huì)保障，老百姓只能得到好處。房地產(chǎn)稅對(duì)老百姓有利的，對(duì)擁有過多房地產(chǎn)的人是不利的。”
其實(shí)，或許房產(chǎn)稅并不會(huì)對(duì)百姓誤傷，反倒是只聽鑼響，不見主角登場(chǎng)的房產(chǎn)稅改革大戲才讓人揪心。房產(chǎn)稅改革與公眾利益息息相關(guān)，必須尊重民眾的參政議政權(quán)和知情權(quán)。遮遮掩掩、欲征還羞的稅改大戲不免叫人疑慮重重，既然推行房產(chǎn)稅改革已是大勢(shì)所趨，就應(yīng)當(dāng)將時(shí)間表和路線圖盡快公布，這樣才利于房地產(chǎn)稅制改革逐步推進(jìn)。
